月复一月，房价的数据都能反映出必然的市场现状，但每个月面对的客看因素又会影响房价的实在情状，所以，各人都很关心最新的房价数据，并依此来揣度接下来的市场趋向。
10月的房价数据也刚刚出炉，数据展现，10月份，70个大中城市中，新房和二手房价格环比下降城市别离有58个和62个，比上月别离增加了4个和1个。总的来看，跟9月八两半斤，但70个大中城市房价下降城市个数是增加的，并且各线城市房价环比下降。
那些数据与房地产开发投资增速等数据也是相唤应的，前10个月，全国房地产开发投资同比下降8.8%；此中，室第投资下降8.3%。
同时，前10个月，商品房销售面积同比下降22.3%，此中室第销售面积下降25.5%。商品房销售额下降26.1%，室第销售额下降28.2%。10月末，室第待售面积也增长16.6%，就是说库存在增加。
不出不测，跌幅陆续扩展了，一贯坚硬的上海也扛不住了，10月二手房房价下跌0.4%，为本年初次下跌。10月二手房成交量1.6万套，已经持续3个月成交量下行，同时二手房挂牌量剧增，“老破小”与“老迈旧”成降价主力，部门豪宅也价格跳水。
那么不断以来备受喜爱的上海学区房现状又是怎么样的呢？
此中占比比力大的还包罗了很多的学区房；并且学区不错的社区；
01. 老破小齐跌
位于杨浦内环内鞍山板块的密云小区，对口的是二师附小、铁岭中学双学区，学校其实不差。
在20年的时候，小区的成交均价到达了13万+，
并且，成交周期只要2天。
在鞍山那种老破小扎堆的板块，那个价格，比之前10.9万的保利天汇还要高很多。
现在，该小区的成交价7-8万之间，跌幅超越了30%。
假设在高位算起，都快跌了50%，根本就是腰斩。
能够说，那个小区独一的优势就是双学区的价值，操行各方面能够漠视不计。
除了杨浦的学区房，梅园三街坊跌幅也是惊人的。
21年岁首年月的时候，一套对口浦东福外和建平西校的梅园三街坊的房子；
以33平655的总价成交，均价迫近20万/平；
那时候的双学区仍是个香饽饽。
学区房遭受重创后一路跳水，2021年10月降至11-12万摆布。
现现在的成交价格也就在12万摆布。
假设只算疫情后，降幅到达23%；假设在高位算起，降幅已经到达45%摆布。
别的，就是闵行春申板块的兴奋花园，对口的是闵行一梯队的闵行尝试小学畹町校区。
21年岁首年月的时候，兴奋花园的成交价还能站上9万+的高位。
现在的成交价格根本在5-6万之间，跌幅也有20%。
02. 勤学区仍是食香的
往年3月上海市新学区政策出台后，上海的学区房遭到很大影响；
按名额分配综合程度登科。
简单理解就是，本来重点学校的招生名额按区分配、按校分配，几乎一半以上的升学名额都给了其他通俗学校；
对应的，本来对口学校的学区房就不克不及包管百分百能进了，所以学区房的价值就没那么高了。
但就目前而言，上海的学区房仍是客看存在的。
关于好的学校来说，好比黄浦区的上外黄浦，静安区的静教院，浦东新区前滩的华师大二附中，张江的张江集团学校；
那种双学区房子，仍然是夺手货。
位于徐汇的朝阳小学，是徐汇第一梯队小学；
小学对口的是位育初中和市二初中；
出格是位育初中，也是徐汇公办初中，市重点的升学率30%；
在朝阳小学所对口的居委内笼盖的小区次要有嘉御庭、梧桐花园、建西小区、世家小区、锦岩小区等。
除了嘉御庭、梧桐花园，其余都是四五十房龄的老旧小区。
建西小区最新成交的那套25㎡小户型，成交价格接近21万/平。
03. 部门新房也有学校预期
其实不难看出，类似于梅园三街坊、兴奋花园等学区房，仍是有很多水分的；
曾经抵达10万、20万的价格，市场周期一旦颠簸，就间接把水分挤了出来。
口罩之后，上海的老破小在物业治理、户型空间等方面短处表露；
加上那一轮二手市场的冷冬，即便有学区加持，价格也经不起敲打。
并且，还有良多的小区都是所谓的“纯学区”；
意思就是只要对口的学区那一个优势，在生活资本配套、户型产物、社区栖身气氛等方面，毫无附加属性。
那种学区房很随便受市场的颠簸的影响，除非学校实力过硬，不然价格很难不变。
所以，在考虑学区房的同时要考虑以下几点：
对口的学校能否在区域的一梯队，有没有被统筹的风险；
假设没有学区的优势，地段上、生活资本配套、产物户型、社区等能否能对小区产生附加值；
要重视同小区或者同板块小区二手成交价格，更高和更低，重视将来二手市场的价值；
其实，假设不焦急的上学的话，部门新房也是有将来学校的预期的。
最新公示的七批次中，招商苏河玺将来有可能对口武宁路小学+同济二附中；
武宁路小学是普陀老牌的学校，仅次于华师大附小；
同济二附中是二梯队初中，不算差。
那算是内环内板块，学区预期不错的项目之一。
静安大宁板块，静安天悦将来学区预期：大宁国际小学+风华东校。
那两个学校为一梯队双学区。
做为新兴的宜居板块，大宁无论是从栖身气氛仍是抗跌属性来看，都是比力优良的。
板块内的慧芝湖花园的成交价照旧在12万+，并没有明显下跌，并且交易量也照旧不变。
七批次万万级中产的改进型项目中，静安天悦可能率是抗跌的一个。
别的，闵行吴泾板块的象屿招商公园1872，隔邻据说是闵尝试挂牌；
嘉定马陆板块，也有宋校嘉定尝试学校；隔邻就是越秀保利的嘉悦云上项目；
上海尝试学校嘉定新城分校，做为初次三公学校来嘉定，就在招商灿烂湖畔的斜对面 。
关于考虑学区的购房者来说，必定是二手房确实定性比新房更稳；
不外，跟着名额分配、网传的教师轮岗造、三价取低等政策因素，学区房的优势在渐渐弱化。
将来教导必定是公允化的趋向，加上一二手倒挂正在逐步淡化，学校给房子所带来的溢价也将会越来越小。
所以，抉择那些老破小学区的购房者仍是得隆重；事实“纯学区”的房子受市场影响之后价格颠簸太大了。对此，你觉得呢？