北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
集体户女孩，预备婚前购房，目标是给过几年来京的父母预备，我住宿舍。原来看的是顺义的新房，但突然想到新房子本身不住，租给他人住，是不是不适宜啊？等我父母住的时候又是二手房了？别的我问了问四周的中介，他们对那新房的租金也不看好，只是说房价会升值不错。他们说的对不合错误。
A：
1.那是说的哪个项目啊？几钱的预算？我那程度有限，对新房更不熟，猜不着。
2.顺义的新房，那更好就是间接自住，不然租给他人必定亏。那些年的新房根本都是精拆的，而租客没有太在乎庇护的，少了两三年多了五年的就差不多毁完了，越是租金低的房子毁得越快。而既然是郊区，那租金就高不了，收的那点儿钱未必赶得上拆修的缺失。所以假设是预备出租用的，出格是刚需房，那更好是二手房或毛坯简拆，相对最划算。
3.二手房，只要你买到手就是二手房了，能否出租都一样。买来后就是空着不住，再卖的时候也是二手房啊。那就看本身的心理感触感染了。
4.房价升值不错，但对租金不看好，那属于瞎忽悠。假设是刚需类房产，那租金和价格肯定是婚配的。除非是楼市大行情暴涨，不然不会呈现房价继续涨而房租不动的情状。豪宅什么的有可能，也就是对价格不灵敏的群体有可能呈现无论几钱都买，但就是不肯租他人房子的情状。刚需们都是很在意性价比的，很难想象会往逃捧租不上价的房子。别的假设实的呈现那种情状，也就是零丁在那个板块或那个小区呈现那种情状，那在房租跟不上的情状下，涨几就会跌回来几，不会背离北京大盘的。
5.总之吧，假设重视自住，那就买新房，买来了就本身持久自住。假设重视保值和能否划算什么的，更好买二手的，出租时也不心疼。少听中介的忽悠，郊区房不太随便超越北京大盘的，几乎都是赌命运。
仅供参考。
二
Q:
我在东管头地铁站四周上班，女伴侣在郭公庄上班，方案买房成婚，家里能供给300w摆布的首付，目前看上的盘是郭公庄万科蓝蓝沁的小两居，想问下那个盘保值情状好吗？将来等有了孩子之后的可能率会有置换需求，期看能跑赢大盘。别的您还有契合我们情状的其他板块或楼盘选举吗？假设要求能够付费征询。
A：
1.我不要求付费，当然非得给的话我不要也不适宜。
2.万科蓝挺好的，到如今为行是赢了大盘的。挺神异的一个小区，刚起头开发的时候没什么人看好，我也没觉得怎么样。规模小，马路边，楼座密度大，还有保障房。
要说亮点也就是地段儿还行，地铁和万达，再加个永旺，当然还有丰科园的财产区。但后来的升值确实很好，出人意料，以至比周边纯商品房好。只能回结为万科的物业程度吧，此外也欠好阐明。归正就是那情状，让万科管得挺好，可能率以后也不落后。并且本年八中中海的中考功效据说很好，也算是加持。东边又盖了第五尝试，都是利好，就是不晓得怎么划片呢。
3.郭公庄四周就那几个小区，对面的西华府也不弱，都挺好，看房的时候重视下噪音就行。
仅供参考。
三
Q:
首付150万，投资买首套房。我们本身不住，单元有房，也不消上学要学区。新房有北部昌平硅谷one,中海汇智里，西南中海寰宇视界，两居375万。二手房凯盛花园一居室375万，三嘉信苑两居350万。那些怎么抉择。
A：
1.凯盛家园，不是花园，买房是大事儿，尽量隆重认实，多察看。
2.150万，包罗税费了吗？一般要留出10万摆布的。假设不含，新房能买到的总价高，二手房不随便。凯盛和三嘉信苑都是有综合地价款的，未必能买到。那预算是中介给做的吗？让他们再算一下吧，二手房税费多，根据详细房源算清晰。
