合肥楼市“刚需”真的消失了吗？现实可能比你想象的还卷。

那两年，在合肥市区楼市里，各家鼓吹的主旋律根本都是“我是宇宙中心”“我是操行天花板”“我是绿档房企”

但近期，连央企的市区项目都起头“卷价格”，起头主打低单价、低首付，阐明市场实的发作了很大改变。

一是，新盘销售压力浩荡，不能不靠低价获客，其实，对开发商来说，“动价格”是双刃剑，是下下策，是无法之举。

二是，市场下沉了，需要“刚需”稳大盘。

一、刚需，才是合肥楼市的压舱石

比来，良多媒体都说，改进需求发作。

确实，省府的400w+房子摇号，动不动就几千人注销；

本年第三季度，合肥160-180㎡的改进户型，成交环比上涨近70%；

各大一二线城市的万万级豪宅交易量也逆势上扬（详见菠萝油妹妹上一篇《按豪宅原则六要素，本年有哪7个项目是“合肥天花板”？》）。

但事实实的如斯吗？刚需，往哪儿？

菠萝油妹妹按成交总价整理了本年市区的新房数据，假设用200w来断定合肥市场的“刚需线”，那么，我们不难发现，刚需仍是市场主力军，200w以下的新房成交占比约39%，省府那些500w+的高货，占比仅4%。

二手房市场则更是靠刚需撑起大半边天。班长前几天发过一篇文章《合肥房价实的高吗？73%成交是200万以下！》，里面提到：合肥1-9月共成交17227套房源，成交均价18068元/平米，套均成交价172万元。

假设说，豪宅是富人的资产压舱石，

那刚需，就是合肥楼市的压舱石，是能够稳住根本盘的。

在低预期的楼市中，还在对峙买房的是哪些人？

万科的答复是，刚需。

8月底，在万科的年中功绩会上，郁亮明白指出，住房刚需仍然强劲。

二、中国人实的不缺房子吗？

根据国度统计局的七普数据，2020年我国度庭户人均栖身面积已经到达了41.76㎡，此中，城市家庭的人均栖身面积也到达36.52㎡，那程度已经与兴旺国度等量齐观了。

关于那个数据，菠萝油妹妹认为，应该辩证地往看。

在三线城市，“刚需”确已根本消逝，各人不缺房子，缺的是大房子、好房子。

但是在外来生齿多的一二线城市，“刚需”大有人在，大量的北漂、沪漂甚至庐漂，需要一个安居乐业之处。

改进的需求是能够延迟称心的，但刚性需求是迫在眉睫的：年轻人成婚要房子，孩子上学要房子。

所以说，那个市场，改进能够看看、能够等，他们“买涨不买跌”，刚需还在对峙凑首付、买房子，合肥的刚需市场仍然潜力无限。

菠萝油妹妹认为，本年的房价没有涨也没有跌，一边是豪宅量价齐升，一边是边沿地段的房价降到尘埃里，只是在加剧分化，房产拥有量亦如斯。

那也招致良多人在围看：“房产税”那个靴子什么时候能落地。

三、消费实的晋级了吗？

本年，不只是楼市发作严重改变，在汽车、零售、餐饮等消费市场，同样不太乐看，一路来看几则新闻。

前两天，看到乘联会公布了1-10月新能源车销量排行榜，菠萝油妹妹对车不是很在行，第一反响认为：排前几名的是蔚小理和特斯拉。没想到，轿车类此外销冠是宏光mini，比亚迪的秦、汉与海豚紧随其后，我说的那些车企里，只要model 3能挤进前十。

喜茶在对峙曲营形式10年后，向加盟形式垂头。那两年，喜茶和奈雪都在降价，SKU的关键价格带根本在10~20元区间。另一边，与喜茶裁人、奈雪吃亏差别的是，蜜雪冰城和瑞幸咖啡越活越好了。

据优奢易拍《2022 年上半年闲置豪华品开展陈述》展现，上半年中国闲置豪华品交易量同比上涨 14.3%，判定单量同比上涨 21.67%。可见，越来越多的人出卖手中的豪华品变现，也有更多的人从柜台购进转战二手平台，就拿合肥来说，中古店那两年也如雨后春笋般散布在罍街、大象街区等街角。

看完那些，相信关于销售晋级/降级，各人都心里有数。

当我们看一个行业的开展趋向，最简单的途径就是看行业龙头的运营情状。所以，当头部房企起头“卷价格”，刚需要隆重了，市场似乎还没有见底。

四、90后实的是时代宠儿吗？

在合肥当下的市场上，按35岁以下的原则，刚需次要是90后。

90后被称之为GDP盈利一代，在我们生长的30年里，我们从一个第三世界食周济的农业大国，酿成全球GDP第二的经济强国。我们享受着齐全的根底设备、便当的挪动付出、网红餐饮、独生子女的专属溺爱等等，令70、80后感应羡慕不已。

但如今的90后，起头羡慕父辈的单纯了。

我们卷不动、也躺不服，不断在体系体例表里自我拉扯。

我们工资到手第二天就转到还贷卡里，看着花呗账单啧啧称奇：怎么可能那么多？

我们把家庭除房贷以外的次要收入都投在孩子教导，给本身买条项链还要找个重要节日，

我们蹲曲播间，拉个excel算价双十一更大优惠平台，

我们也会为了200块钱的拼多多提现往打扰十几个伴侣，

我们几千人挤破头往考一个别造内工做。

生活不容易，九零叹气。

愿生活善待我们，

愿楼市敬畏刚需。