原创 房小评 中国房评报导 2022-10-25 15:17 颁发于北京
编者案：地盘是房地产企业最重要的消费材料。北京的地盘，动辄破费几十亿元以至上百亿元，在北京市场拿一块地，关于国企、民企开发商来说都是最重要的投资。
因为贵重，有的企业现在在北京是“卖一拿一”，以销定产，卖完一个项目才气考虑拿一块地。
因为贵重，重点地块出让之后，应对其停止拿地逻辑的逃踪，对地块价值、周边配套、产物定位等影响购房的逻辑停止前置性推演，让购房者早领会、早预备。
本日起，我们将会对北京市场的热点地块停止价值解读，也欢送各界伴侣赐与贵重定见和批示。
本年北京市第三批次集中供地，初创城发旗下的北京安顺园房地产开发有限公司（以下简称：安顺园）以4.3亿元底价竞得北京市房山区拱辰街道FS00-LX04-0001地块（南侧）R2二类栖身用地和FS00-LX04-0002地块A33根底教导用地。
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值得重视的是，那个地块的室第销售批示价为4.9万元/平米，据市场人士估量：其最末售价根据目前市场情状可能在4万元/平米上下浮动。
该地块室第部门楼面价测算为2.8万元/平米，如许预算售价与地价之间存在约1.2万元/平米的缝差。假设根据地块四周新盘中建·京西印玥项目4.3万元/平米的售价计算，项目地价和房价之间就有1.5万元/平米的缝差空间。
既然那块地有那么好的盈利空间，为什么其他开发商不参与合作，而让初创城发底价竞得呢？
一位熟悉初创的伴侣说，此次可以底价拿地是因为初创在本地（黄辛庄区域）负责一级开发，而地块存在大量配建工做，只要初创做才可能不吃亏。所以那块地底价成交，没有悬念。
事实上，地块需要配建的安设房已经由安顺园开工建立了。
根据2020年12月份，北京市发改委《关于房山区拱辰街道黄辛庄村安设房项目核准的批复》，安顺园需要建立的安设房建筑掌握规模为35000平方米。
而本次所拿新地块可售室第地上建面约15306平米，也就说安设房的规模是商品房的两倍多。并且，那批安设房仅限用于安设黄辛庄村民利用，不得对外销售。
安设房总投资预算为21184万元，全数由安顺园筹措处理。
将那笔成本平摊到拿地成本上看，相当于商品房室第每平米要多背上13840元的成本。
将每平米的成本和售价做个比照：
（单元：元/平米）
由此来看，项目室第部门的销售货值，是不敷以笼盖前期投进的。那仍是没有计算教导用地的建立成本、项目标资金成本、治理费用等。
假设是其他开发商拿地而且承担安设房建立，那个项目欠好干、不克不及干。只要在本地停止了一级开发，沉淀深耕多年的初创来做，才气通过一二级联动往平衡成本。那也算是初创给房山开展建立做的一份奉献。
9月29日上午，房山区供地推介座谈会召开，初创城发集团党委副书记、董事、总司理范书斌参与会议，并停止交换。
不肃清初创会陆续在房山深耕的可能性。
据领会，初创目前在存眷房山、海淀、亦庄、顺义等区域的地盘，但是最末出手投资仍是会十分审慎。
从2020年7月份拿下丰台区大瓦窑地块之后，初创履历了重组、再动身，此前在北京土拍市场已经2年没拿地。
往岁尾，初创城发新品牌正式官宣，外界不断等待那家北京楼市曾经的配角上演“王者回来”。
本年9月份，初创末于重启北京拿地，首站便落子在本身曾经深耕的房山。
近年来中建智地在房山持续拿地，但别忘了初创才是深耕房山的“田主”——先后在房山开发了奥特莱斯、芭蕾雨、伊林郡、紫悦台等多个贸易和室第项目。
比拟其他房企争夺热门地块，初创此番在房山重启拿地更像是完成一个使命，承担一份责任。正如上文所述，房山黄辛庄那个地块算上安设房、教导配建的投进，是很难算过来账的。
房小评往现场探地时发现，此次的新地块已经被北侧正在建立的回迁房（即上文所述安设房）和周边的二手房小区包抄。
地块自己体量很小，室第部门0001地块建面约15306平米，用空中积13566.14平米，计算得到容积率约为1.1。
在一群回迁房和长幼区的高楼围绕下，很猎奇那个1.1容积率的地块会做什么产物？
后来，房小评从头翻了翻相关文件，发现那块地比其他地盘出让时，多出一个“设想计划总平面图”，地块的设想在出让前就已经定好了。
那个项目标设想计划要连系周边黄辛庄小区二期地块建筑规划停止统筹考虑，包管原小区的出行等需求，提早颠末有关部分审核。
设想计划总平面图部分
来源：北京市规划和天然资本委员会官网
根据计划，此中颜色最深的部门为回迁房，是15-18层的高层。右侧白色部门为0002教导用地。而南侧剩下的就是0001地块商品房室第部门。
从下面那张图片能够更清晰地看到两个地块的位置关系。
用地位置示企图
来源：北京市规划和天然资本委员会官网
根据设想计划平面图，商品房室第部门别为一栋11层，一栋18层，以及中间5-8层的室第。
所以，项目业主其实不会享遭到计算出的1.1容积率。根据相关文件，该地块与黄辛庄村的安设房统筹核算，最初的容积率为2.3、建筑高度54米。
初创禧悦首府
从那个角度看，新地块室第部门的容积率、高度等前提，与地块西侧在售的新房现房禧悦首府（销售人员称，该项目现实为初创伊林郡二期）附近。
据初创内部人士透露，新项目标产物与禧悦首府类似。
据销售人员介绍，目前禧悦首府在售近80平米的两居，单价约3.7万元/平米；90多平米的三居，单价约3.8万元/平米。
假设新项目与之类似，那么最末产物应该是总价在300万-400万元上下的刚需产物。
因为那个项目与地铁房山线广阳城站曲线间隔超越3公里，差别于中建·京西印玥承接了大量通过房山线通勤的南城白领上车需求，那个项目可能更合适房山当地客群购置。
项目北侧有一个较大的健身公园和菜市场，周边固然城市界面比力老旧，但向南1公里摆布就是房山区市政府、龙湖北京房山天街、府前广场等一带富贵区域，所以生活配套仍是很成熟的，再加上较低的首付，比力合适房山当地伴侣上车。
根据90平米的套均面积预算，那个项目总共也只要170套室第，销售压力不大。
因而，需要在房山主城区“上车”买新房的伴侣们，能够存眷起来了。