◎文章来源| 一勺言
◎做者 | 杰总
那几天，一份苏州 *** 拟定向回购新房的会议纪要传播出来。
文件里说，苏州市拟对6个区4个县合计10个板块回购1万套新房。
10月12日，有媒体记者向苏州 *** 相关人士领会后，证明工作失实。
关于苏州楼市来说，我们认为长短常有效的。
关键细节如下：
1，10个板块，每个板块1000套，涉及6区4县，共计约1万套。
2，定向回购国企与城投操盘的项目，肃清全民营项目。
3，付30%首付，目标房源无需抵押，开发商可陆续销售给新买家，类似于改名房，性量仍是新房。
4，30%资金相当于一个定向融资产物。
那个计划的意义也很严重。
其一，针对性很强。
目标是托市，激活地盘购置自信心。初心是为了本身，所以没有负担。
其二，托市构想，很见想象力，有必然可复造性。
苏州 *** 对清单里的楼盘，先付30%首付停止网签，但容许开发商二次售卖，一旦有客户，可改网签改名。相当于供给了一笔过桥融资，给开发商注进活动性撑持。
素质是以金钱换时间，给开发商必然缓冲时间。一旦改名卖出，资金就置换回来了，因而现实资金收入可能远小于预期，其他城市能够复造。
更重要的是，那种托市构想，是对B端用药，显著区别于对C端用药的房票 *** 构想，效果更为间接。
但是，各人最关心的是，为什么是苏州？万套回购背后的逻辑什么？
今天来谈一谈我领会到的幕后逻辑——「一切始于限价」。
下面阐明下。
苏州此次动静那么大，原因要从2019年调控晋级起头。
为了连结苏州的造造业工业地位，2019年苏州楼市调控，三板斧同时利用：限价，限购，限贷。
效果呢，立竿见影。
2019-2020年，除了核心城区新房价格倒挂现象呈现，在其他区县，苏州新房倒挂已经大量消逝。
一个凸起特征是，二手房卖不动，成交量削减，报价就算挂高价也没有意义，因为卖不出往。
那个后果显著区别于其时的杭州。
杭州的场面是，2019年杭州严厉限价，再叠加了城市财产晋级、亚运大建立周期的多重因素，招致全省甚至长三角的客户都涌进杭州楼市，大量客户要么万人打新，要么在低中签率下，被迫买进二手——如许一来，二手房价格的快速上涨，进一步稳固了杭州新房市场的极端倒挂现象。
肉眼可见的情状是，杭州固然限价严厉，利润削减，但是倒挂盘大量进市，招致开发商销售炽热。能够看到，那一期间绿城、滨江在杭州的销售规模快速膨胀。
问题来了，同样都有严厉的限价，为安在苏州与杭州引发了差别的后果？
那在很大水平上跟两个城市的底色差别。
2019年苏州处于财产构造的大调整期，外来生齿增幅削减，而杭州虽有限价，但在互联网经济潮、曲播潮、亚运会的强 *** 下，如日中天的势头，吸引了更多的生齿净流进。
因而，统一个限价，在苏州造造出的倒挂现象很快就消逝了，而在杭州造造出的倒挂，还能坚硬到了如今。
再回到苏州话题。
2020年，苏州楼市，二手房低迷，一手房限价，倒挂盘很少，开发商一方面利润削减，另一方面销售速度急剧下降——市场进进双杀格局。
后果很间接。高周转房企进进苏州楼市，根本歇菜，投资意愿急剧下降，苏州市场提早进进冬天。在其他城市有钱可赚的情状下，苏州被外来开发商远离。
于是，卖地压力呈现后，苏州的国企与城投平台，早于全国同业，2020年率先起头出场托市。2021年上半年，其他城市仍然还算红火时，苏州已经在冬天形式下一段时间了。
冬天形式下，苏州的城 *** 司，本身拿地，然后找民企协做代建，好比万科、旭辉、仁恒等。
但是，它一刀切的限价机造，设想的很有问题。
苏州核心区限价太低，与非核心区限价的价差，没有拉开。
