上海二手房量价齐跌，千万元“老破小”成降价主力，房东心态“有人要就卖”丨焦点

上海，万万元级“老破小”成降价主力。徐凡淋/摄

徐凡淋/发自上海

上海二手房持续3个月成交量呈降温态势，挂牌量剧增，总价1000万~1700万元“老破小”与“老迈旧”成降价主力房源。

11月8日，在市场走访中多名房产中介机构司理向记者表达：“跟进房源时明显觉得上海二手房挂牌量比往年多了良多，因‘打新热’鼓起，‘卖旧买新’群体或公司急需资金周转的业主，出卖房源占比高达80%”。

据上海链家研究院监控数据，10月份上海市共成交二手房1.6万套，环比下降11%，同比增长25%；成交金额539亿元，环比下降11%，同比增长33%；套均总价327万元/套，环比下降1%，同比增长6%；成交均价39567元/平方米，环比持平，同比增长4%。

记者根据多个机构数据整剃头现，上海二手房成交量自7月达成交小顶峰1.97万套后，8月以来已持续3个月回落，此中8月成交量1.95万套，9月成交量1.81万套，10月成交量1.6万套，呈逐月下降走势。

上海中原地产市场阐发师卢文曦表达，“老破小”与“老迈旧”成降价主力，“老破小”价格普及降幅5%~8%，部门操行差的降幅达10%，总价1000万~2000万元价位的房源出卖较难，出格20多年楼龄的“老迈旧”房源降幅扩展，只要高操行次新房小区价格松动较小。

“二手房成交量低很重要的原因是新房赐与量加大，与二手房构成间接合作。当新房进围分越来越低，二手房失往了合作力，成交量削减，价格下滑已经势不成挡”。关于上海第四时度二手房市场，卢文曦认为将来一段时间市场可能呈现两极分化情状，操行相对好的房源抗跌，郊区操行差的“老破小”跌幅较大，短期内逆转的可能性不大。

“打新热”间接按捺二手房市场

不竭加速赐与的新房市场间接分流二手房购房需求。

“几百万元的房子不降价几十万元底子卖不动。”上海虹口区一房产机构中介对记者婉言，上海新房上市节拍和程序之快让人应接不暇，每个月都有上万套新房上市，‘打新热’的鼓起间接按捺了二手房市场。

本年上海共推出6批次新建商品房，记者初步统计共赐与69844套房新房，6月起头陆续推出5批次房源，每批次上万套，已有超5万套房源进市，市区新盘与远郊盘规划合理，涵盖上海各大区域。

新房市场较快的赐与节拍和频次，加上认筹进围分不竭降低，部门近郊和远郊楼盘已不消积分，那间接分流了购房需求，部门本来诡计买二手房的购房者转向新房市场。

“如今良多房东抛售老房子，要么急于套现，要么急着往市区‘打新’。”上海虹口区一房产机构中介司理表达，良多高积分的房东觉得房子老了、面积小了，下决心置换，招致挂牌量增加。

在“打新热”背后，部门区域二手房单价、首付比例高也是大大都人抉择买新房的原因之一。

链家地产上海虹口区一门店司理告诉记者，往年起头二手房贷款施行“三价就低”政策后，购置二手房对首付资金的要求明显进步，因为贷款评估价普及比合同价低，能贷款的额度削减，首套购房者要预备50%~60%购房款，二套购房者要预备80%~90%购房款，购置新房则不需要那么高的比例。

以合同价500万元二手房为例，“三价就低”后银行评估价为65%~70%，约350万元，按更低评估价350万元申请贷款，可贷额度约120万元，现实首付比例约380万元，为合同价500万元的76%，即使二手房放款提速后，不管刚需或刚改城市分流大量购房客转向新房市场。

“房东心态是有人要就卖。”上述链家门店店长表达，目前二手房现状是供大于求，从9月份起头上海市场二手房源挂牌量就增加了很多，但是买房客并没有明显增加，部门区域挂牌价格虚高的二手房溢价空间加大，虚高房源普及降幅在5%~10%，有些急售房源降幅在10%以上。

万万元二手房成降价主力

“老破小”和万万元级老房成降价主力。

以上海闵行区梅陇板块兴奋花园为例，因为四周闵行尝试景城校区、莘松中学等较强的教导资本，楼市顶峰时该小区售价达9万元/平方米。如今，承平洋房产一名房产司理表达，兴奋花园因为户型小、楼龄老旧，在四周小区中降幅更大，目前成交价在6.5万元/平方米，降幅2万~3万元/平方米。

同属梅陇板块2007年摆布的次新房小区春城、景城、万科假日花园，价格普及下降1万多元/平方米，现实成交价为7万元/平方米，顶峰期则同样超9万元/平方米。

关于市场的“打新热”，万冠豪宅房产何司理告诉记者，“我好几个客户往买闵行颛桥的新房紫薇花园了，那里离地铁站近，60分以上积分就能够”。

二手房降价潮正从中环蔓延到中心城区，以上海市中心城区虹口为例，持久在虹口处置房产交易的国堃房产门店范店长告诉记者，市中心“老破小”的下滑幅度相对较小，300万~400万元老旧“一房一厅”房、“两房一厅”房，面积在40~50平方米的楼梯房或电梯一房，那种房源很受刚需欢送，买的人较多，下滑幅度不大。

别的，1000多万元的二手刚需改进住房降幅较大。以上海市虹口区鲁迅公园四周一套145平方米次新房为例，带车位总价1080万元，单价7.4万元/平方米，低于市场价200万元。上述司理表达，该小区此前成交房源均在8.3万元/平方米以上，均匀成交均价9万元/平方米，目前降幅较大。

“疫情后上海的房价不断处于不变形态，上浮不多，如今又跌回上浮前的价格了”。上述司理表达，6~7月能卖1500万元房子如今是1400万元，普及降幅50万~100万元。

关于万万级房源降价且出卖难，上海中原地产市场阐发师卢文曦认为，购置万万元房子的购房者普及对房屋操行要求较高、地段好，楼龄20年摆布的“老迈旧”房源，很难同时称心地段和面积要求。目前市场总价超1300万元的新房抉择较多，总价超1500万元的新房抉择空间更大，买家舍弃二手房往买新房的可能较大，招致那类房源出卖难。

同策研究院资深阐发师肖云祥表达，估量四时度上海市二手房市场会有一小波走高趋向，但同比不及往年；本年上海地盘赐与量较大，将来1年新房赐与仍会较大，二手房市场或将陆续承压。

值班编委：苏志勇

责任编纂：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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