做者：子非鱼
01|楼市陆续探底
11月15日和16日，国度统计局先后披露了10月份的楼市各项数据与70个大中城市房价数据。
本号根据数据，梳理出了几个要点：
楼市陆续探底。无论是房地产投资，仍是房价，仍是销量，仍是调整面积，概莫能外。
1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；此中，室第投资86520亿元，下降8.3%。
来源：国度统计局
那项数据反映的是房企拿地情状，能够看到，走势一路向下，可见地盘市场仍是一片肃杀。
财务部披露的数据，能够进一步佐证。前三季度，国有地盘利用权出让收进38507亿元，比上年同期下降28.3%。
销量与销售额方面。前10个月，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，此中室第销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，此中室第销售额下降28.2%。
来源：国度统计局
同样陆续下探。
全国房价方面，之前我们已经计算过，2021年6月份全国商品房销售均价打破万元，创下高点，尔后房地产市场整体转向，房价转跌。
但在本年4月份，在豪宅单边行情拉动下，均价见底上升，并在7月份再次打破万元，8月份创汗青新高，但在9月份再次跌破万元，10月份则陆续向下调整。
通过前10个月和前9个月的全国商品房销售面积与销售额能够计算出，10月份全国商品房均价为9687元/平方米。
来源：国度统计局
接着看下跌面积。
70个大中城市中，10月新房环比下跌58个，9月54个，8月50个。同比下跌51个，9月50个。
70个大中城市中，10月二手房环比下跌62个，9月61个，8月为56个，7月为51个。同比下跌64个，9月63个。
以同比下跌数量来看，70个城市中超越90%的城市房价在调整傍边。
02|40个城市房价至少回到三四年前
在统计的数据行列中，还有一组是相较于2020年的改变情状，那项数据我们只看二手房，因为二手房更能反映实在的市场改变情状。
比拟于9月份，房价较2020年调整的城市数量增加了两个，为40个，8月为38个，7月为37个。数据再一次证明，调整面积在陆续扩展。
详细名单为：
牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、太原、宜昌、常德、锦州、贵阳、石家庄、长春、岳阳、襄阳、唤和浩特、南充、天津、湛江、遵义、南宁、秦皇岛、郑州、大理、洛阳、韶关、泸州、唐山、济南、桂林、武汉、丹东、包头、青岛、平顶山、兰州、南昌、济宁、沈阳、乌鲁木齐、九江。
来源：国度统计局
房价比拟于2020年低，根据房价抛物线走势的非平均对称关系来看，至少回到了三四年前。之所以说至少，是因为像牡丹江、哈尔滨相较于2020年跌幅超越10%，能够细品。
从南北划分来看（以秦岭淮河为界），南方18个，北方22个。
从区域划分来看，东北7个，此中东北四个次要城市，哈尔滨、长春、沈阳均在内，只要大连不在内。中部地域12个，包罗太原、武汉、南昌三大省会城市。
华北、西北、西南、华南、华东，均有城市在列。
从城市级别来看，40个房价至少回到三四年的城市中，有16个中心城市，包罗哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、唤和浩特、天津、南宁、郑州、济南、桂林、武汉、青岛、兰州、南昌、沈阳、乌鲁木齐。
那些城市调整幅度之所以靠前，无非几种原因：
第一，库存高企，此前炒做太凶。好比青岛、武汉、沈阳、南昌。
克而瑞披露的数据展现，9月份狭义商品房库存量，青岛全国第一，武汉第二，沈阳第三。三座城市的库存量均超2000万平方米。
南昌固然库存量排名不在前列，但因为生齿较少，其人均库存量仍是蛮高。并且最关键的是，南昌当下的室第空置率第一。
本年贝壳研究院披露的一组28个重点城市室第空置率情状，南昌以20%的空置率位居全国第一。
第二，之前过度依靠棚改，后来熄火。好比太原、石家庄、岳阳、宜昌、襄阳、贵阳、南宁、兰州、唤和浩特等城市。
第三，生齿与经济低迷，楼市基石晃动。好比哈尔滨、牡丹江、安庆、吉林、南充等。
03|后续改变
以上统计局公布的都是10月份数据。11月份，政策有了诸多改变。特殊是比来几天，连续串大文件接连发布。
好比“优化防疫20条”、“房地产金融16条”等，那些对经济和楼市都构成较大利好。
但在之前的文章中，本号也提出过明显的看点：对经济、楼市构成较大利好，毋庸置疑，但不会引发楼市过度兴奋。
11月份，全国疫情再度蔓延，行情可能会比10月份更差一些。
后续即使不变住，在利好文件之下，楼市行情调整的大趋向照旧很难改动。
症结在于收进、自信心和确定性难以在短时间内回热，有价无市的根本面短期不会改动。那三者是造约楼市能否回热的关键因素。
再者，即使尔后苏醒，楼市也很难回到畴前的“春风自得马蹄疾”的时代。
因为供过于求的根本面不会改动，房地产的金融属性正在削弱，生齿已经转向，再加上房地产税风声鹤唳。
那些因素决定了，楼市正在告别普涨时代。在那一波调整之后，大部门生齿削减、经济单薄的三四线城市，会陷进持久阴跌傍边。而具有生齿流量的中心城市，可能会横盘较长时间，之后才会迟缓爬升。