杭州是温州人对外住房投资的首选城市。做为省会城市、长三角核心城市，再加上严重赛会落户、互联网财产开展、拆迁力度大等多重利好，前几年杭州房价暴涨。因为商品房限价，与二手房的浩荡价格倒挂，买到即挣到，很多温州人想尽办法往摇号买房。
但因为杭州限购，良多温州人买在离开主城区、远离市中心的临安，只因价格低、不限购。
现在，杭州楼市温度骤降，网上更是传出临安楼市冰凉、房价大跌的动静。10多年前下沙的记忆还未散往，莫非，那一次温州人又要套牢在杭州了？
为此，我们特意往了一趟临安，实地看望一二。
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
临安位于杭州西部，2017年撤市设区，是杭州第10个市辖区。2020年，毗连临安与余杭的杭州地铁16号线开通。由此，临安迎来购房投资热潮。
实正让临安楼市走热的，是价格远低于杭州主城区、也是其时杭州独一不限购的市辖区。那让良多人有了购房资格，又买得起，轻松上车。
临安城区
那里有几个例子，各人无妨看一下：
A先生结业后往了余杭，但在临安买了套房，单价约18000元/㎡。后来，他发现临安往余杭其实不便利，所谓“地铁房”只是地铁线颠末、不设站，前去两座比来的车站都要约2公里。于是他不能不另在余杭买房，临安的房子便空置了。
B先生在温州工做多年，2020年经中介介绍在临安锦北买了套房，单价约18600元/㎡。现在房子交付了，价格与买房时差不多，但很难卖。
C密斯因遗憾昔时过早卖掉杭州的房子、错过了2016年之后的暴涨，便于2020年往临安买房，单价20000元/㎡出头。她买了后，还带伴侣往临安看房，其伴侣踌躇了一下，心仪房源却被其他温州人夺先买走了。
临安南苕溪
类似如许的温州人数不堪数，买两套的很多，买多套的也良多。在房价快速上涨那几年，出于对城市开展、资产设置装备摆设的焦虑，再加上中介的宣扬，很多温州人因价格低、不限购光临安买房，以实现强二线城市资产设置装备摆设。
然而现在，临安楼市跟他们的预期，已有极大的差距。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
温州人投资临安楼市，根本聚焦在临安区东部城区的新盘。青山湖以西围绕临安老城区，别离有锦南、锦北、滨湖3个新盘相对集中的板块，还有青山湖以东的青山湖科技城。
4个板块别离对应地铁九州街、临安广场、农林大学、青山湖科技城4站，站间距均约4公里（不含青山湖以北的青山湖、八百里2站），远超一般地铁站间距。因而，很多所谓“地铁盘”只是靠近地铁线、远离地铁站。
临安城区新盘板块示企图
2017年，临安城区新盘根本在10000元/㎡多点，个别定位高端的高达约17000-18000元/㎡。
到了2019-2020年，临安城区新盘疯涨至约17000-18000元/㎡，个别定位高端的超越20000元/㎡。
曲至往年上半年，临安城区新盘普及超越20000元/㎡，更高的约25000元/㎡。短短几年价格翻倍，此中临安城区一些热门楼盘还一房难求。
但从往年下半年起，楼市整体下行，临安楼市也起头走弱，本年价格明显下跌，高层室第普及跌了约5000-7000元/㎡不等。
此中，临安锦北板块当前二手房约17000-18000元/㎡，定位相对高端、面积段更大的苕溪公馆（南区），适应了本地人的改进需求，仍能庇护在约20000元/㎡。此前十分热门的建筑面积约70㎡、层高约4.19米的北樾府，现在反而是最难出手的。
锦北板块一温州人购置较多的新盘
锦南板块位置相对最偏，当前交付楼盘较少，比力冷清，二手房成交也少，价格与临安锦北板块差不多。
