新房普涨、二手房量价齐跌，上海房价走到十字路口

（文/解红娟 编纂/马媛媛）一贯被视为更具韧性的上海房地产市场也起头走下坡路了。

“比来莘庄网红盘好世鹿喊苑一房源几乎降到了2017年的成交价。”购房者王大宝向看察者网表达，该项目曾是是欢乐颂的拍摄地，市场热度较高，但因为房子在一楼，考虑到光线问题且将来欠好出手就没有购进。

“随后中介称房源很快就卖出往了，成交价950万，折合单价约7.15万/平方米。”王大宝感慨，比拟于同小区迫近10万的单价，该套房源价格属于汗青新低，何况仍是带车位成交。

二手房价格环比下降0.4%

好世鹿喊苑降价出卖并非个例。诸葛找房APP上，翡翠滨江一期一套314.9平方米室第在本年10月22日以5380万元挂出，10月31日业主将挂牌价调至4999万元，8天降价381万元。

此外，贝壳APP展现，2022年10月12日，星河世纪城一套100.06平方米中楼层室第以826万的总价成交，折合成交均价82551元/平方米。10月28日，同小区一套119.62平方米中楼层室第以937万元的总价成交，折合成交均价78332元/平方米，较之前每平方米削减4219元。

据国度统计局发布的10月70城二手房价格指数展现，10月单月，一线城市二手室第销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，此中，上海二手房价格环比下降0.4%。

“从区域来看，2022年下半年，上海远郊区域挂牌价格先有松动，但是到10月下半月起头向市中心漫延，中心区挂牌价格也起头有下跌迹象。”上海中原地产市场阐发师卢文曦阐发，那招致在9月份还能环比上涨0.6%的上海二手房价格指数，在10月突然骤降至环比下跌0.4%，由涨转跌承压加大。

10月上海二手房的现状能够说是量价齐跌。数据展现，10月上海二手房成交1.64万套，环比削减10.65%。

而在上海二手房市场涨跌前景未明之际，房东们纷繁挂牌出卖房源。我爱我家平台上，总价1000万以上的二手房房源共计1806套，此中，7日新上房源153套，占比为8.47%。

新房存案价更高涨1.5万元/平

在二手房挂牌量激增的后背，上海新房项目正在静静加价。

11月13日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发布2022年第七次集中批量赐与房源，本批次上市57个商品住房项目，共约190.6万平方米，合计16060套。散布在浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港14个区域。

那是上海年内新房集中赐与规模更大的一次。前六批次中，上海别离赐与33个、46个、40个、39个、32个、28个新盘，且从赐与面积和赐与房源数量来看，本批次规模仍领先前六批次。

能够比照的是，上海第四次集中批量赐与总建筑面积约138.9万平方米，共计12421套；第五次集中批量赐与总建筑面积约100.1万平方米，共计9093套；第六批次集中批量赐与总建筑面积约116.8万平方米，共计10784套。

不行是数量，本批次新房价格上也呈现必然水平的上涨。数据展现，本批次房源存案均价为72730元/平方米，而前六批次的存案均价别离为57899元/平方米、58558元/平方米、58586元/平方米、54490元/平方米、53360元/平方米、62071元/平方米，初次打破“7”字头。

“一方面是因为均价10万+的产物变多了，招致房源存案均价上涨。”业内人士介绍，本批次项目中，存案均价在10万元/平方米以上项目有12个，面积占比约25.8%，是第6批次的两倍。

从价格来看，此次房源价格更高的是位于浦东的浦开江南里和虹口的海泰园，存案均价均为14.5万元/平方米，而第6批次的房源价格更高的是位于徐汇的御江廷，存案均价仅13.1万元/平方米。

另一方面的原因是，部门区域内的过会价格有所放宽。以青浦蟠龙云邸（一期）为例，该项目标过会价格为6.2万元/平方米，而其紧挨着的蟠龙府一期批示价为6万元/平方米，每平方米上涨0.2万元/平方米。

无独有偶，位于青浦的虹悦兰庭加推后呈现涨价现象。该项目别号招商虹桥公馆三期，过会价格为6.4万元/平方米，较2021年进市的招商虹桥公馆二期上涨了0.4万元/平方米。

涨幅更大的是徐汇长桥板块，板块内悦汇长庭目前过会价格为9.4万元/平方米，一路之隔的汇城南街里两年前进市价是7.9万元/平方米，那相当于上涨了1.5万元/平方米。

打新热会熄火吗？

“打新”，不断被上海购房者奉为购房法例。背后的逻辑是，上海新房受限价政策造，均价远远低于同区域的二手房房价。新房买到即赚到，天然成为浩瀚购房者的共识。

在2021年之一批集中公示进市的33个项目中，有28个项目在4月开盘，最末有12个日光盘、8个楼盘触发积分造（认购客户数量大于房源数1.3倍触发积分造），前中不乏千人摇项目。

哪怕在房地产市场下行的2022年，上海新盘仍不缺客户。据安居客统计数据展现，上海2021年1批次至2022年2批次，触发积分占比别离为39%、51%、51%、48%、54%、40%、39%、30%。

时至今日，上海“打新”热度虽有降温却仍未消失。以5批次的招商象屿蟠龙府和前滩东方悦澜举例，前者推出468套房源，有1940+组认购，认购率高达414.53%；后者推出481套房源，1480组有效认购，认购率达307%。

“二手房降价，新房涨价，将间接缩小倒挂差。”有中介人士告诉看察者网，如今二手房的价格降下来了，倒挂不大以至部门区域的价差已经消逝，叠加期房的风险因素，打新潮会逐步褪往，购房者也会愈加理性。

“此外，上海第七次集中批量赐与房源有意分流。”该人士指出，均价10万+的新房有12个，针对的客户群体均是上海改进需求的购房者，一次性推出超千套房源在必然水平上能分离网红盘的热度。

卢文曦指出，短期来看，上海市场的调整进进第二阶段，即量、价齐跌，因而还会惯性延续，不外基于上海楼市消费还有必然韧性，即使市场调整仍属于温暖。“新房有不变的赐与做支持，因而成交有时机反弹到80万平方米以上的区间运行，二手房成交量或延续缩量走势，并且价格环比下跌趋向确立，因而惯性上11月份还会延续那一趋向。”