内容概要：
1、商品房销售陆续探底；
2、商品房销售价格下跌面和下跌幅度均在继续扩展；
3、居民购房需求继续低迷，是因为房地产市场根本面发作了底子性改动；
4、栖身面积已经到达兴旺国度程度；
5、房价上涨透收了将来的增漫空间；
6、居民债务收进比高企，无法陆续增加杠杆来推高房地产需求；
7、我国生齿已经进进继续下降阶段。
11月15日国度统计局公布了房地产的投资与销售收条，16日又公布了70个代表新城市的新房和二手房房价涨跌数据。再综合10月份金融数据中的住户中持久贷款数据，我们不只能够为10月份的房地产勾画清晰边幅，还能够从中研判出房地产市场的法例性趋向。
一、商品房销售陆续探底
在履历了9月份的下降幅度收窄之后，房地产销售情状再度恶化。从国度统计局公布的全国商品房销售量看，10月份商品房销售量为9757万平米，同比下降23.3%，比9月份的降幅扩展了6.7个百分点。商品房销售额为9452亿元，同比下降了23.9%，降幅比9月份扩展了9.7个百分点，比销售量降幅多了0.6个百分点。
1-10月，全国商品房销售量为111179万平米，同比下降22.3%，销售额为108832亿元，下降26.1%。总的来看，七死八活九翻身的俗话在本年的房地产市场失往了灵验，金九银十的期盼也落了空。
为什么9月份房地产销售数据出来后，有人看到9月房地产销售跌幅收窄，就乐看揣度房地产市场在回热呢？
那是因为，那一段房地产市场下行起始于往年7月份，起首是那些人没有意识到9月份商品房销售量跌幅有所收窄，次要仍是因为比照的基数缩小而至。2021年7月份，商品房销售走出了那一轮下行的第一个跌幅，同比下跌9.5%，到9月份跌幅扩展到15.7%。
假设我们累计2021和2022两年的下跌幅度，亦即2022年与2020年比照，我们就能清晰地发现，商品房销售量跌幅其其实逐月扩展，陆续探底。与2020年比照，2022年商品房销售量的下跌幅度从6月份的12.5%、8月份的36%扩展到了10月份的41.6%。
当然，也受8月下旬人行下调贷款利率的短期刺激影响。8月22日，人行受权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）。此中，1年期LPR从3.70%下调了5个基点至3.65%，；5年期以上LPR从4.45%下调了15个基点至4.3%。
那是本年以来LPR第三次下调，1年期LPR累计下调15个基点，5年期LPR累计下调35个基点。那一次央行降息力度超出预期，对少数刚需购房者当然有短暂的刺激感化。
二、商品房销售价格下跌面和下跌幅度均在继续扩展
从国度统计局公布的70个代表城市的新房和二手房成交价来看察，我们可以发现陪伴着一轮房地产下行调整，商品房的价格从二手房下跌扩展到新房下降，从三线城市下跌，再向二线城市、一线城市扩散。房价下跌的面不竭扩展，且还未到停行的时候。
从“国度统计局70个代表城市房价下跌的城市个数”条形图上我们能够看到，至少从往年四时度以来，房价下跌的城市不竭增加，且二手房价格下跌城市数量始末领先于新房。往年10月份，新房和二手房别离有17.1%和32.9%的城市下跌，到本年1月份，那比例扩展到了28.6%和42.9%，到本年10月份，陆续扩展到72.9%和91.4%。一年时间，新房价格下跌的城市增加了3.25倍，二手房下跌的城市增加了1.78倍。
从城市规模与类型看，一线城市新房与二手房价格均完成了从上涨转到下跌的量变。10月份一线城市新房价格和二手房价格环比别离下降0.1%和0.3%；二线城市二手房价环比继续下跌了15个月，新房价格则从涨跌交缠过渡到三季度继续下跌了3个月。10月份二线城市新房价格和二手房价格环比别离下降0.3%和0.5%；三线城市新房继续下跌了14个月，二手房则继续下跌了18个月，且环比跌幅均呈扩展趋向。10月份三线城市新房价格和二手房价格环比别离下降0.4%和0.5%，而上半年环比跌幅大致庇护在0.3%和0.4%。
与往年同期比照，一线城市的新房和二手房价格固然还在趋向性上涨，但涨幅在逐月回落。10月份，一线城市新房价格同比上涨2.6%，与往年10月份的涨幅5% 比照，涨幅已经收窄了一半。二手房同比上涨1.3%，与往年10月份的涨幅6.7% 比照，涨幅已经收窄了8成。
二线与三线城市的新房和二手房价，闪现出有法例的同比下跌。往年12月份，三线城市二手房价格同比起头下跌，到本年10月，同比下跌了4.7%；三线城市新房价格从本年2月份起头同比下跌，到本年10月，同比下跌了3.9%；二线城市二手房价格从本年3月份起头同比下跌，到本年10月，同比下跌了3.2%；二线城市新房价格从本年6月份起头同比下跌，到本年10月，同比下跌了1.3%。
根据那个房价下跌的扩散法例推算，3个月后，一线城市的二手房同比将起头下跌，6个月后，一线城市的新房价格也将起头同比转跌。