滨湖板块当前二手房价约18000-19000元/㎡，比临安老城区其他处所略高一点。
整体城市界面较新的滨湖板块
青山湖科技城当前二手房价约17000-19000元/㎡，更靠近宝龙广场、地铁青山湖科技城站的宝龙旭辉城房价高一些。
做为全新城区，那里房价起步比临安老城区低，往年顶峰时还略高于临安老城区，现在回落了与临安老城区差不多。
青山湖科技城部门新建室第
还有一些急卖房源，往往总价低于市场二三十万，单价仅约16000元/㎡。
当然，以上只是各个板块的大致价格，详细小区、房源位置、楼层之间还有很多差别。目前，青山湖畔低密度产物，跌幅其实不大。
总体来看，2017年进手临安的投资客还有些收益，2019-2020年进手则能够牵强保本、吃亏利钱，有些也要略赔本金。2020年下半年、2021年上半年以超越20000元/㎡进手的投资客已面对血亏。
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
由此看来，近两年投资临安的温州人，已根本被套牢了。特殊是在当前杭州楼市陆续探底的布景下，那种现象更是让人担忧。
因为临安部门小区规模大、分期开发，首期与后期存在很大的价差，一旦呈现早期低价进手的投资客如今以低于市场价抛售，就会对后期进手的投资客形成很大压力。
临安大量新房在建
现在全国楼市低迷，就连杭州主城区也不破例。有媒体称，杭州二手房挂牌量高达约24万套，价格也有差别水平的下滑。
近期，余杭一些二手房价曾高达约7-8万元/㎡的次新房，现在成交价降至约4-5万元/㎡，很多人被互联网公司裁人后无力了偿房贷，便抛售房产。
连余杭也如斯，临安就更不消说了。据临安本地一银行客户司理称，当前临安城区空置房源约4万套，但该数据尚未得到其他路子证明。
据部门中介经纪人称，仅青山湖科技城板块，二手房挂牌量就高达3000多套，仅中天珺府二手房挂牌量就高达约400套。至于整个临安城区，二手房挂牌量估量在1万套以上。
临安刚建成、在建的新房
市场极度低迷布景下，临安本地政府已出台一些刺激楼市的政策，包罗45岁以下在临安买首套商品房并落户的专科生、本科生可别离享受5万元、10万元补助，明年3月14日之前购置总价300万以内的商品房享受1.5%补贴等。即使如斯，临安楼市照旧很冷。
当然，被套牢的不只是温州人，还有台州、丽水、衢州等省内投资客，以及北京、东北等投资客。
据那位银行客户司理称，2017年温州投资客是主力，嗅觉灵敏，也挣到了钱。2019年起，全国各地投资客纷至沓来，温州投资客固然很多，但已不是主力了，现在被套牢次要是2019年以后购置的。他还称“2万以上买临安都是做孽”。
临安刚建成、在建的新房
除往市场下行因素，临安经济、生齿等根本面也十分通俗。往年，临安区GDP为658.4亿元，比照温州各县（市、区）略高于平阳，本年前三季度还名义负增长。
根据“七普”数据，临安常住生齿约63.5万人，少于永嘉、平阳、苍南，10年增量不到7万人，少于平阳、瑞安、永嘉、文成。
临安消费程度也很一般。从锦北、青山湖两座宝龙广场看，招商品牌、人气都十分通俗，以至青山湖宝龙广场呈现大量盗窟品牌，那在出名贸易综合体中很少见。
中午饭点的青山湖宝龙广场
青山湖畔，很多拆迁户的安设房也与联排商品房无异（物业治理差距仍是很大），乍看与豪宅没区别，很少有动力往买商品房。
青山湖北岸的安设房
总体来看，虽然临安城区是一座精致县城。但不克不及用杭州较好的根本面，往对待临安。
04
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
