北京台湖、马驹桥两镇放宽限购：或利好二手房市场，对北京整体楼市影响有限

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出品｜搜狐财经

做者｜吴亚

此前已传播数年的北京市通州区旗下的台湖、马驹桥两镇或将取缔“双限购”的动静，现在末于酿成了现实。

11月8日晚间，北京市住建委官网发布通知：本日起划回北京市经济开发区治理的通州区台湖、马驹桥部门区域，将施行北京其他区域施行的购房政策。

那意味着，台湖、马驹桥两地将不再施行此前通州区的最严“双限购”政策，将来将根据经开区的体例即施行北京普及施行的限购政策。

动静一出，在北京楼市溅起了不小的水花。机构人士、业内人士在交换中向搜狐财经指出，不再施行通州“最严限购令”后，台湖、马驹桥两地的楼市跃度有看提拔；加之两地处于亦庄新城板块，那也将刺激财产集群下带来的购房需求。

不外，台湖、马驹桥两地放宽限购，那其实不能被视做通州、经开区甚至北京市也放宽限购政策的信号。需要特殊重视的是，影响两地购房政策变更的因素离不开行政区划等汗青因素。

而在各地楼市宽松政策不竭的当下，北京楼市政策仍连结不变，近来略有微调，但仍偏重特定人群。

两地松绑：仍需施行北京的限购政策

北京市住房和城乡建立委员会在11月8日发布的《关于加强亦庄新城台马地域商品住房治理的通知》中指出，自《通知》发布之日起，划回北京经开区治理的通州区台湖、马驹桥地域（约78平方公里）商品住房（包罗新建商品住房和二手住房）施行经开区住房政策有关规定。

那意味着，台湖、马驹桥两地的“双限购”正式取缔，将来将和经开区一样施行北京普及的限购政策。

详细来看，要想在台湖、马驹桥置业的购房人，只要称心北京市购房资格——京籍、北京市工做栖身证、非京籍满5年社保或个税，即可购置两地的新房、二手房。

一批此前不称心通州限购前提的购房者，也由此拥有了购房资格。但两地仍需遵照北京的限购规定，即京籍家庭可拥有两套住房、非京籍家庭持续5年社保或纳税可拥有一套住房。

此前，市场上就曾传播出两地要取缔“双限购”的动静。现在落地成实，也意味着持久以来留存在两地的“汗青遗留问题”得到领会决。

台湖、马驹桥两镇最后都属于通州区下辖镇，地处通州区西南部、西接经开区。在2019年11月版的《亦庄新城规划（疆土空间规划）》中，将马驹桥、台湖京津高速以西部门划进亦庄新城。

亦庄新城次要指包罗旧宫、瀛海、青云店、长子营、摘育等在内的225平方公里天文区域，系经开区的核心财产板块，该板块聚集了京东、小米等多家高新科技企业和互联网公司。

图源：《亦庄新城规划（疆土空间规划）（2017年-2035年）》

在最后的行政区划上，因台湖、马驹桥从属于通州区，因而，要在那两地置业，还需称心通州区的购房政策。而通州区在北京是一个特殊的存在，做为北京城市副中心的它在2015年就出台了非常严厉的购房政策。

详细来看，通州区要求：拥有1套住房的京籍家庭需要3年以上通州户籍或在通州缴纳社保/个税，才可在通州购置住房；非京籍家庭除了要称心在北京持续5年缴纳社保/个税外，还须持有通州区3年社保才可购房。

到了2021年3月，台湖、马驹桥从行政区划上被正式划进经开区。那时，市场上就曾有动静称两地的“双限购”政策或被取缔。

比来的本年4月6日，北京市人力资本和社会保障局公布：自4月25日起，将通州区78公里范畴内的“社保事务”移交经开区。

根据11月8日《通知》中的说法，将来台湖、马驹桥两地的购房政策将划回经开区，即不再施行通州的限造政策。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，此次政策调整，一方面，是陪伴着城市规划和治理的范畴调整，住房政策亦在向治理主体的政策上转移。

另一方面，经开区是全国独一一个同时享受国度级经济手艺开发区和国度高新手艺财产园双重优惠的国度级经济手艺开发区，笼盖财产生齿较多，“此次台湖、马驹桥相关地域限购政策放松后，能优化和改进经开区住房供需关系，更好地促进‘职住平衡’，契合北京市政策导向。”

板块分化：或更利于二手房市场

台湖、马驹桥“双限”松绑，那将带来什么影响呢？陈文静认为，“本次政策明白新房、二手房同步伐整，或将有效释放合理购房需求，带动区域内房地产市场活泼度提拔。”

