|城市更新专题研究系列·71·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
期看：佰昌10亿摘牌欲雄起天心
2021年武汉佰昌摘牌简况：
往年10月18日，跨江而来的武汉佰昌集团，经三年暗藏而以10.23亿元和5465元/平米楼面价，胜利摘牌天心区楠竹冲村[2021]长沙市123号商住地块，根据起挂牌阐明可知，该地块“系长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社安设用地及长沙天悦投资有限责任公司社保融资用地。”
该宗地总面积为58273.16平方米，出让面积为57297.68平方米（合85.9亩），此中，总建筑面积187099.06平米（室第149083.86平米+贸易38015.2平米），整体商住比为2:8。
别的，其约束性摘牌前提次要有：
1）竞得人须在该宗地建立并没有偿返还长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社80000平方米地上安设物业（毛坯），此中贸易面积20160平方米、室第面积59840平方米；另建立并没有偿返还长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社配套地下车库位安设物业面积16776平方米。
2）竞得人自签定挂牌出让《成交确认书》之日起24个月内向长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社交付安设物业。过期未交付的，按240万元/月原则向长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社付出过渡费；竞得人须将返还安设物业注销到长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社指定人员名下，相关税费、房屋维修基金及办证费用均由竞得人承担。
简析：
往年，武汉佰昌携百亿规模高调杀到长沙天心区，胜利斩获赤岭路两安地块，其时在湘江东岸书院路一带激起一片浪花，让该区域的市民和村民等喜上眉梢。
本年，11月2日的一则新闻又引起了浩瀚业内伴侣的兴致，当日，长沙天然资本规划局发布了佰昌楠竹冲村项目标批前公示。
该公示内容展现：
“Z11-F-09-2、Z11-F-34-2室第地块共有11栋室第和1所幼儿园，11栋室第层高别离在6-43层，打造洋房、高层、超高层产物。贸易办公地块共有36层，高度122.2m。
户型方面，Z11-F-09-2地块室第户型面积均大于150㎡，共350户，Z11-F-34-2地块室第户型面积大于150㎡的共43户，在90-150㎡的共163户，小于90㎡的共372户。”
近期，业内有个别伴侣发文说，佰昌项目将欲以大平层产物和中海、绿城两个项目PK，我们睿诚研究院觉得，那个说法有点浮夸——在佰昌项目首期推出的928套房子中、150㎡以上的大平层仅占42.3%，受挂牌前提和市场造约较多，并非业内伴侣所说的那样。
此外，各人也许会发现，在房地产界名不经传的佰昌集团，以所谓的百亿规模来挑战中海等大咖，颇有点不自量力的觉得。
当然，那并非说各人对佰昌有什么定见，我们配合的心声是：绝无此心、可昭日月。
武汉佰昌来了，赤岭路红霞万丈。
可为什么，从其摘牌后如蜗牛般爬行至今？
12个月过往，武汉佰昌能否有许多不成为人说的心酸？
02
解读：12月妊娠，两大问题让其难以临盆
一般来讲，在公开地盘市场摘牌后，房企根本城市在4-6个启开工程并要到达正负零的形态，而佰昌项目在摘牌12个月后，才实现首期的项目公示，有点反常，莫非是佰昌集团有大把现金不缺钱。
同时，按上述挂牌前提的第二点，佰昌已经发作违约的情状——竞得人自签定挂牌出让《成交确认书》之日起24个月内向长沙市天心区赤岭路街道新开经济协做社交付安设物业。
如斯看来，时间已颠末往一半，将来压力较大，出格是在身侧中海和绿城项目标冲击下，假设往化率和口碑不克不及达成预期目标，十分有可能步新力铂园的后尘。
OK，不扯多了，下面，睿诚研究院独家着重阐发一佰昌项目标次要问题，以供各人参考：
◢ 其一，小马拉大车，在时代压力下步履困难
据武汉佰昌集团官网展现，其资产总体规模为100亿元，而为了拿下赤岭路项目消耗非常之一的资产，可见其重仓长沙的决心。
那个案例让我们睿诚研究院团队有似曾了解的觉得——我们曾经办事的本土一家民营房企，2020年也号称百亿，并拿了所谓的百强房企的很多匾牌，现在深陷坚冰难以自拔。