3.都算是自住为主的，新房就更是重视自住了。只是提醒一下，房产投资起首重视地段和配套，其次是产物性量（以纯商品房为主），然后是量量和操行（尽量选开发商有利润的），最重要的是价格（刚需盘别超出周边同等二手房10%）。参照一下吧，我点评新房随便惹费事，不便利多说。要不仍是问卖房的电商和中介吧，他们更熟。
4.两个二手房都是保障房，地段相对通俗，实如果好地段儿也一般不会拿来盖那种性量的，政府还留着卖钱呢。纯投资一般不太定见保障房，但以现有预算也只能如斯吧，上车盘。察看好操行吧，假设连结的好，也可以跟上大盘走势。相对来说凯盛离财产园近，好一些，租金应该也高点儿。假设预算能买到就次要看那里吧，只是买家买保障房图的就是经济实惠，那涨的多了就失往优势了，价格天然回落。所以期看值别太高，不落后就算胜利。
仅供参考。
四
Q:
不是我矫情，而是我做为刚需只要那些钱，只能买那房，并且必需做到保值，不然过几年拿什么置换呢？
A：
1.我前次说的挺大白了吧？想保值就两种房，一是市区成熟板块老房，二是近郊地铁沿线次新房。两种房各有好坏，但都可能率不会食亏，近郊的或许能占点儿廉价。除此之外的远郊没地铁的根本就是赌，赢了更好，输了也没谱儿。
2.我能理解你的设法，良多刚需都那么想。但那只是抱负，而冷酷的现其实未必共同。打个例如吧，那就相当于刚创业，说：我做为起步者只要那点儿钱，只能进欠好卖的廉价货，但必需赚到钱，不然未来我怎么当首富呢？买房投资就是做生意，所以你的底层逻辑也一样，就是必需用二等品赚出优良商品的利润。那就两种办法，一是本领，二是命运。本领好办，好比你可要找几个大明星天天来你家开Party，天然有粉丝来买单。再或者卖房的时候弄点儿托儿，用控盘的体例抬高价格。有的是馊主意，就看能否能做到了。命运那就等着呗，谁也说欠好，过几年突然落地个大财产区也不是不成能，地铁商场病院的要都建起来就更好了了，再办个顶级名校就是完美。那都得靠命运，无法揣测。
3.在我看来，你那些话都不是跟我说的，而是对本身说的，给本身加强自信心罢了。甭管是不是忽悠本身吧，本身能相信就行。但也能够试着把那话给未来的接盘人听：昔时我只要那点儿钱，只能买那套房，所以如今你能不克不及多给我点儿钱啊？尝尝吧，只要接盘的附和你就算胜利了。但是也能够把本身想象为接盘人，或者如今就是接盘人吧。顺义那板块内好几个次新房呢，都是前几年和你一样设法的人买的。那就往尝尝，看他们那么跟你说的时候，你能否情愿多掏钱？
仅供参考。
五
Q:
我们在回龙看龙跃东五有一套三居，目前自住。龙跃三有一套106平的两居，目前出租。孩子在上高中，没有学区需求。
出于对通胀的担忧，同时也考虑改进需求，诡计出卖龙跃三的二居（大约能卖500w），再增加300w的预算用于在四周购置改进房自住。比来看了几处，有回龙看的大面积经适房（160～170的大四居），二手商品房新龙城、龙泽苑，也有新开盘的商品房，如奥森one（尾盘，只剩一层四居带同面积地下室了）、奥林春晓、建发珺合府、北清云际僧人未开盘的北清橡树湾。
目前正在纠结中，不晓得若何抉择。想征询一下您：从保值兼顾自住角度，哪个更适宜？有没有更适宜的选举？十分感激！别的，也征询过中介，四周的国风美唐，公园悦府价位有点高，改进有点困难。假设换商品房的话，我们的目标是大约120-130的建筑面积。
A：
1.重视自住就买新房，必定比二手的强。重视保值再看二手的，根本都比那几个强。那几个新房都是中介给忽悠的吧？仍是多领会一下吧，投资需隆重，我不便利多说。仍是说一句吧，至少那尾盘就别顾虑了。那玩意儿原来就是好卖的限竞房，但在开发商手里都砸着。他们动用了所有的力量，花了无数的妥帖费，三年多了都卖不出往，你们却想买过来保值？能说什么呢，只能表达钦佩吧，有钱就是率性。其他的项目不多说了，我犯不上惹费事，提醒重视量量，抉择开发商在理论上有利润的能好些。