那种需求的刺激能否表现在成交量上？那仍需时间看察。但要指看那78公里的天文范畴内的松绑，来带动经开区亦或者通州区的楼市，那难度仍很大。

重新房市场来说，搜狐财经不完全统计后发现，近5年来台湖、马驹桥两地大约有9个项目陆续进市。

此中有3个现房项目，别离是翡翠四时、京悦府、台湖银河湾，在2021年9月之前均已交付；目前仅少量房源还在售，且都是建筑面积在146平方米以上的大户型产物，总价也均在800万元以上。

余下的6个项目均为期房，从2019年后陆续开盘、预期交付时间为本年到2024年，目前大都项目仅剩少量房源还在对外销售。

以华润置地开发的亦庄橡树湾为例，均价为46000元/平方米，总价在419-639万元/套，主力户型为4居室，已售罄；中国金茂开发的台湖金茂悦已进进清盘阶段，均价50000元/平方米、445万元/套起步，主力户型为3居室/4居室。

绿城中国开发的桂语听蘭一期在本年5月正式开盘，主推3居室/4居室，总价在597-742万元/套，目前也仅剩少量房源。业内人士向搜狐财经指出，整体来看，台湖、马驹桥现有室第仍是以大户型的改进型产物为主，且进市已久热度相对较低。

台湖、马驹桥辖区内2017年以来进市的部门室第项目概略，造表：搜狐财经

搜狐财经重视到，在本年9月底的北京第三批次集中供地中，亦庄台湖曾成交一宗新地，即“亦庄新城0510街区YZ00-0510-0033地块R2二类栖身用地”，占空中积约为2.16万平方米、建筑面积为4.235万平方米，底价为14.3亿元。

彼时仅“亦庄博润置业+亦庄久筑工程治理”结合体报名，最末也由该结合体以底价竞得，全数建立商品住房，有套内“70/90”户型限造，但无需配建保障房。

“70/90”户型限造次要指整个地块所对应的栖身用处建筑规模中，套内建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，需到达总地块开发建立面积的70%以上，那在必然水平上就限造了开发商在户型设想方面的自在。

从地盘出让材料来看，该地块的销售批示价5.8万元/平方米，根据上下浮动8%的存案价来计算，建筑面积为90平方米的一个户型更低总价大约在520万元摆布，且天文位置在北京南五环到六环之间还不算太偏远。不外，截至目前，该地块的后续开发还未有相关停顿。

即台湖、马驹桥两地的新盘项目房源已经不多，将新进市的项目也很少；而且即便进市，新房也有批示价掌握，难以实现大幅度上涨。但关于区域内的二手房交易来看，或有必然积极感化。

亦庄新城和经开区都是北京近几年的热点区域，本次松绑的两地又算是那两大板块中较为核心的区域。同时，此次划回动做间接促进人才引进和财产晋级，后期或可看察区域内二手房的挂牌和成交情状。

影响有限：不代表通州及北京将取缔限购

不外，业内人士普及认为，台湖、马驹桥两地的区域成交总量在北京楼市的占比其实不大，加之本轮松绑也是因为两个区域行政区划调整，因而对北京楼市的整体影响有限。

“并不是北京限购政策铺开信号。”多位业内人士强调。就全国而言，据中指研究院统计，全国超320个省市（县）从供需两头出台超900条房地产政策，涉及限购、限贷、人才购房等方面。

北京的楼市政策相对不变，现在年8月北京曾公布，在第二批次供地时，已拔取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地停止全龄友好室第项目试点，以撑持老年家庭购房且父母买房儿女可一路还房贷。

到了9月底，北京公布为进步存量房屋交易效率，撑持购房家庭合理住房需求，将试行存量房交易“连环单”营业并行打点。该营业在开通后可在交易环节为购房者削减近1个月以上的时间，交易环节的效率大大提拔。

再好比，在8月北京还曾明白提出将来将“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的撑持办法”。整体来看，北京的住房政策在微调，但政策优化或仍在偏重特定人群。

若从数据维度来看，即使处于市场调整期，北京的楼市也不断表示得较为不变。国度统计局在10月24日发布的2022年9月份商品室第销售价格变更情状展现，北京9月新建商品室第销售价格环比上涨0.2%；二手室第环比上涨0.4%，上涨幅度位列全国第二、仅次于上海。

那是自本年6月份以来，北京持续第4个月新房和二手房的价格均环比闪现上涨的态势。交易量方面，根据北京统计局发布的前三季度全市经济数据，本年前9月北京市的固定资产投资（不含农户）同比增长7.0%，此中房地产开发投资增长4.4%。

截至9月末，北京市商品房施工面积为12823.5万平方米，同比下降5.1%，此中室第施工面积6390.6万平方米，下降3.0%；前9月，全市商品房销售面积737.8万平方米，同比下降5.1%，降幅比上半年收窄3.6个百分点。