佰昌的情状，和我们那个客户情状千篇一律，自认为百亿元体量就能够安枕无忧了，在时代和市场的快速裂变下，千亿规模的浩瀚上市房企都在纷繁暴雷，更别说那些百亿的小虾米了。
比来龙湖吴大姐出走美国、旭辉林中蹲下往已经躺平的等事务，让整个房地产行业及市场愈加困难。
武汉佰昌集团在本身的介绍中，房地产、电子商务和农业等营业杂七杂八的，很难扛起房地产开展的重任。
万科和龙湖等企业的多元财产，都在遮遮掩掩不敢与外人道，生怕别人DISS，反而小企业蒙昧而无畏，在鼎力大举鼓吹本身的各大财产战绩，奇葩也。
由此看之，武汉佰昌固然在2018年就在长沙注册公司；然而，时代和市场在快速改变，以前的战术洞察早已灰飞湮灭，不敷以支持如今和将来的开展。
固然，武汉佰昌将鸡蛋放在了科技、地产和农业三个篮子里面，至少在房地产方面并没有获得什么价值。
12个月的“魔胎”，让佰昌欲哭无泪。
◢ 其二，紊乱的长沙思维，其结局根本已必定
经睿诚研究院研究和梳理佰昌长沙的一些情状，我们重视到一些有趣的现象，武汉佰昌在长沙的打法十分希罕，有点看不懂，如下：
在长沙区域项目平台和股权方面，多而紊乱。
据天眼查APP展现：
2018年，注册成立长沙佰昌置业有限公司
2021年9月26日，成立长沙天湘置业有限公司
2021年10月20日，注册长沙佰昌楠竹置业有限公司
2018年的长沙佰昌置业，其时对佰昌来讲，应是其规划长沙的核心平台。此中特殊令人费解的是，2021年在摘牌赤岭路地块时，又别离成立了“天湘置业和佰昌楠竹置业”两家房地产公司，莫非是佰昌内部兄弟们反面，都有本身的设法？
整体来看，睿诚研究院认为，一个不敷100亩的商住项目，武汉佰昌集团千头万绪的公司和股权设想，当可成为国内房地产界的一个“典范案例”。
实的是，天上九头鸟，地下湖北佬的佐证吗？
可能的情状是，佰昌2018年来长沙时，想借助时代趋向和人脉等，而想在长沙大干一把，以实现近水楼台先得月的目标，可是天公不做美，拿地赤岭路项目后，市场急转曲下和疫情骚扰颇多等，原先想雄霸书院路的的底气已荡然无存。
为何如许说？
其实也可通过上述佰昌本项目标产物构造，也能够窥见一斑。
固然在市场上放风要以大平层来与中海等合作，然而其不是地道的招拍挂项目，受两安用地相关造约，在首期产物上只推出了42%的大平层，而其还不敢严正其详细面积区间，那完全能够反映出佰昌的纠结和底气匮乏。
比来，有很多伴侣与我们交换，佰昌项目鸦雀无声，是不是贸易占比过高的问题？
现实上，并不是如斯，故而良多伴侣对佰昌项目议论颇多，此略。
武汉佰昌集团，以其百世强盛的精神拜托，而在湘江东岸九曲回肠的故事，抖落了本身的傲气和蒙昧等，回于千年湘江的大趋向中。
国内其他城市，此类案例也颇多，猛龙过江，自会激起浩瀚浪花；小蛇想用少少付出而成为一路之王，实乃贻笑大方；该项目北端的新力铂园就为一个警示，至少新力曾经仍是千亿上市房企。
错乱的思惟，在千亿级大咖们的包抄圈中，将来佰昌项目能走多远，请各人拭目以待。
小结：
长沙，不欢送武汉佰昌吗？
睿诚研究院认为，那决然不是，虽有楚汉相争之典故，然国内经济是一盘大棋，联袂互融乃为大趋向，但时代、情况和空间发作浩荡改动，湘江以其数千年厚重底蕴和宽阔襟怀，天然可宽大万物，也欢送异乡异客来投资兴业。
千年湘江水，只想问一句：你能雄起于赤岭路吗？
03
完毕语
本文，就上述武汉佰昌长沙天心区赤岭路两安用地项目标改变，我们睿诚研究院，基于市场和时代的改动的客看事实，做了一些专业的看察和阐发，等待与业内列位伴侣和指导热诚切磋。
关于世界、国内房地产等财产和区域合作格局等改变，各类房企等都在急剧嬗变，房地产、长沙两安用地和佰昌项目等，皆为新旧趋向瓜代和改动的一个表示。
从那个角度来看，房地产、长沙两安用地和项目等的开展，似乎有大法例在发作感化。
好比，《黄帝内经》第一篇“上古无邪论”所说：
“昔在黄帝，生而神灵，弱而能言，幼而徇齐，长而敦敏，成而登天。
乃问于天师曰：余闻上古之人，春秋皆度百岁，而动做不衰；今时之人，年半百而动做皆衰，时世异耶？人将失之耶？”
睿诚研究院认为，《黄帝内经》上述三句话所描述的三个形态，与国内房地产的开展有异曲同工之妙——情况宽松时，各人都能够达成千亿而登天+时局动乱期，只要少部门房企能度百岁？+当下房企纷繁暴雷，不到半百而衰竭。
古代愚人，从心理学的角度来体察世界的改变，与贸易世界的改变大同小异，伶俐者自会有深入的体悟，三千大道，殊途同回。
天心区赤岭路佰昌两安用地项目，历12个月从头育胎，首期928套房子也是不寒而栗的，担忧稍有失误就难以回到湖北。
那阐了然什么？？
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