陆续上一篇奥体的话题，清点完奥体的走势，熟悉完板块的划分和地盘赐与，就回到了目前板块的房价现状，已经原因的话题上，当然以前数据仍然来自收集，阐发也满是小我感触感染。
房价走势
关于奥体的新盘房价走势，同样数据来自收集。
2012年，板块在售永翌上尚城，开盘价8188元/m2起，阳光城新界均价1万
2014年，华润橡树湾1.08W
2015年，华润橡树湾1.22W，融信白宫1.5W，阳光城丽兹公馆均价1.5W，岁尾开盘的园著均价1.9W。
2016年，4月融信白宫1.8W，岁尾，阳光城檀府精拆均价2.8W
2017岁尾，福晟奥园2.36W，檀府精拆均价3W，方圆精拆3W，奥体公馆精拆2.4W
从走势来看，2012-2016年，奥体的新盘其实不算多，以三环的橡树湾+白宫，板块的阳光城檀府、丽兹公馆、融侨园著为主。
与大部门板块一样，在2016年之前出场的购房者，即使目前板块遇冷，仍然涨幅不小，当然白宫可能除外。
从房价走势来看，2016年起头，楼市进进新的周期，岁尾的时候很多项目已经涨价很多，不外关于奥体而言因为赐与节点相对延后，实正的巅峰还未到来。
2018年跟着当初超2W的地盘出让，那些项目成就了奥体的巅峰，详细表示如下：
福晟钱隆尚品：均价3.5W（精拆4K）
阳光城檀府：均价3W（精拆3K），绑缚2个车位，均价27.5W
万科翡翠里凤栖：均价3.5W（精拆4K），绑缚1个车位，
万科福晟翡翠里溪看：均价3.5W（精拆4K）
万科麓岭花园：均价3.1W（精拆4K）
以上就是其时开盘的部门数据，进进巅峰的标记，每个项目都需要绑缚精拆，个别还需要绑缚车位，均价清一色3W以上。
后来推出摇号，个别楼盘想方设法遁藏那个限造，好比麓岭花园往永泰摇号。
当绑缚精拆各处之后，也根本预示着巅峰的完毕，跟2021年的福州楼市，绑缚精拆、车位，加价十分类似。
2019年起头，奥体的楼市就变得不再那么炽热，整个福州楼市起头遇冷，随后奥体东的金茂悦、水晶榕著等开盘，价格也从2.9W一路下跌到2.4W，不断卖到目前的现房。
目前的二手房，关于2018年上市的几个次新房，根本都不成能做到保本，个别售价已经低于当初的购进价，
区位阐发
面临次新房不保本以至赔本出的现状，原因良多，好比最明显可能是楼市欠好，不外关于昔时比肩东二环的板块，现在的场面，几有点让人唏嘘。
关于奥体的定位，从地块容积率和均价也能够看出，那里根本就是主打低密栖身区。
差别于南二环固然也限高，但是其实不算低密，奥体的栖身密度目前来看，根本算是福州比力亮眼的区域。
但是查看奥体的板块，会发现一个问题，假设做为改进栖身区定位，那里10年的开发，那几年固然停滞，但是并不是已经开发清洁。
好比目前东二环化工路以北，根本都开发清洁，金山室第区同样如斯，而来到奥体，北两大工业区包裹，还存在很多体量的棚户区待拆。
那些面积合计来其实不低，加上没有很好的分界限，城市界面的给人的感触感染就是不痛快。
同时假设做为改进栖身区的存在，根本就是围着市中心转，依靠市中心外溢做需求。
做个类比，金山、东二环、五四北，全数依靠的是市中心的外溢，从区位来看，三个板块根本都紧贴二环或者江滨，当然奥体也贴着二环，不外那是南二环。
每个板块核心区根本都是最靠近市中心的区域，好比五四北的琴亭、东二环的泰禾商圈、金山的江滨。
原因无非就是福州城市圈固然很小，但是人却很懒，关于楼市的宽大性其实不高。
此时再看奥体，核心区位于板块内核，板块已经离市中心够远，核心区更远，吸引力明显偏弱。
从城市界面不地道+区位优势不清晰，能够得出奥体板块做为市中心外溢的吸引力明显不太高。
当然关于楼市，依靠外溢做需求，也不算太优。
好比那几年的五四北，同样如斯，外溢只能激活部门区域，以至说是个别楼盘，但是要想更好开展，仍然需要走本身的生活圈道路。
自住不称心