2.二手的既然房价高了那就看新龙城的吧，那么多年也式微后，就是没有房龄新的更受逃捧罢了。别的回龙看是刚需为主的板块，出格经适房，中小户型的保值好，大户型的根本都是自住为主，活动性和升值方面不占优，不然也不会那价格。当然，在某些阶段也会跟上大盘，只是持久来看顶多也就是拉平罢了。
3.仍是先考虑好次要需求吧，到底是自住为主仍是重视保值。觉得你们让卖房的给忽悠了，本身考虑的较少，所以才各类房子都看。先静下来多想想，归正是置换，来得及。
仅供参考。
六
Q:
我们的需求次要仍是保值（假设能自住当然更好）。如许看起来，换大户型的经适房处置体例是不适宜的，但不晓得是买新盘适宜？仍是买像新龙城那样的次新房适宜？现实上，阿谁奥森One阿谁尾盘中介也不选举。
今天又到几个新盘的售楼处看了，领会了一下详细情状，几个盘各有优缺点，也都有硬伤。三个新盘的楼面价都在4.5W-4.8W，均价都在6.3w摆布，不晓得如今北京新建楼盘的合理开发成本大致是几？假设可以明白那一点，我们就能够大致揣度如许的楼盘值不值得买。
据建发珺合府的售楼人员说，北清云际呈现了资金断裂的情状。不晓得您能不克不及给我选举几个北部地域的新盘？别的，假设买更大户型的话，我们的资金还有一点欠缺。今天中介给我们出了一个主意，就是把我们自住那套房抵押了，然后用抵押贷+卖房款，全款付清要买的房。如许，购房不消贷款，银行就不会查资金是不是流进房地产，过户就不会有问题。想请教一下，道如许的操做有没有风险？
还有一个问题，也是中介给出的主意。我们要卖的房子是龙跃三的两居，因为满五不惟一，税比力多，估量能卖510。中介定见将另一套自住的房子赠与未成年的孩子，就能够将如今要卖的房子酿成满五独一，房价能卖到530摆布。我总觉得如许的操做有风险，但又不晓得风险在哪里。曲觉告诉政府又不傻，那种破绽必然会有响应的处置办法。孩子如今上高中，我担忧会影响改日后买房的首房首贷资格，我还实不想舍本逐末。想请教一下章哥，如许的操做在现实中可取吗？
A：
1.新盘我也说欠好，不熟，都没怎么往过。一般不料见买本年之前拿地的，因为都是限价房，而之前那几年的地盘成本太高，开发商没利润就很难包管量量。本年好得多，地价下来了，开发商有利润，理论上能操行好些。以楼面价乘以1.5，根本就能包管不赔。或者以限价乘以0.7，差不多就是存亡线。合理建安成本一般在 5000块钱摆布，加上其他费用7/8000，高档小区上万，税费在售价的20-30%。
2.北清云际的地盘成本太高了，楼面价5万，售价6.2，鬼晓得怎么保本儿。珺和府还行，楼面价4万，限价也是6万，说得过往。我对新盘不熟，那仍是问电商或中介吧，他们卖房的更熟悉。
3.抵押贷理论上有风险，事实不合规，现实中倒没什么。北京的炒房气氛不浓，比深圳的规模差远了。深圳都没实查，北京一般犯不上较劲。找个诺言好点儿的代办署理问问吧，我也不晓得如今什么情状，应该不难办。
4.赠与未成年，有什么意义吗？仍然是家庭财富啊，那不是折腾吗？那得等孩子成年后才气独立分户的，是快到18岁了吗？不料见那么做，倒没什么风险，而是有可能对孩子的资格有影响。如今的限购政策是只要没贷过款，处置掉名下房产后就恢复首贷资格。但那政策谁也不敢包管不加码，假设加码，好比跟共产房似的，只要名下有过交易笔录就算，那孩子就等于失往了首贷资格，十分的不划算。所以尽量不消孩子的，免得未来费事，事实那是人家的权力和福利。
5.总之假设是自住那就买新房，假设是纯投资的话，常规定见二手房保险。实要买的话看珺和府吧，相对好些。尽量不消孩子的资格。抵押贷找个靠谱儿的问清晰，算清晰费用。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。