乡村振兴大背景下，酒店的投资机会有哪些？ | 酒店投资百人汇35期
本期【酒店投资百人汇】视频曲播栏目邀请到的嘉宾是华东投资人林青密斯，同时她也是途宿文旅的开创人。
林总投资酒店12年，总投资金额8000万，已投资酒店5家，投资涵盖经济型、中端及精品酒店，投资的品牌次要有汉庭等。
以下内容根据曲播对话中林青的自述整理：
进进酒店投资行业的契机
第一次接触酒店行业是在2009年，一次偶尔的时机，领会到YHA国际青年旅舍后，感性的我被它倡议的“文化交换，社会责任，理论环保，敬服大天然，简单而高程度生活，自助及助人”理念所吸引。
领会加盟政策后，我发现该品牌摘用特许受权品牌形式，设想由加盟商自行决定，其国际会员系统能够带来30%的国际背包客，那无疑是一个不错的投资时机，于是我决定加盟。
2009年，在上海苏州河畔，我的第一家青年旅社正式开业，因为运营情况优良，后面陆续又开了好几家。
青年旅社，也是我做酒店的初心。
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投资案例分析：
汉庭酒店
那家汉庭酒店并非我投资的几家酒店里面收益更好的，但却是印象最深入的。
汉庭酒店（上海交大江川路地铁站新店）
项目物业概略：
那个物业位于上海交通大学（闵行校区）四周，间隔地铁口仅几十米，其交通便当水平不问可知。物业为独栋，有本身专属的大广场，展现性不错。
不外该物业算是不良资产的典型代表，翻牌了良多品牌，是“结了良多次婚，离了良多次婚”的一个老资产。
最后的业主曾经加盟过如家，因运营不顺，被第二任业主翻牌成了格林豪泰。在运营格林豪泰的过程中，第二任业主觉得格林豪泰并没有给本身带来抱负化的收益和回报，因而就革新成了单体酒店。
连锁品牌酒店尚且收益率欠安，可想而知革新成单体酒店后，运营情况更差了。
我们会做第四任“接盘侠”的原因有两点：
起首， 该物业展现性强，交通便当，人流量尚可；
其次， 物业租金单价仅1块多，关于上海高校周边地铁口的物业而言，算比力低的，那也是促使我们接手的核心因素。
汉庭酒店（上海交大江川路地铁站新店）
在投测方面：
接手后，燃眉之急就是抉择品牌。
我们对全季、桔子、亚朵几个中端品牌都停止了评估，领会详细加盟政策后，发现几个品牌的翻改费用在1500万摆布，远超我们的预算。因而几个品牌最初都被我们pass了，最初抉择了加盟“老伴侣”汉庭。
在筹建方面：
酒店物业约5000+㎡，酒店内设置了酒店大堂、吧台、休闲区、餐厅、咖啡厅等，共有109个客房，单房面积30+㎡，仍是很宽阔的。
那家酒店从起头翻牌革新到开业共花了5个月，我们估量本来单体酒店的热水、电梯、门窗等硬件设备，应该是不消停止翻改的，因而预算在六七百万摆布。
现实革新起来，才发现原先酒店的硬件设备都已经老旧，就算陆续沿用，隔两三年仍是要改换，痛快咬咬牙都停止了换新，招致该项目总创新革新费用超1000万，远超预算。
汉庭酒店（上海交大江川路地铁站新店）
在运营方面：
现实运营起来，因为近距地铁，物业展现性强，因而那家汉庭酒店的市场表示力仍是不错的，revpar在200块摆布，略高于周边的经济型酒店，以至比周边兄弟门店的revpar也要高20-30块。
项目带来的体味：
①项目定位很重要，必然要隆重再隆重。假设定位好的话，投资回报率可能会更好。
②在翻改项目上，原门店的老系统，停止评估后能用的就沿用，假设其实老旧的，就把它清掉，免的后面夜长梦多。
③单纯做酒店的翻改，投资回报压力较大，能够将餐饮、街展等复合型业态植进，增加坪效，缩短投资回报时间。
项目遗憾点：
在那个项目中，最遗憾的仍是没有咬牙增加预算，抉择中端酒店停止翻改。整体而言，中端酒店比起经济型酒店，溢价才能仍是要强一些。
村落复兴大布景下，
酒店和文旅项目标投资时机
文旅目标地酒店是酒店的一个构成部门，往往意味着“诗和远方”。但文旅目标地的酒店凡是都和地产与综合资产、政府基建相挂钩，通俗投资人很难参与。
就其投资模子而言，大多和勾地相联系关系，均匀投资回报率仅2%，单靠运营回报拉平地盘开发成本有较大难度。
那么在当前行情下，文旅目标地能否还有投资的时机？投文旅目标地又该具备如何的才能？
一、村落复兴投资形式：产物导向+政府投资+运营回购
案例阐发：在野宿集
第一个案例是在野宿集，位于广西崇右边陲，是在黑水河边上的旅游度假产物，依山傍水，集万相、既见、喜空、野白、西坡（筹建中）5个高端精品民宿于一体。