苏州的城市开展是各个区散点式开展，成熟区开展起来以后向外围蔓延。2019年，核心区新房限价更高4万出头，但外围良多处所卖到了3万，如许一来，客户溢出底子无法做到，各人都拥挤在核心区买4万的新房。
加上，核心区供地很少，工业区区、高新区的一年新推项目不超越10个，那就进一步造造出销售端的通缩。
过往几年，苏州的外来生齿流进已经放缓，市场成交，已经改变成以当地改进客户为主，各人其实不焦急，有适宜的就买， 不适宜就看看，那个特征与杭州那种大量外来年轻人形式夺房完全差别。
因而， 在外围区域，大量城投平台固然托底买了地盘，但即使找了民企协做，也卖不动。
2021年，苏州几轮土拍，从报名情状就能看出，除了招商少数品牌房企进进，其他大型房企根本远离苏州。
但是城投也不是傻子。既然各人不拿地，我必定挑核心区的地盘往拿，最最少价格倒挂下，还有必然利润回报，销售也不会太差。
于是，2021年，城投平台，当地国企大举进进城市核心区夺地。那方面的数据比力多，一看便知。
进进2022年，苏州楼市起头政策松动，田主家也没有余粮了。
当地城投尝到了往年的甜头，所以纷繁拿钱往核心区夺地。本年以来，工业园区、高新区良多好地，都被苏高新、建屋集团等当地城投拿走，招致外来开发商的心气愈加低落，苏州市区外围的地盘则进一步滞销。
*** 也意识到了那种左手倒右手的空转游戏，不成能不断继续下往。因而，仍是期看吸引外来本钱，做了一些调整。
起首，限价松动，核心区的项目4.5万以上也能批出来。
其次，行政要求当地城投平台不要在核心区买地，到外围往。
最初，就是此次万套住房回购方案。
我很能理解，为何那个方案有一个面向国企与当地城投操盘项目标资格门槛。在手艺上，如许做更平安，也没有觅租风险。事实上，因为良多城投项目有民营公司参与，所以它仍是可以必然水平上缓解各类市场主体的活动性。
只是不要忘记了，它的初心是通过 *** 来救本身——期看吸引更多的外来品牌开发商进进买地，激活整个投资链条。
当前的市场格局，是几年前的限价政策塑造出来的，如今，要想改动市场成色，苏州当仁不让。
那就是各人看到的苏州楼市的当下。
那些政策用药，效果仍是很明显的。9月份，苏州的二手房成交套数与面积已经超越了杭州，新房也在回热。
趁便提一提杭州。
杭州楼市如今才可能是比力求助紧急的市场。
因为外来生齿流进放缓，互联网财产放缓，以及亚运热情消退，良多高价二手房卖不动了。 *** 又在地盘端加速放量，新房源源不竭赐与。过往多年支持杭州楼市的倒挂现象，正在惊人地消逝。
那个后果就比力严峻。
杭州是全国楼市里食「限价盈利」最长的城市，它的倒挂游戏可以不断庇护下往，有两个前提。
之一，年轻人不竭涌进，能够接盘。
第二，二手房可以顺利卖出套现，从而给打新以自信心。
但是，如今那两个前提都在熔化，二手房的挂牌量就像一个堰塞湖，放在了杭州楼市的头上。
一个倒挂不竭消逝、二手房不克不及顺利套现的市场，是很求助紧急的。二手房不克不及卖出高价，或者有价无市，绝对无法支持新房的价格倒挂。将来很长时间，良多打新胜利的买房人，在杭州面对的场面就是，无法根据预期的价格套现。
只要有一单成交，就能够造造出自信心。但是，二手房市场就是一个报价的囚徒窘境，谁又能完美掌告别人的实在设法呢？杭州良多小区发作过集体抵抗二手房低价挂牌的案例，但是，那种抵抗，历来都不会实正胜利。
因为魔都会场的新房限价越来越多，而二手房因为疫情后的置换潮，次新房房价提拔，老破小贬值，从而进一步塑造出上海市区的新房倒挂格局。
以上，我们就能够看出： 杭州的今天，就是两年前的苏州。本年的魔都会场，类似前两年的杭州。
沪苏杭，就处在差别的三个周期，很好玩，很有意思。
一句话说， 苏州正在从冬天向春天过渡，上海是从春天到炎天，杭州已经起头进秋了。
疾风剑客