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新房受政策骚乱太大， 二手房最能表现实在的市场。
你晓得如今郑州挂牌的二手房有几套吗？
间接说谜底，据统计，超越8万套！
良多人被那个数字唬住了。
心想，那么多二手房，岂不是很好买到适宜的！
你错了。
殊不知，那里面有太多的“僵尸房”置之不理。
什么是“僵尸房”？
各类瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。
它们可是占了郑州二手房市场里很大一部门。
而高操行次新二手房的占比其实很低很低。
想要实正买一套适宜的、优良的二手房，太难了。
今天，我就拿各人最关心的价格、房龄、户型、区域那4个维度，分析郑州8万多套二手房里事实有几“僵尸房”！
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第一维度，价格，看郑州挂牌二手房总价散布。
注：数据来源贝壳，仅供参考
能够看到， 总价150万以内的二手房挂牌量接近6万套，占比近7成！
改进类高总价二手房仍是偏少！
此中100万以内的超越3万套。
那里面几乎都是老破房、公寓，或者郊县房。
包罗：荥阳、上街、中牟、港区、新郑、新密。
即使是总价100-150万之间的房子，也有一大半是2010年以前的长幼区。
一方面，颠末一轮又一轮的新房冲击，老破房已经无法称心各人最根本的栖身需求。
另一方面，房龄超越20年的老房子， 大部门银行都无法打点按揭贷款了，更不克不及打点抵押贷款。
即便个别能打点按揭，房贷的首付和年限也很难做足。
所以，尽可能抉择2015年之后交房的小区，假设其实没得选，也要至少包管2010年之后交房。
同时，总价100万以上才气称心根本的功用需乞降一些操行。
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第二维度，房龄，看郑州挂牌二手房的房龄构造。
注：数据来源于贝壳，仅供参考
能够看到， 整整7成二手房房龄超越10年，房龄超越15年的长幼区占比近4成！
房龄10年以内，以至5年以内的次新操行二手房少少！
房龄实的很重要，它决定了小区的产物和操行。
如今郑州20年以上房龄的二手房几乎置之不理。
好比说——
在南阳路和老西郊，因为是郑州传统的工业中心，散布着大量的老家属院。
在金水区，因为是行政中心，所以在纬几路、政几街那些街道范畴内，散布着大量的行政机关家属院。
在二七区，特殊是在火车站西广场西边，散布着大量的铁路职工家属院。
管城区的老房子也只会多不会少。
此外，就是商品房轨制实行以来，郑州第一代商品房小区。
到今天，都已经超越20年了。
好比，90年代中期郑州更高档的商品房之一绿云小区。
再好比，建业第一个小区金水花园。
其实，郑州小区的产物更新、绿化改进根本都在2015年之后了。
所以，更好抉择房龄在10年以内的二手房小区！
固然占比只要30%。
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第三维度，户型，看郑州挂牌二手房的户型构造。
注：数据来源于贝壳，仅供参考
和新房里的三房、四房为主差别， 二手房目前的挂牌房源里，一房、两房刚需小户型占了快一半，称心改进需求的四房、五房占比只要13%。
再加上房龄大多超越15年，户型已经很老旧了。
最典型的就是90多平大两房。
郑州如今仍是中小户型的全国，买房成本在不竭增加，一步到位的紧凑三房或紧凑四房，是将来的大趋向。
而90多平的大两房，在那种趋向里，越来越不具备优势。
根据郑州比来几年的室第成交分段占比情状：
100平以下的户型面积段占比逐年递加。
100平以上的户型占比逐年递增。
一房和两房小户型占比逐年递加。
三房和四房大户型占比逐年递增。
所以，户型抉择必然要至少三室！
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第四维度，区域，看郑州挂牌二手房的区域构造。
注：数据来源于贝壳，仅供参考
能够看到， 二手房占比最多的是金水区，其次是中原、管城、二七。
都是开展时间比力长的老城区。
同时，郑东新区的二手房占比也很多。
而那里面价值更大的区域无疑是金水区和郑东新区。
那里我们就用最曲看的GDP奉献值做为参考。
下图就是2021年郑州八大区GDP奉献情状：
GDP越高，经济实力就越强，配套就越强，购置力就越强，房子保值增值才能也就越强。
很显然，金水区和郑东新区明显领先。
能够那么说，郑州更优量的二手房次要就集中在金水区和郑东新区。
假设是买高总价改进二手房，更好在那两个区域里挑一挑。
房源数量占了整个郑州的3-4成。
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以上4个维度，还没有考虑开发商品牌、小区操行、周边配套等等。
假设你要买二手房，总结几个小定见做为参考。
1、尽量买好地段、好社区、好产物，勇敢不移的把房子换到好房子的范围。
同时称心3个前提：
有电梯+房龄10年内+至少三房。
那是最根本的，还能够再加：
要人车分流，要容积率低，要玻璃幕墙，要铝板外立面……
你会发现，前提越多抉择越少。
抉择越少就意味着越稀缺，稀缺就意味着保值、增值、好畅通！
2、不要买有硬伤的烂资产，打死也不买。不要买老破小，不要买不契合楼市开展主旋律的产物。
3、买房更好蹦一蹦，预备好足够的首付，买那些略微蹦一蹦能够够到的片区和楼盘，以后才不会懊悔。
4、总价过200万的话，产物必然不克不及有明显的硬伤，临路、临高架、顶底、暗卫……那些都算硬伤。
5、抵充折旧就看物业了，好物业实的很重要很重要！
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