“北上广深”四大一线城市中，北京已是房价最坚硬的城市。
在过往的十月份，楼市下行趋向仍在继续，70个大中城市中，二手房价环比持平或上涨的城市仅8个。一线城市中，仅北京二手房价环比微涨0.1%，而上海、广州、深圳的二手房价环比都鄙人降，上海也放慢了脚步。
做为首国都市、全国房地产调整的标杆，北京在本年的市场调整潮中连结住了韧性，房价及室第成交量未呈现大幅颠簸。跟着个税退减优惠、“带押过户”等利好政策落地，北京市场温度也有所进步，许多改进换房的业主有意借此出场。
值得重视的是，全国楼市大情况，对北京市场同样有影响，那表示为刚需客群加杠杆出场的心态削弱、改进客群置换速度变慢、二手房市场挂牌量提拔、整体市场有所降速。也有早些年上车的业主，基于对市场情况的揣度，决定套现离场。
一位在本地持久处置高捧住宅交易的中介称，如今市场上刚需客群比力隆重，因为各人对将来收进没有自信心，不敢鼎力做杠杆。
二手房挂牌量提拔
近段时间以来，一线城市楼市明显分化，深圳、广州房价微跌，北京、上海则上涨扛鼎。但在过往的十月份，上海在二手房市场也“落伍”了，仅北京房价环比微涨0.1%。固然保住正增长，但与上个月0.4%的涨幅比拟，仍是有所降速。
与房价涨幅放缓一同呈现的，还有二手房挂牌量提拔。多家房产经纪平台线上数据展现，北京二手房挂牌量已打破10万套关隘，此中链家网对外端口展现挂牌数量为101767套，也有市场声音称其后台数据更多，整体大约有13套摆布。
二手房挂牌量超十万套，一般被认为该城市整体房源库存量较大，目前除北京外，杭州、重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安等超十个城市二手房挂牌量均超十万套。
近年来，北京链家二手房挂牌量多在9万～10万套摆布，也丰年份如2020年曾呈现挂牌量增加的情状。本年其挂牌量再受存眷，背后原因为何？是受政策利好刺激、置换需求增加，仍是业主基于悲看揣度套现离场？
在目前行业支流看点中，一个重要原因是：“带押过户”和个税免退等撑持政策提拔了市场活泼度，部门改进型需求业主积极进市，招致挂牌量有所增加。
日前，中国财务部、税务总局发布新政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出卖自有住房并在现住房出卖后1年内在市场从头购置住房的纳税人，对其出卖现住房已缴纳的小我所得税予以退税优惠。
不断以来，除了房产证或契税完税证明满5年等“满五独一”的房源，北京二手房交易遵照卖房征收差价20%、或全额1%的个税政策。新政的出台，使得那些房子非“满五独一”的业主，也有意挂牌出卖、卖一买一，因而招致市场上挂牌房源增加。
此外，北京还出台了“带押过户”政策，即卖方无需结清二手房原有按揭（抵押）贷款，也可打点不动产过户注销，并同步完成买家按揭贷款的抵押注销。那些政策，素质上都激发了改进需求的出场节拍，二手房挂牌量增加是换房需求下的天然成果。
据本地一位房产中介称，北京市场仍是比力不变，不会有大幅变更，比来出台一系列利好政策，让一部门客户抉择那时置换改进，目前三居室是热点成交户型。
值得重视的是，也有部门业主并不是基于换房需求，而是地道套现“离场”。在贝壳平台上，近七天北京新上了3214套房源，此中良多都是总价超万万的高捧住宅。好比向阳区一套总价2360万元的房源，11月10日挂牌以来已经有五次带看。
经手该房源交易的中介告诉记者，比来市场上挂牌房源增加，次要都是因为换房需求，但那套房的业主是为了变现。“房子是2001年建立的，业主属于一手业主、进手价格比力低，刚起头挂牌价报2550万，我们基于市场形势把价格谈低了些。”
除了置换、套现的业主，一些购房者在新房与二手房的抉择中，抉择了前者，那也招致二手房库存量增加。上述中介称，挂牌量提拔并不是全因业主预期欠好，另一重要原因是，近几个月北京新房项目大量进市，良多购房者买了新房，二手房往化也随之降低。
市场交易速度变慢
固然二手房挂牌量逐渐上扬，但放眼全国楼市，北京仍然是最稳重的选手之一。
据中指院数据展现，6月以来，北京二手房成交规模继续增长，且在9月同比实现年内转正。进进10月，北京二手房市场活泼度下降，成交量环比行增转降，但同比照旧连结增长。10月，北京二手室第价格环比上涨0.19%，已持续26个月环比上涨。
安居客平台数据也展现，11月北京二手房挂牌均价59761元/平方米，环比上月上涨0.24%，同比上涨1.49%。从房价走势图可见，近一年来，北京二手房履历了两次上涨期，一次为二月到蒲月，一次为七月至今，近三个月则继续上涨。
教导资本较为丰富的西城、海淀区，市场需求兴旺，二手房价也比力坚硬。安居客平台数据展现，11月西城区二手房挂牌均价120281元/平方米，环比上涨0.24%；海淀区11月挂牌均价99149元/平方米，环比上涨0.24%，丰台、石景山等区则环比下跌。
固然“多校划片”、“教师轮岗”等政策的出台，正逐渐突破天价学区房的神话，但短期内教导资本分配不平衡的场面未变，仍会让多量家长奔向传统教导强区置业。
不外，当前较为低迷的楼市情况，对北京市场的流速也有所影响。本地一位房产中介告诉记者，如今刚需客群出场十分隆重，有压力不敢伸手做杠杆。
刚需客群隆重出场，间接影响到了“卖一买一”改进群体的置换速度。此外，目前新房是当下许多购房者的抉择，那或多或少影响了二手房改进置换的速度及闭环。“目前北京存量房交易比力平缓，挂牌总量继续在增加，但整体往化速度比力慢。”
不外在他看来，固然库存量比力大，但北京市场价格没有太大颠簸。“早前2020年时，市场库存也良多，但跟着疫情掌握住很快便回温了，当下的市场活泼度也必定会翻开。”
麦田房产方面认为，10月北京二手房带看量逐周上升，阐明买家看房意愿在不竭加强。不外，二手房在售房源量仍在升高，阐明固然看房次数在增加，但买方仍存在必然的看看情感；对卖家来说，想要快速卖房，调价压力仍然存在。
放眼其他一线城市，二手房市场同样不乏降价压力。克而瑞近日发布研报展现，截至2022年9月，深圳二手房成交均价由2020岁暮高点的7.2万元/平方米、下降至6万元/平方米，降幅达17%，其余一线城市成交均价同比颠簸均在3%以内。
整体而言，核心城市二手房挂牌价连结不变，但2000年以前建成的二手房存在降价压力，北京、上海均是如斯。“北上广深房源挂牌价高位持稳或微增，但从成交均价看，已现小幅下行或热度转降征兆。”上述研报称。
此外，教导资本的公允化也将使学区房价值大打折扣。目前，上海、北京均有教师轮岗等配套政策，对仅具备学区资本、没有栖身功用的市区老破小而言，房价也将进一步回调，并逐渐改动二手房业主的卖房预期，挂牌价将回回理性。