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前几天，易居房地产研究院发布了9月的《50城监测系统房价指数陈述》。
50城中，郑州房价下跌46个月，时长排名第一。
46个月，相当于4年时间，跟我们本身亲身体味的时长差不多。
换句话说，郑州的房价，自2018年的下半年起头走下坡路。
那个坡下得迟缓而悠长，一走，就走了4年。
那四年期间，很多城市仍然在连涨。
好像品级的西安，自2017年起头，已经连涨5年。如房住不炒的优等生长沙，连结微弱的涨幅，已经持续涨了2年多。
有很多城市履历了2-3轮的涨幅，好比深圳、广州、佛山、东莞、成都等重点一二线城市，自2016年那次暴涨之后，又在2017-2021年之间先后履历暴涨。
比拟于其他的一二线城市，郑州不行是错过了2-3轮的涨幅，还在原有的房价根底之上下跌了4年。
请各人重视上面那句话，那是领会如今郑州市场根本面所基于的过往事实。
基于如许一个事实，我们能够得出郑州市场如今的根本面——
1、郑州如今的市场，是一个暴涨之后再持久继续阴跌的市场。
2、郑州如今的房价，已经与同品级的城市拉开了不小的差距。
3、郑州的房价固然拐点还未呈现，但泡沫早已挤完。
以上三条，是需要频频阅读了然于心的。
因为大白了郑州市场的根本面，才气看懂郑州市场合处的周期节点，才气更好的理解当下市场的各类表征。
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我持久跟踪监测郑州市场的周期表示，本年，发现郑州的市场呈现了一些与往年纷歧样的新特征。
那些特征次要表现在以下几点——
1、跟从全国行情，郑州房价普跌，但绝对回撤幅度小于热点一二线城市。
自本年4月以后，全国绝大大都的一二线城市，房价都鄙人跌。在那轮下跌的海潮中，郑州算是下跌幅度比力小的。
我前两天拉了下郑州、广州、佛山的核心区域相较于2021年房价的下跌幅度。
郑州的核心区域，如四环内标杆楼盘，房价下跌大多在在500-1500元/㎡，回撤幅度在5%-15%。
底，已经跌得足够扎实。
2、二手成交量连结在汗青高位，买房需求持久内转移聚焦二手房市场。
郑州的二手房成交量，6月7190套，7月7171套，8月7180套，9月7337套。
持续四个月，处于汗青销量的高位。
为什么郑州的二手房销量高，除了阿谁我们都晓得的原因之外， 还在于郑州的二手房价格不高，和新房之间始末不存在倒挂。
在其他城市，好比成都，杭州、广州、西安，因为房价暴涨，二手房价高，新房有限价，招致统一个区域，二手房的价格高于新房。
郑州不存在如许的问题，因为新房市场靠谱楼盘价格未便宜，二手房价始末低于同区域的新房价格。
在现在新房市场动乱的行情下，估量长周期内，郑州的买房需求城市聚焦到二手房市场。二手房市场的销量，还会进一步攀升。
3、统一小区价差在拉大，因为面积，因为户型，因为产物类型，因为购房群体。
统一个小区，改进户型与刚需户型的价差越拉越大，是郑州的二手小区与全国楼市表示一致的处所。
建业天筑，90㎡摆布的两房3.1-3.2万/㎡，154㎡以上的三房、四房3.8-4万/㎡，改进户型，比刚需户型贵了7000元/㎡。
金科城一期，高层价格1.75-1.9万/㎡，洋房价格2.7-2.8万，洋房比高层贵了9000元/㎡。
明明生活在统一小区，配套不异，物业不异，绿化不异，为什么刚需和改进的面积户型价差能拉开那么大。
原因无他，因为之前买80-90㎡的阿谁群体到了集体置换的阶段罢了。
市场上大面积户型原来就不多，置换群体又在那两三年扎堆，大户型价格天然贵。
爽快来说，仍是逮着5-8年前买80-90㎡小三房的刚需群体割的韭菜。
4、法拍房起头影响小区整体房价，法拍房扎推的小区，房价遭到重创。
那是之前未曾碰着的情状，法拍房起头把小区均价往下拉。
最典型的小区是普罗旺世，本年的市场下行期，普罗旺世几个小区降价十分凶猛，六期波特兰，从往年的1.8万/㎡降到1.59万/㎡，两房还有很多挂牌1.4-1.45万/㎡，青年城，有些房源已经低至了1.2-1.3万/㎡，还有香榭丽舍、七期温泉别墅，房价都有不算小的回撤。
普罗旺世房价大跳水，有很大的原因是因为本年的法拍房屡见不鲜。法拍的价格，将一般的房价给拉了下来。
法拍房的数量已经上来了，在以后的两到三年，都将成为影响小区房价的重要因素。
那其实给我们提了个醒，随便出法拍房的小区，以后几年都欠好保值。
以上4点，就是郑州市场闪现出来得新特征，有些是持久的，好比二手房销量将会继续高位。有些是在必然时间阶段的，好比改进户型价格远高于刚需户型，好比法拍对小区房价的影响。好比郑州房价的下跌，跌久必升，周期天然现象。
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其实关于郑州市场，还有良多想说。
比来一段我不断在研究郑州的二手房市场，发现影响房价的因素是琐碎而复杂的，有些已经超出了楼市的常识范围。
好比每个二手小区都有本身的房价生命周期，之前可以逆势上涨的小区，将来也可能走下坡路。典型的是海马公园A区，房价已显颓势。
好比事业单元人群聚集栖身的小区房价很能扛，如国龙绿城怡园二期，昆仑看岳、安和文苑，在此轮下行中，房价回撤幅度不是那么大。
好比学区纷歧定非要实打实的支持，言论炒做和造势，也能使得房价快速拉升。最典型的就是春华学校的学区房在本年的逆势上涨。
好比即便是学区房，内部也在产生分化，有些学区溢价起头下降，有些学区的溢价起头往上涨。
种种种种，影响房价的因素十分琐碎，那个合适我们那种地产研究人员往细抠，咱们通俗买房人没阿谁精神，也没阿谁需要往逐个研究。
我比来做了一份郑州最能扛跌的小区名单，能够分享给各人。
那份名单，是将郑州各个区域的优良二手小区挑出来，统一个大盘，差别的院我也给零丁拉了出来，加起来总共有100多个。对那100多个小区，我又跟踪了两年以来的价格涨跌，将2年内的价格跟踪笔录下来。
那是一份适用性十分强的郑州二手房名单，不行有小区名称，差别期数，还有价格涨跌和涨跌幅度，一目了然。
那份超等适用的优良二手房小区名单，属于完全的内部材料，我们如今做为福利分享给找笋二手房信息群的粉丝，各人假设有兴致，能够扫码进群领取。
假设有关于房子的使命问题，也能够征询我们找笋的工做人员。