假设不走改进道路，再回到刚需自住道路，再看看板块的配套和开展，起首是就业圈，板块本身周边以工业区为主，关于大部门栖身群体的就业加持度其实不高。
目前主打的几个CBD和高新区，板块的仍然存在必然间隔，同时板块右侧高盖山+义序机场，根本短期宣告右侧开展是0。
板块左侧毗连的是南屿南通，目前高新区的支流仍是海西园四周，南屿次要仍是以栖身为主，联代的感化根本也是0，南通等以至还需要靠奥体来做鼓吹。
右上角被二环隔绝距离，所以奥体目前的行进标的目的酿成只要一个，联动浦上大道周边的金山栖身区。
一个板块假设联动性十分单一，必定了空间有限，特殊在福州那种城市。
除了联动性外，就是考虑配套，更好的比照就是昔时同样炽热的东二环。
起首是地铁，主翻开通的5号线，而那条贯串板块的地铁，不进进市中心。
奥体的出行标的目的也只剩下靠着5号线往金山换乘，事实奥体再往下是义序，能够说5号线关于奥体就是起点站。
比照东二环是4号线，换乘王，差别不消多说。
接着是商圈+公园，奥体有阳光六合，一般不纳进常规商圈范畴，当然商圈的重要性也其实不高，更多是引起市场的热度。
至于飞凤山公园，福州的公园其实都很难吸睛，目前能炒做的是其实是湖+江，好比东二环固然有鹤林公园、牛岗山公园，但是讨论的仍然是晋安湖。
至于奥体中心，大致能够参考会展中心等，当初那个城建带来的感化，可能是让市场有更好的预期。
好比杭州的奥体，只不外杭州是位于江边，那里面的盈利是因为奥体仍是因为区位优势，可能还需要打个问号。
除了交通、商圈外，最影响的就是教导，板块核心区周边的三所小学，对口的都是三十中，升学率处于福州垫底的几所。
从划片来看，根本也没有预期改动，关于那里的业主而言，根本也只剩下一条出路，读私立。
周边有新蕾小学、华威时代、华南尝试，算是必然水平填补了不敷。
不外关于私立学校，起首就是膏火，其次是摇号。
关于部门改进家庭而言可能能够承受，但是关于大部门业主而言，私立的压力其实不低。
特殊关于刚需自住而言，那个配套的缺失，很大水平会压制板块的吸引力。
综上，板块在区位联动性上偏弱、就业圈加持度低、地铁便当度有限、教导配套缺失、商圈等不出彩，能够说几个关于自住比力核心的要素上，板块都没有处理，很明显只依靠低密的栖身，其实不能让市场更好的采用。
特殊关于板块的房源散布，固然顶峰期均价不低，但是大部门项目其实户型也根本在120平米以下，部门项目仍是主打刚需小户型，从客源来说，其实更吸引的应该是自住家庭。
此时的比照仍然是东二环，那几年泰禾商圈的次新房均价破4W，它们同样不是改进盘，所以东二环的核心区的订价并不是是靠富人撑起来，更多的订价规则应该仍是自住家庭的一步到位需求被全数处理。
所以关于一个板块，实正的订价权并不是在富人手上，而是根究若何处理整体的自住家庭需求，那才是核心要点，很明显奥体目前不睬想。
清点总结
关于奥体部门项目标低迷，经常的原因是三件套的影响，关于改进客而言可能有影响，但是关于自住家庭而言，比拟于殡仪馆的移迁与否，可能来一所重点中小学，才是板块业主实正的需求点。
奥体当初的高调开发，现在跟着炒做褪往，毕竟是比拼配套的加持度关于客源的吸引力，只不外在一寡倒霉因素的影响下，市场更多往回咎那些负面。
关于奥体除了上述的问题外，就是目前的安设房订价，板块固然安商房不多，但是安设房可很多。
除了很多次新盘当初配建的安设房外，奥体其实四周一圈被安设房被包抄了。
比力出名：福湾新城、联建新苑、霞镜新城、双湖新城。
那些安设房靠着本身体量，在二手市场也愈加凸显出板块次新房的订价差别度。
综上，奥体板块，当初横空出生避世，现在逐渐沉着，回忆板块，外围一圈被工业区+安设房包抄，加上三件套等负面，能够说板块要想实正走出来，需要更好的往填补本身的不敷。
关于购房者，固然奥体目前也不是新盘的热点区域，但是目前其他板块，能否有同样的隐患存在，值得根究。
一个板块最炽热的时候，就是新盘扎堆赐与的时候，也是最求助紧急的时候。