做者：贾社长
来源：首席地产看察（ID：sxdcgc123）
媒介
在起头今天的内容前，社长先讲一个小故事。市场上有一个鱼摊，活鱼10元一斤，死鱼3元一斤。一位老太太蹲在鱼摊旁，不断盯着鱼看，就是不买。
鱼摊的老板说：“您盯了那么久，又不买，到底想干啥？”老太太不急不忙地说：“我在等你的鱼气绝。”
那个故事良多人应该都读到过。现在的买房人就很像上面那位老太太，喜好等鱼死了之后(房价底部)再出手——但是以什么原则揣度鱼死了，什么情状下该出手却莫衷一是。
是保交楼、是降利率、仍是铺开限购？目前来看通盘不是，反而楼市又在行不住的跌，以致于某头部房企在债券违约之后，公开声明蹲下意味着我们回绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了明天将来更好地站起来！你看还违约出事理来了，是不是买了烂尾楼的打工人还要感恩涕零那些房企呢？
上海楼市没有金九银十
十月份的百城房价里上海价涨量跌出格惹人存眷，很多上海当地的房媒都在慨叹上海楼市可能已经凉凉步进冷冬，炒房客们曲唤顶不住了落袋为安谁如今买上海谁傻。他们给出的理由是上海成交已经持续几个月下降了，二手房放量降价，豪宅打骨折出卖，热门楼盘浦发仁恒有园只要2倍认筹，认筹人数和积分低于预期。所以上海楼市实的凉凉了。
本年以来楼市不断处于一个探底的过程，至于是黄金底仍是钻石底没人晓得，现在的楼市就像如今的大A,只要不断鄙人行就会处在风险放大，好动静也是坏动静的通道中。既然大情况都欠好你上海欠好也很合理吧，那反过来踩一脚也一般。
不外，上海楼市好欠好只要比力过才晓得，横向比照一线城市来看：
10月广州二手室第成交6626宗，环比下降8.38%，同比增长26.14%
10月深圳二手室第成交1733宗，环比增加3套，同比下降0.03%
10月北京二手室第成交11209宗，环比下降21.8%，同比增长20%
10月上海二手室第成交约1.6万套，环比下降11.5%，同比增长23%
那个数据算不上太好但至少同比看其实不算差。拿上海跟本身往年10月成交量来看，
2018年10月，上海二手室第成交1.19万套
2019年10月，上海二手室第成交1.61万
2020年10月，上海二手室第成交2.82万套
2021年10月，上海二手室第成交1.3万套
所以本年10月份二手房成交1.6万套，同比增长23%，应该也不克不及算差吧。不外你要说比拟7/8/9月份环比下降，那确实是，但是绝不是一些营销号所说的楼市雪崩。
上海二手房放量降价那个事是实的，9月二手房的挂牌量到达2.75万套，比拟较上个月提拔了8.2%。挂牌量的提拔展现了房东当前急迫的心态，但有些是置换改进房有些是变现。
但是你要大白那里面出卖的二手房75%都是15年摆布房龄的老破小，更像是清退不良资产，不论是变现仍是置换清退老破小，是一个利空信号，但还不克不及算求助紧急信号。
无妨再看看上海本年的土拍成交，据媒体统计本年估量总成交建面1399万㎡同比增长16%，宗数增长51%，能够说是放量大增。所以本年新房市场是不缺量，9月份的新房成交也到达1万套，会必然水平上侵占二手房市场。在不缺量的前提下，本年楼市炒做会十分困难，更多会是买方市场。以前积分只能考虑五大新城的人，现在能够在宝山虹桥碰试试看。
还有豪宅打骨折的问题，据社长领会到的一些豪宅价格狂跌原因是因为法拍房并且楼层较低，好比北滨海的九庐价格跌了20%以上。还有上海华侨城苏河湾一套价值3亿的豪宅别墅，最初只拍出了1.9亿的价格。但是你要晓得如今上海楼市豪宅赐与是供过于求的，好比上海，华润外滩九里总共才522套房子，仅一个中介平台上就挂出来26套，陆家嘴豪宅世茂滨江花园，挂牌数量更是高达104套。大量赐与就会招致价格踩踏，价格上不往也是天然现象。既然炒的时候能够暴涨欠好卖的时候也天然会狂跌。
假设说豪宅市场离通俗人太远，那新房认筹总关系大都人吧。热门楼盘浦发仁恒有园只要2倍认筹，认筹人数和积分低于预期。其实只是某些中介的博人眼球，已经有媒体查询拜访过了，浦发仁恒有园已经有700多个客户认筹胜利，认购率约217%，最末触发积分，估量积分62分。如许的成果其实不能算太差。
总的来说上海楼市确实是处鄙人行通道，但并非某些人所说的彻底凉凉了。不克不及闻声二手房挂牌大涨成交下滑之类的，就焦虑就恐惧。市场是感性的也是理性的，偏听偏信在楼市里付出的成本会十分浩荡。
楼市在觅觅新的底部
假设你让社长揣测上海将来两个月或者明年走势，社长说欠好也很有可能说错。但是关于将来的楼市我们能够觅觅两条主线，一是将来市场供求关系，二是楼市何时构成新的市场预期。
起首是供求关系。
据国度统计局数据，本年 1-9 月份全国商品房销售面积为 101422 万平方米，同比下降 22.2%。
拉长时间看，本年的销售面积已经比2016 年前 9 月的销售面积还要低，跌回了 6 年前。中国居民部分的杠杆率已经从 2014 岁暮的 35.7% 快速提拔至 2020 岁暮的 61.8%，承担金融风险的才能越来越弱，进一步上升的空间很小了。
从持久来看，根据天风证券测算2022-2035年，中国新增商品房需求估量将闪现“L”型回落的趋向——2022-2025年，新增商品房的需求中枢约为11.3亿平方米，2026-2030年约为9.6亿平方米，2031-2035年约为8.7亿平方米。
所以总的来说，楼市持久需求会回落是可能率，楼市已经进进了新周期，假设眼下非要搞什么刺激疗法，那么将要曲面高杠杆高房价等问题，在现在经济衰退的大布景下，市场实的经不起折腾。
那么市场需要什么新预期呢？起首是烂尾楼问题可以在全国范畴内妥帖处理，那是保障根本买房权益，其次既然不要高周转形式那就应该成立起新的形式，好比政策上能够借鉴国际体味，成立低收进群体住房基金、房地产贷款银行和住房银行，总之要既有保障又有鼓励。
关于房企来说一味降价也不是好抉择，降价之后会构成新一轮降价预期加重悲看论调，反而会深陷两难之中。
关于买房人“房住不炒”其实应该是根本原则，据社长查询拜访即便在一线城市也普及呈现了还贷压力大、存款不敷本钱受限等问题，有一半的人觉得将来还贷压力大，还有一半的人担忧将来房价陆续下跌。现在的买房人确实要考虑的问题太多了，但是整体而言宽松的信贷情况和购置前提是有利于刚需和改进人群的。
楼市新预期的构成可能是一个迟缓的过程，那里面不只涉及房企还涉及处所以及上下流企业，所以更不克不及猛烈往杠杆。新预期的构成关键是可信可靠的轨制形式，应该上有开展空间下有保障。更为关键的是，在购置力迟迟无法恢复的布景下，底子不晓得到底在何处，那种情状下，有几人会抉择硬扛？
关于买房人来说，实的需要有人答复市场底部在哪里，楼市何时恢复正轨，而不是持币待购手足无措。
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