那个项目是以村落复兴为投资形式，产物导向+政府投资+运营回购。
项目在视觉闪现上，给人的第一觉得就是富有度假感，能够说在全国范畴内都是独树一帜的。
运营方根据品牌的运营构想和设法倒推出所需要的选址区域、项目规划以及设想抱负，能够大大制止项目规划设想跟后期运营的脱节问题，同时做为诚心，运营方并没有收取前期的规划设想费用，而是用以抵扣项目后期的租金，也进一步减小项目标运营压力。
在协做形式上，项目标选址、规划、设想回由运营方来同一负责（不收取费用），本地旅投公司负责拿地和投资，建成以后以租赁的形式交给运营方。
运营方根据品牌的运营构想和设法倒推出所需要的选址区域、项目规划以及设想抱负，能够大大制止项目规划设想跟后期运营的脱节问题，同时做为诚心，运营方并没有收取前期的规划设想费用，而是用以抵扣项目后期的租金，也进一步减小项目标运营压力。
此外，值得一提的是，运营团队在协做协议中还提到了一条“优先回购权”的条目，条目约定运营团队在运营3年之后，有优先收买项目标权力。
据抖音、小红书等自媒体数据展现，在野宿集从2022年5月份开业到如今，仅短短半年不到，却切实在实拉动了边境旅游的人数，在必然意义上实现了村落复兴。
二、文旅酒店综合体投资：文旅拿地+投资回购
案例阐发：建德芳草地
第二个案例是建德的富春芳草地酒店，位于杭州建德市梅城镇富春江畔，约200余间客房以各类变更的姿势栖居于青山绿水中，既有特色小屋、度假式别墅排屋，也有少量的特色船屋、树屋。
那个项目实行了特殊的“点状供地”形式，是一个文旅酒店综合体投资，文旅拿地+投资回购。
酒店的房屋摘用模块化预造轻拆建筑构造，既削减现场土方工程和湿功课，也大大地进步了施工速度和效率。得益于模块化预造轻拆建筑，施工现场削减了85%的物料组拆，75%的建筑废料，项目成本也节约高达20%。
项目所在的整个区域，拥有得天独厚的富春江江景，估量静态投资回报在8年摆布，是当下比力抱负的投资模子之一。
三、当下宿集的产物市场，哪些城市有时机
宿集其实是一个文旅度假目标地的一个别称，比拟传统的单一民宿，民宿集群有着更宽广的公共区域和更大的客房规模，而比拟度假酒店，民宿集群又兼顾了个性化的产物调性。
宿集的时机点在一线城市或者省会城市周边两小时车程内，有山有水、有绝佳光景的区域。
四、投文旅综合体应该具备的才能
投资文旅综合体，素质上其投资模子是地产形式，所以即便关于资深酒店投资人而言，文旅综合体也是一个全新的范畴。
文旅综合体往往会涉及到拿地和村落复兴战术中地盘的合规性，每个区域在地盘方面的政策纷歧样。
做为新投资人来说，投文旅综合体时更应该隆重，在不专业的情状下，定见找专业人士做好项目评估。事实拿地是一件很专业的工作，假设踩了坑的话，可能会付出几百万以至万万级的代价。
五、家族资产和企业投文旅资产的定见
就国内范畴来说，典型案例是阿那亚。 阿那亚运营的包罗孤单藏书楼、艺术中心、沙丘美术馆、阿那亚剧场群落在内的重要功用空间，正在成为区域重要文化坐标。
自2015年“走红”起头，仅仅7年时间，阿那亚已经做到第十期了，是国内最胜利的文旅项目之一。
关于家族资产和企业而言，类似阿那亚如许的案例很值得进修，例如京津冀、长三角、大湾区都是有投资时机的，三个地区的消费程度决定了区域内需要如许的度假综合体。
投资定见
想对合伙人说：
一路走来，风雨与共，最应该感激的就是协做伙伴和员工们，期看将来各人也能配合进修，一路联袂走下往。
想对品牌方说：
将来，期看通过品牌方和投资人的通力合作，让中国酒店品牌连锁化率能高速开展，逐步与国际接轨。
想对新投资人说：
①关于新投资人而言，次方点评是一个很好的平台，选举认实进修并看看每场酒店投资百人汇的曲播。
在曲播中，有时机把其他投资人踩过的坑记下来，食一堑长一智，以后在本身的投资中就能尽量躲避。
②新手投资人能够找一些与本身投资风气附近的资深投资人往进修和接触。
关于将来
我们近期也在研究新的业态形式，好比露营，目前也有一些露营的业态在筹备傍边，估量明年开春会营业。
除此之外，我们也在跟江苏、浙江部门城市的政府一路，积极摸索“民宿+景区”的类酒店开展形式。期看为村落旅游提量晋级和村落复兴战术全面推进做出积极奉献。
中国村落旅游的开展，需要有必然文旅情怀做支持，才气更好的开启在地化的自轮回形式，走向更可继续的生态。