国金证券：给予侧组合拳政策落地 首推布局重点城市核心板块的改良型房企

智通财经APP得悉，国金证券发布研究陈述称，赐与侧的组合拳政策相继落地，在注进活动性的同时能适度改进房企利润程度，而在市场化原则下，该行认为央国企更能享受政策利好。首推次要规划重点城市核心板块的改进型房企，如建发国际集团(01908)、绿城中国(03900)、滨江集团(002244.SZ)等;稳重抉择现金流平安且能连结必然拿地强度的头部央国企，如保利开展(600048.SH)、中国海外开展(00688)。

事务：2022年11月14日，中国银保监会、住房和城乡建立部、人民银行发布《关于贸易银行出具保函置换预售监管资金有关工做的通知》，批示贸易银行按市场化、法治化原则，向优良房地产企业出具保函置换预售监管资金：保函置换金额不得超越监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的70%。

国金证券次要看点如下：

全国层面同一保函置换，提防活动性风险扩散。

继交易商协会撑持民营企业发债融资、金融16条办法撑持市场平稳后，保函置换预售监管资金是房地产赐与侧又一全国层面的政策撑持，构成政策组合拳。

2022年2月全国性预售资金监管政策出台，明白“预售资金额度监管为重点额度监管;随后在2022年上半年多个城市在差别水平放松预售资金监管，此中南京、徐州、长春、海口等城市已试点容许利用银行保函替代预售监管资金;2022年7月停工断贷事务后，各地推进保交付工做，郑州、武汉、西安等城市再度加紧预售资金监管。

此次自上而下明白银行保函置换预售监管资金的原则，释放部门监管资金进进项目运转，能必然水平提防当前活动性风险在房地产企业间的扩散，更多释放赐与侧宽松的信号。

缓解项目层面资金压力，“保交楼”仍是第一要务。

截至1H22，65家上市房地产企业货币资金总额为19500亿元，假设均匀受监管资金比例为20%(即有约3900亿在监管账户中);根据30%可用保函置换测算，原则上可释放1170亿元的活动性，但现实能释放的金额或远低于此：

①市场化、法治化前提下，并不是所有房企都能获得银行保函撑持;

②信誉好、能获撑持的房企并不是所有项目都称心置换要求(资金到达规定监管额度);

③此前个别城市对部门优良房企已经开放保函置换。中脾气状下，该行假设央国企(货币资金12750亿元)60%的项目、民营房企(货币资金6750亿元)20%的项目能停止保函置换，估量能释放约540亿元的活动性。

同时要求房企按规定利用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建立、了偿项目到期债务等，不得用于购买地盘、新增其他投资、了偿股东告贷等。即置换释放的资金次要用于项目层面，重心仍是保交付，利好建筑建材等地产链后周期行业。

政策愈加利好央国企，后续等待更多需求侧的撑持。

从主体方面看，银行保函赐与对象由贸易银行自行确定，且需要占用房企授信，市场化原则下银行更情愿提赐与央国企和部门优良民营房企，同时受央企监视的混合造房企此前预售资金监管较为严厉标准，获利好水平也较大。

从城市能级方面看，高能级城市建安成本占房价比例较低(4000元/㎡的建安占20000元/㎡房价的20%，在房价10000元/㎡的低能级城市比例则达40%)，且高能级城市销售整体好于低能级城市，因而保函置换对低能级城市项目标一般运营利好更为明显。

从受益角度方面看，保函置换除了注进活动性外，对部门央国企的利润也有改进，假设某央国企预售监管资金总额200亿元，中脾气状下保函能置换约40亿元，每年可节约约1亿元的利钱(银行保函成本在0.3%摆布，开发贷成本在3%摆布)。

在赐与侧撑持政策继续出台的布景下，该行认为后期需求端的宽松会加速落地，将来高能级城市认房又认贷原则的放松、房贷利率的下行、二手房批示价的放松等均可等待。

风险提醒：市场对宽松政策反响钝化;三四线城市恢复力度弱;多家房企呈现债务违约。