各人不要自觉量疑那一点，因为统计数据已经给出了那个趋向。10月份，一线城市中较弱的广州和深圳，不只二手房和新房环比价格都鄙人跌，二手房价同比也别离下降了0.2%和3.5%，深圳的新房价格离转跌仅剩0.5%了。广深房价沦亡之后不久就会扩散到上海。
三、居民购房需求继续低迷，是因为房地产市场根本面发作了底子性改动
良多人对那一次房地产市场继续性的下行探底揣度禁绝，也无法理解。很多人认为，那仅是一次中短期的房地产周期性下滑，完成探底后就会从头苏醒，房地产仍然是中国经济开展的次要支持，是中国居民获得财富性收进的次要投资渠道；还有的人认为，目前房地产市场难以苏醒，次要是疫情所致。疫情完毕之后，房地产的春天就会到来；有更多的人则认为，如今的房地产都是三道红线、住房不炒政策惹的祸。只要陆续出台更猛烈的救市政策，房地产就会再来一波大行情。我觉得，从房地产和中国经济的根本面和开展逻辑来看，那些看点显然站不住脚，已经被、还会陆续被房地产市场每个月的统计数据所证伪。
我早在2021年12月10日的《后房地产经济时代，您预备好了吗？》一文中，就用详实的数据和缜密的逻辑揣度房地产时代已经完毕，在经济开展和居民理财方面房地产的功用将明显弱化并呈现转折，我们正在进进“后房地产时代”。那一次房地产呈现汗青性而非阶段性的向下调整，底子原因既非疫情，也非前两年的调控政策，而是客看的经济法例在发扬强大的调剂感化。疫情只是加速了那一趋向，调控政策只是适应了经济法例。
房地产之所以是汗青性的下行觅底，并修建新的开展台阶，不再可能回到一年前、两年前的月均1.5亿平米的规模，8000万平米摆布将是下一周期房地产规模的上限，是因为房地产开展的更大根底和驱动力—居民的住房需求，不管从哪个方面看，都无法恢复到之前的程度。
一是栖身面积已经到达兴旺国度程度。
2000年，我国人均栖身面积只要10.3平米，低于开展中国度的25平米摆布的均匀程度。到2021年，我国人均栖身面积到达41.76平方米，均匀每户栖身面积到达111.18平方米，已经超越了一些兴旺国度的原则。学过贸易的都晓得市场饱和的概念。前三十年我们的住房面积太小，房子太少，求过于供，所以能够快速开展，销售规模做到很大。如今逻辑变了，住房进进饱和形态，以改进需求为主了，需求小了，消费与销售规模也无法做大了。
二是房价上涨透收了将来的增漫空间。
2022年10月，按国度统计局商品房销售额与销售量计算的商品房销售均价为9780元，比2000年的2112元上涨了363%。而城市规模越大，价格涨幅越大。好比北京从2000年的5000元摆布涨到了2021年的63000元，上涨了将近12倍。上海从4000元涨到54000元，上涨了12.5倍。合肥从1200元涨到了15104元，上涨了11.6倍。
2020年，深圳、北京、上海、天津、广州的房价收进比别离为43.5、41.7、36.1、35.6和34.1，在全球80个次要城市中高居2、3、7、9、10。而巴黎为21.4、东京为14.7、纽约才10.5。
房地产市场要么成交增长，价格上涨。要么成交下降，价格下跌。不成能庇护供求完全平衡、价格不涨不跌。但如今房价收进比已经上天了，陆续上涨的空间在哪？
三是居民债务收进比高企，无法陆续增加杠杆来推高房地产需求。
1-10月份，住户部分新增贷款同比降低了50.2%，但因为仍然有新增贷款，居民的杠杆率从2021年的61.6%爬升到了2022年9月底的62.4%。而在2000年，我们的居民杠杆率仅1.3%。22年时间居民杠杆率可以增加61.1个百分点，年均增加2.84个百分点，是因为22年前居民增加欠债、增加杠杆的空间很大。
但目前我们的居民杠杆率，已远超开展中经济体和新兴市场国度居民部分30-40%的杠杆率，也超越一些社会福利很好的兴旺国度了。兴旺经济体中美国居民杠杆率更高（78%），其次是日本（65.3%）、欧元区（62.7%）、德国（58.8%）。
居民杠杆率其实还低估了我们居民的债务承担。因为我们GDP中居民收进占比仅有43%摆布，而兴旺国度和新兴市场国度，那个比例都超越了60%，一般在70%摆布。所以假设换算为居民的债务收进比，我们的居民债务承担就超越了所有的兴旺国度。
2000年，我们的居民债务收进比只要1.9%，2010年增加到67%。2021年，到达了惊人的143.3%。而美国人的债务收进比只要98.7%，日本为87.1%，欧元区为79.4%。
居民的债务收进比太高，债务承担太重，每个月15%以上的收进要用于还本付息，那既是本年以来居民主动降杠杆的次要原因，也是房地产市场此后无法依靠给居民增加债务来恢复到原有规模的原因。
横向或者纵向比力，通过加杠杆、增债务的体例来提拔居民的住房需求，已然不成能了。那也是任何政策都无法改动的房地产根本面。
四是我国生齿已经进进继续下降阶段。
那个已经获得了各人的共识，不再赘言了。
【做者：徐三郎】