假使杭州陆续开展，将来临安还有期看吗？有，但很有限。
临安的底子问题，还在于受天文空间构造影响，难以融进杭州主城区，必定只是一座卫星城。
临安区位示企图
起首，临安远离杭州市中心。从武林广场动身，至青山湖科技城（地铁站、宝龙广场）曲线间隔就长达约32公里。至临安老城区最东端的滨湖板块，曲线间隔也长达约40公里。即使强二线城市，也很难将主城区拓展至市中心三四十公里外。
杭州市中心前去临安测距示企图。来源：百度地图
其次，临安地形不太好。临安城区是一条工具长、南北短的狭长城区，中间有青山湖，东侧进进余杭区又有南湖，两座南北都靠近山体、平原较少，招致临安老城区、青山湖科技城、余杭之间各有约7公里的城区断层，十分细碎、难以合成。
杭州“大城西”地形构造与城区规划
因为上述问题的存在，临安并不是撤市设区、开通地铁，就能很好地融进杭州主城区，只能做为卫星城，承受主城区的外溢。
临安的外溢次要来自余杭。前些年，互联网经济的兴旺开展，余杭房价大涨，很多买房压力大的年轻人，也外溢至临安。
现在，西湖、余杭、临安三区都被纳进杭州城西科创大走廊，串起紫金港科技城、将来科技城、云城、青山湖科技城等，成为杭州城市建立、财产开展的重点区域。
将来科技城
然而，即使从将来科技城（奥克斯广场）至青山湖科技城（地铁站、宝龙广场），曲线间隔也长达约17公里，至临安老城区则长达25公里以上。那么，假使将来余杭能陆续兴起，临安还能分一杯羹。
至于部门销售、中介经纪人所称“青山湖至将来科技城地铁20分钟、开车半小时”，我们也在早顶峰兵分两路亲测，发现上述时间被严峻强调。
地铁16号线早顶峰客流（青山湖科技城段）
从地铁临安广场站动身，乘坐16号线前去绿汀路站换乘5号线至创景路站（奥克斯广场四周），包罗中间换乘在内的车上时间约40分钟，加长进出站共约46分钟，算上动身地、目标地的走路时间，也要近1小时。即使从地铁青山湖科技城站动身，包罗换乘的车上时间也要近半小时。
临安老城区至将来科技城地铁线路、耗时示企图
同样从临安广场至奥克斯广场，驾车则耗时约1小时，此中城市快速路仅约10分钟，其余均为双向四车道的通俗城市道路。即使从地铁青山湖科技城站动身，驾车也需约40分钟。
由此，住在临安、工做在余杭，通勤有必然的可行性，但也十分辛勤。若住在临安，前去杭州其他处所工做，通勤可行性则大大降低。比拟较之下，青山湖科技城虽没临安老城区成熟，但区位上更有优势。
科技大道余杭段
实正离临安不远的，目前只要位于南湖以西、余杭区（仅指平原）几乎最西端的之江尝试室，前去青山湖科技城（地铁站、宝龙广场）曲线约6公里，但远离地铁站，需驾车通勤。
假使将来文一西路快速路能陆续向西延伸，与科技大道临安段快速路相连，行车时间将大大缩短。
当前，以山地为主、平原稀缺的临安，城区地盘已根本开发完毕，少有开展空间。那既意味着临安的室第库存不会无限增加，也代表临安很难迎来改变全局的大项目。
临安老城区
假设想找个处所“躺平”，临安还不错，房价适中、情况好、配套齐、离大城市不远。在将来科技城上班，买不起余杭，买临安也还能够。
但是，投资临安，指看从那里获得高收益，仍是醒醒吧。对高房价的杭州来讲，临安算是一个给人“喘口气”的空间，假设房价贵了，优势也就丧失了。
杭州楼市老是大起大落，每当楼市下行，远郊都是率先下跌和跌幅最深的处所。10多年前下沙如斯，现在临安也如斯，受伤的温州投资客触目皆是。
能够看出，杭州确实不错，但不该被过度神话，更不是杭州每个处所的房产都值得投资，近期取缔限购的区域更要值得警惕。