日前发布了10月二手房成交月报。
上海10月二手网签套数为16107套，环比9月下降约10.9%！
发布之后，良多小伙伴在后台留言，不只是成交量下滑，良多二手房的价格也降了很多，期看小胖君能聊聊如今房价。
通过二手房网签价格，能折射出市场实在的一个价格的情状，但是我们也能够通过挂牌价看出市场对将来的自信心趋向。
今天我们就操纵挂牌价，来好好聊聊上海二手房，到底降价了吗？
第一个问题：
上海有几房子在降价？
我们统计了本年6月份链家网的挂牌房源，再统计了目前（截行昨日11月7日）链家网的挂牌房源，将两部门数据停止婚配对应。
一共有8101套婚配上的挂牌房源可供研究。
比照2个时间段的价差，此中有3150套房源没有改变，784套房源略有涨幅，最初剩下的4167套房源呈现了差别水平的跌幅，占比约51.4%，超越1半！
进一步细分降价房源。
在6月份，那4167套房源的货值（挂牌价之和）为2280281.7万，均匀套总价547.22万。
11月份，那4167套房源的货值为2191771.5万，均匀套总价525.98万。
均匀1套房子降价21.24万，降价幅度约3.89%！
当然，那是宏看视角下均匀值。
假设细分到每一套房源，你会发现，降价小区的头部效应十分明显。
降价绝对值最凶猛的一套普陀复式，下调862万！降价幅度更大的一套临港室第，降价幅度近3成！
· 降价幅度前十的小区，降价幅度都接近或超越20%！
· 降价幅度前五十的小区，降价幅度都接近或超越15%！
不置可否，上海部门小区的房价正在回撤到2019年的程度！
降价幅度前五十都是哪些小区的房源，详表如下可做参考：
那一部门我们做个小结：
第一、比起6月份，上海挂牌量几乎翻倍，但需求却略有萎缩，房东假设想尽快卖出，恰当调价在意料之中。比拟6月，上海的二手房确实有大面积降价的情状存在！
第二、降价均匀值在20万摆布，降价幅度不超越4%。但头部效应明显，降价绝对值在20万以下的房源占比接近7成，急售房源的降价幅度十分明显！
第二个问题：
都是哪些处所，哪些房子在降价？
关于二手房来说，3个目标至关重要，别离是地段、房龄和面积。
我们把降价的4千多套房源按那环线、区域、房龄、面积拆分，计算降价幅度，成果如下：
从以上数据我们能够得出结论：
1、面积在50㎡以下的极小户型、和1990年前建成的老房子，保值才能偏低，而那部门房源在虹口、徐汇、静安等浦西中心城区的挂牌量是更大的，此类市区老破小在低迷市场下的表示不尽如人意，想尽快卖出只能较大幅度降价。
2、2011年后的次新房和面积约100㎡摆布户型的保值才能最强，即便在市场较为低迷的情状下，仍然具有较为夯实的购置需求。
3、外环外300㎡以上别墅房源也步进下行周期，假设是做末极改进置业，从资产设置装备摆设角度动身，地段大于产物。
第三个问题：万万以上豪宅，如今到底怎么样了？
在复工之后，上海的豪宅市场确实迎来了一波成交飞腾。
但陪伴着整体市场趋冷，“凶猛”的豪宅如今到底怎么样了？
我们把4千多套降价房源按总价段切分。
不难发现300万以下的刚需房源幅度较大。
但比刚需下调幅度更大，排名第一的竟然是1000-1200万总价段！
1200万以上的降价幅度也不小，看来海潮来袭，豪宅趋冷也无法制止！
我们来看那些万万以上豪宅降价幅度更大的50套房源都在哪些小区：
总结
8000多套房源，超越1半在降价，阐明上海二手房市场确其实朝买家市场改变。
打新也好，改进置换也好，房东假设想快速出货，降价几乎无法制止。
那股降价潮不只包罗冲在浪尖的市区老破小和郊区大别墅，即便是1000万以上的豪宅同样无法独善其身！
在没有严重政策出台的情状下，那一轮二手买卖两边的博弈将陆续朝持币待购的一方倾斜。
来源：小胖看房