“间隔2022年还有66天，你还买房吗？”
那是10月27日我们首场曲播的主题，在过往20年，那也许不是一个问题，买就对了。但放在市场自信心尚未恢复的今天，话题自己就有了意义。
起首，2022年以来，房地产行业整体销售数据能够用“暗澹”来描述。2021年，房地产市场是下半年起头走弱，本年是从岁首年月1月份起头就逐步走低，1-9月商品房销售规模已跌回6年前。
其次，关于买房仍是不买房，越来越多人起头看看。好比，房价跌了，部门购房者认为还会跌。现实上，有些城市已经跌到了底部区间，但还有一部门城市或地域房价仍在迟缓向下通道中。房价有没有到底？购房者很难揣度。
无论是刚需仍是刚改，整体而言目前已经到了买房的适宜时机，只是何时下手，需要根据区域和项目详细情状来阐发揣度。
比来，征询买房的人变多了，阐明买房的需求仍在。
从房地产市场大调整周期来看，过往几乎每三年就有一次调整。最早在2005年，随后2008年全球性金融危机到来，房地产随之调整，2011年陪伴着限购相关政策出台，2014年、2017年和2020年，房地产行业都面对几轮调整，只是本轮房地产调整幅度更大。
从行业销售规模表示来看，本年前9月，商品房销售规模累计成交10.14亿平方米，同比下跌22%。比照更长周期， 本年前9月销售规模已跌回2016年，彼时前9月商品房销售面积为10.52亿平方米。
从全年数据来看， 2022年行业规模或将下调25%-30%，销售面积将在12亿-13亿平方米之间，中持久行业规模可能率会回落到12亿平方米摆布，相当于2014年和2015年的程度。
成交量和成交价格联系关系密切，过往几年调整周期中价风格整较为靠前， 从2021年到本年，也有良多城市呈现打折的情状，部门城市打七折的案例也时有发作。
国度统计局发布的9月各个城市房价情状，重点城市 房价都呈现了必然的下行，一线城市房价指数也起头下跌。
详细来看，新房同比下降的城市数量增加到50个，环比下降的城市有54个，别离较8月增加1个和4个。二手房价格环比下降城市数量到达61个，较上月增加5个，同比下降的城市已经到达63个，比上月增加2个。二手房也面对较大的压力，并且原先市场表示还不错的城市二手房也面对房价下行的压力，那是值得各人十分存眷的目标。
从购房者的角度来看，70城房价数据只能做趋向性参考，因为那代表了一个城市的均价数据，但是通俗人买房一般看单价，所以均价的计算体例对大多是购房者来说意义不大。但是那个数据的下降，对购房者自信心影响较大。
良多购房者比力关心，房价会跌到什么水平呢？
我们用年份来表达，好比跌到了哪一年，弱二线和三四线城市房价可能率会跌到2015年摆布的程度，但一线和部门强二线整体房价会庇护在2019年、2020年的程度，那是一个整体情状，个案需要详细问题详细阐发。
若何评判买房时机？
购房者能够参考所在区域和板块详细楼盘的可比价格，可比价格是什么概念？
意思就是，本年新开的楼盘，比照区域内同操行楼盘开盘价，假设新开盘的项目较往年开盘的项目涨了10%，而整个城市价格只涨3%，但是从买房的区域来看次要参看10%的价格，同样，假设那个城市房价跌了3%，但是板块内楼盘跌了10%，那么也要重点参考10%的数据。
分城市来看，好比一线城市刚需购房群体，定见参考两个目标， 一个是远郊一手新盘的价格指数，第二个是中心城区，就看购置范畴内好比400万以下房价涨跌情状，那对买房才有更精准的参考意义。
回到“房住不炒”的逻辑上看，将来决定适不合适买房以及评判一个城市房地产能否平稳重康开展， 经济和生齿两个维度是最关键的要素。
此中，生齿不克不及单纯看流进和流出的数据，还要综合考量流进和流出的量量。
有量量的生齿增长和有量量的经济增长，是我们揣度一个城市将来房地产市场能不克不及平稳，以及能否应该在那个城市买房的最关键因素。
详细到城市表示，我们能够从一二手房2010年以来近12年的成交数据来看市场回到了哪一节点，再来看市场不变水平，能否值得进手。
先来看二手房市场。
重点11个城市，2022年预估成交面积普及回落到了2017年前后，一线城市北京和上海二手房成交规模都回到了四五年前。
部门城市成交规模创造汗青新低，好比深圳、杭州，2022年二手房估量成交面积别离为208.05万平方米和485.87万平方米，两城二手房成交均创汗青新低。
但也有部门城市表示好于预期，好比郑州，郑州次要是遭到停工停贷风波影响，购房需求转移至二手房市场，2022年预估成交面积将打破400万平方米，接近2021年的程度。
跟着二手房“带押过户”政策鞭策，北京、上海、杭州等四时度成交可能还将有明显的增长，但武汉、天津、重庆那些城市需要折价才气促使交易。
再来垂青点城市本年前9月新房市场成交数据，以及综合近12年来的成交走势进一步揣度市场情状。
本年前9月，重点25城新房成交面积存计同比下降38%， 上海降幅缩小至6%，更大降幅为重庆，同比下降72%。 有7个城市累计同比涨幅在50%以下，占比到达了近三成，别离为长沙、武汉、宁波、福州、厦门、杭州和重庆；只要3个城市同比降幅收窄至20%以内，为上海、西安和成都，累计降幅别离为6%、12%和16%。
从近十年各城市新房表示，我们能够看出，25个重点城市成交规模根本上都在降。
通过测算2022年新房预估成交面积，重点25城中有6个城市新房成交面积或将创汗青新低，别离是重庆、西安、长沙、天津、长春、沈阳、大连。 杭州、昆明、郑州、南宁、武汉5个城市2022年新房成交规模将跌回到十年前。
四大一线城市相对较稳，除了上海新房成交与2021年根本持平以外，北京、广州、深圳成交规模均跌回三年前。
先讲讲上海。上海是目前房地产市场比力不变的城市，不论是买一手房仍是二手房，买在上海可能率不会呈现大的颠簸，从整体区域来看，远郊相对要隆重一些。
那里有三个前提要参考：轨道交通，即房子10分钟范畴内有没有轨道交通，出格关于远郊房而言，轨道交通十分重要；第二个是学区；第三个是配套，即15分钟步行时间内有无贸易、病院等配套。那三个前提同样适用于大大都的二三线城市。
北京和上海差不多，是目前全国房地产市场最不变的两个城市。
而杭州、无锡、合肥等那些长三角城市， 杭州、合肥表示相对好一些。无锡、苏州属地化相对较强，较难吸引其他城市的人来买房，购房主力次要以当地报酬主。
相对来讲，中西部城市市场压力要大一些，市场调整幅度也会更大，时间也会更长，好比武汉和郑州。
目前来看，那些城市买准现房比力好，现房要分两种情状，一个是开发商主动卖现房，意味着开发商比力有实力；别的一个，假设是从期房卖到了现房，那么那个房子就要小心了，要么是不愿打折出卖，要么产物存在必然的问题。
买房是人生中的一件大事，当前节点买房能够给本身更多时间往综合考量，无论是买新房仍是二手房，只要本身算得过那笔账，即使市场仍未全面恢复自信心，对小我买房决策影响不大，重要的是栖身或改进需求能否得到称心。
接下来，房地产整体政策可能率还将继续宽松，各城市“因城施策”的政策会进一步深化。