贝壳数据展现，本年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改进。强二线城市苏醒效果明显强于其他城市。估量下半年市场闪现逐月修复态势，同比降幅不竭收窄。
01
上半年二手房市场正在修复
上半年，各城市因城施策，积极利用房地产调控政策东西箱，摘用包罗放松限贷（降首付、取缔认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等办法，提振市场预期，恢复市场畅通。
往年下半年招致市场急速下行的金融信贷情况得到了明显的改进。本年以来，贝壳监测到的支流贷款利率继续下降。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。
在那些政策配合的影响下，5、6月贝壳50城二手房成交量持续环比增长，环比增幅别离为14%、25%¹。二季度成交量比一季度增长约15%。核心城市群的市场苏醒节拍较快、力度较大。出格是长三角城市群，自己需求根本面优良，在上海疫情好转和政策撑持下，南通、合肥等城市市场率先苏醒。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿苏醒的动力，环比增长势头比力明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。
贝壳50城²二手房月度成交量走势
二手房价格接近到底。6月以来贝壳50城周度二手房价格指数³环比下跌0.3%⁴，比5月份跌幅收窄。分城市看，绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部门城市房价同比跌幅起头收窄，表白房价正在接近底部。
贝壳50城二手房价格指数走势
市场预期已从底部上升。往年岁尾以来，贝壳50城二手房景气指数⁵触底反弹，目前已处于荣枯线四周。上海处于景气扩大区间，表白短期房价将呈现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。
贝壳50城二手房景气指数走势
代表需求改变的带看量指数本年以来也在恢复上升，预示着将来交易将进一步苏醒。
贝壳50城二手房带看客户量指数
（以2020年1月值为基期值100）
02
政策效果取决于需求根本面
从市场苏醒的节拍和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果继续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，继续性较弱。如3月1日郑州出台搀扶政策，3月二手房成交环比增长超越100%，但后期效果乏力，4、5月成交量继续下降，6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待看察。市场苏醒动能分化的底子是城市根本面的差别。
强二线城市调控放松后市场走势
弱二线城市调控放松后市场走势
本轮调控放松中，除了广州限购政策微调外，其他一线城市均未松动。北京、上海跟着疫情管控，市场已起头恢复，6月北京成交量环比增长31%，上海环比增长近40倍。从价格看，北京房价连结平稳，上海虽然交易量低，但房价连结小幅上涨。
一线城市二手房市场走势
03
下半年市场将继续苏醒
根据汗青政策传导法例，市场苏醒分为领头苏醒、带动苏醒和整体苏醒三个阶段。第一阶段领头苏醒，即少数领头城市市场自信心率先修复，成交量修复增长、价格行跌企稳；第二阶段更多的城市跟进，呈现量增价涨。第三阶段修复传导至其他根本面较弱的城市。当前市场走到了苏醒的第一阶段向第二阶段过渡期间，即强二线和一线城市领头修复，通俗二线及以下城市预期仍在低位。
从2014-2015年市场苏醒时间节拍看，第二阶段苏醒在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行呈现房企活动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，而且第三阶段修复只包罗部门城市。据此推演，本年8月通俗二线城市房价企稳，岁尾部门低能级城市房价企稳。
房地产市场三阶段苏醒
假设下半年外部经济形势没有突发事务，根据差别城市需求根本面和政策撑持力度综合揣度，估量本年6-12月一线城市与往年同期销售额根本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品室第累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。考虑到二手房市场次要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。
新建商品室第销售额揣测
从绝对量上看，全年新房有看实现13.8万亿元的销售额，与2019年13.9万亿元的销售规模根本持平，略低于2018-2020年三年均匀14万亿元的规模，新房市场根本回到合理中枢程度。二手房市场5.6万亿元的销售额，与过往5年更低的2017年6万亿元的成交规模仍有必然差距。总体看，房企活动性风险叠加疫情冲击对房地产市场形成的缺口，在本年年内无法完全回补，但逐月修复的态势已确立。
04
定见进一步降低交易成本，
进步市场畅通性
虽然5、6月份二手房市场呈现了边际苏醒，但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期别离下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。价格上涨的预期仍然不强，市场自信心不敷。新房市场的苏醒力度比二手房还要偏弱。因而，要进一步降低畅通成本，促进二手房市场畅通。
一是加大信贷对换房改进的撑持。优化“认房认贷”的政策，如贷款笔录只逃溯本城市、时长只逃溯五年之内的贷款，对只要一套房、贷款已还清的购房需求按首套认定。进一步降低房贷利率。二是降低交易环节税费成本。各地及时更新计税批示价、合理调整普宅原则，改动与市场现实情状不相适应的情状，降低改进换房的税收承担。容许家庭在出租存量房源（许诺必然的时长和租金涨幅）的前提下陆续购置必然数量的住房用来改进栖身前提。