编者案：
2022年还有一个多月就要过往了，那是难忘的一年，跟着第四批集中供地的通知布告发布，本年一全年的推地量也唤之欲出，好地研究院以1-10月份的楼市运行情状为根底，特对上海全年楼市成交做一揣测。根本能够确定，上海卖地金额全国第一，又是新房成交量下跌起码的城市之一。
核心概要：
一、地盘赐与量照旧处于汗青高位
二、地盘赐与进一步向主城区倾斜
三、新房成交量略低于上年
四、新房市场区域分化严峻，二手房市场或降四成
五、库存处于汗青低位，供需根本平衡
文/好地研究院 蒋晓勇
近期，上海第四批地块通知布告，推出6宗地块，总起价122.3亿元，方案将于12月9日出让。
据悉，本批次之后，本年上海将不再赐与，假设四批次全数按底价守旧测算，第四批地估量至少出让金为122.3亿元，估量全年上海涉宅地出让金或超越 2650亿元，同比往年全年2163.8亿元，增长 22.3%以上，创下汗青新高。
若加上旧改地块的出让金，能够必定地说，继往年全年卖地金额第一之后，本年上海陆续列于榜首，并且比第二名拉开了差距。往年第二名为杭州，两者差距仅52.2亿元，本年扩展到989亿元。（注：卖地金额统计范畴为全市不含工业仓储地块，目前挂牌中地块按底价成交计算）
假设仅统计室第商住地（不含旧改），往年杭州比上海超出跨越590.3亿元，本年上海反超，差距到达728.5亿元。
本年上海加大供地，市场闪现了哪些新的特征？将对将来市场格局带来如何的影响？好地研究院停止阐发——
一、地盘赐与量照旧处于汗青高位
据好地大数据，加上第四批，上海累计出让地盘宗数将达105宗涉宅用地（不含旧改），全年总出让面积499万㎡，出让建筑面积 1029万㎡。与上一年出让建筑面积1106万㎡比拟，削减77万㎡，减幅 6.9%。
值得重视的是，出让建筑面积虽未超往年，却是2012年以来的第二顶峰。相较2015-2019年持续5年地盘赐与量低位运行态势，近3年来上海的地盘赐与不断连结显著放量形态。
二、地盘赐与进一步向主城区倾斜
出让金大幅上涨，赐与面积却有所下降，意味着每平米的地价飙升，那也是房企进一步聚焦于主城区的成果。
地盘是新房市场的风向标和先行目标，本年上海供地可谓是能推尽推，聚焦主城区拿地现实就是市场抉择的成果。
据上海地盘交易市场的预通知布告信息，纳进上海四批次预通知布告的地块共有43宗，而现实通知布告的仅有6宗。此中未能正式通知布告的地块，大多是因为贫乏托底的买家。
假设算上四批次地块，比照2022年全年出让建筑面积，改变趋向更为清晰。
主城区：2021年出让建筑面积298万㎡，本年出让建筑面积 378㎡，增加80万㎡，增幅 27%。
五大新城：2021年出让建筑面积741万㎡，本年出让建筑面积 612万㎡，削减129万㎡，减幅 17%。
金山、崇明：2021年出让建筑面积67万㎡，本年出让建筑面积 39万㎡，削减28万㎡，减幅 42%。
三、新房成交量略低于上年
数据展现，2022年1-10月上海商品室第新房销售额 5185亿元，成交面积 810万㎡，成交套数 71280套，成交面积同比下跌 5%。
六批次共有28个项目推售，新增上市道积116.8万㎡，新增套数10784套，预估全年成交面积900-950万㎡之间，与2021年成交面积1019万㎡比拟，估量全年成交量同比下跌5-10%之间。
比照国内一线城市均匀跌幅22%，长三角重点城市均匀跌幅41%，在遭到疫情影响持续3个月没有赐与的情状下，上海本年的新房销售量照旧不变发扬，无疑是全国最抗跌的市场之一。
四、新房市场区域分化严峻，二手房市场或降四成
上海新房市场总体不变的场面之下，也存在较大的挑战：
起首，上海新房市场的分化趋向明显，主城区内优良项目仍然热度较高，非主城区核心板块的新盘已呈现差别水平的销售压力。
以部门项目为例——
核心区域，整体热度仍然很高，但是部门板块已经呈现分化：
例如，宝山区个别项目呈现认购率不敷。金融街美兰金悦府404套房源，认购率14%；天安象屿西江悦402套房源，认购率13%。
五大新城，热度鄙人降：
临港雅戈尔星海云境476套房源，认购率70%；
临港光亮星城396套房源，认购率20%；
青浦宝业活力天境279套房源，认购率31%；
奉贤泷悦蓝湾128套房源，认购率18%；
松江佘山看332套房源，认购率47%。
外围区域，销售不容乐看：
崇明上实和风院9月6日开盘127套房源，认购率8%。崇明、金山无楼盘需要积分。
从成交均价上也一目了然。2022年至今新房成交均价 64000元/㎡，比2021年成交均价55900元/㎡上涨 14%，新房成交均价创下汗青新高，意味着购房者的抉择聚焦核心地段。
其次，上海是存量为主的市场，二手房的交易量对新房置换影响浩荡。
根据相关数据，2021年上海全年二手房成交量27.75万套。2022年前三季度，二手房成交量 11.5万套，同比2021年23.2万套，降幅 50%。
10月二手房成交约1.65万套，比拟9月1.8万套的成交量，再度下跌9%，已迫近1.5万套的市场荣枯线。
根据此跌幅，估量本年全年二手成交量将小于 16万套，同比降幅至少在 40%以上。同时，月度新增挂牌量则从6月的不敷1.5万套逐月迫近每月3万套大关，截行10月底房地网二手房挂牌总量已高达 13.31万套。
五、库存处于汗青低位，供需根本平衡
据好地大数据，本年上海赐与涉宅地建面1029万方（不含旧改），若剔除商办、保障房等非可售室第面积后，对应的新增可售室第建面为836万㎡，10宗旧改出让建筑面积可售室第面积约63万㎡，2022年现实新增可售室第面积总计约 899万㎡。
按预估全年新房销量900-950万㎡，地盘赐与量根本与新房销量连结平衡，略低于新房成交量。
如上图所示，目前，上海的库存程度与往化周期处于汗青低位。
综上，好地研究院认为：
在二手房市场价稳量升的前提下，明年的上海楼市总体上供求平衡，但构造性分化仍会延续。遭到疫情影响招致的财务压力剧增，2023年上海估量地盘赐与量会陆续庇护高位，部门区域供地仍将面对较大的压力。
好地研究院为政府供给如下办事内容：
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