经济看察报 记者 老盈盈 做为一名想把房子“出手”的业主，家住广州的陈密斯还“背着”几十万的银行贷款，她最想的是能找到一个适宜的买家，用买家的首付款还本身的贷款，但是如许的买家不随便找。
如今问题有领会决办法。目前，南京、昆明、福州、佛山等二线城市起头摸索“带押过户”那种形式，广州、深圳等一线城市也加进了行列中。“带押过户”，即无需业主提早还贷款，就能够完成过户，不只降低了买卖两边的交易成本，还简化了二手房的交易流程。
从操做流程方面看，买方、卖方和银行需要签定多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权初次注销完成后，从资金监管账户间接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方小我银行账户。“带押过户”那种形式正合陈密斯的心意。据她领会，根据传统的二手房交易形式，从了偿贷款到解押，她所贷款的银行处置时间要等近一个月，“带押过户”形式能大大进步交易效率。
但记者摘访领会到，因为需要牵扯差别的贸易银行、担保机构，也要确保过户、抵押、赎契全流程顺利停止及躲避风险，现实实正落地利用的银行还不多。
上海易居房地产研究院总监严跃进称，该政策在盘活二手房资本、加快二手房畅通、以二手房交易活泼带动一手房交易活泼等方面都有十分重要的感化。
“带押过户”若何操做
建行南京地域的多个分收行都已经起头“带押过户”营业试点，但对客户要求较高，需要称心两个前提：一是买卖两边都需如果以建行做为开户行；二是目前只能做纯贸易贷款，公积金和公积金+贸易贷款组合还不克不及撑持。
一般二手房交易流程是：买卖两边签合同——业主筹钱了偿二手房剩余贷款申请解押和买家向银行申请按揭 （同时停止）——买家获得附和贷款书/业主获得解押材料——过户——买家付款、业主收款——出新买家的房产证。“带押过户”形式下的二手房交易流程变成：买卖两边签合同——买家向银行申请按揭——买家获得附和贷款书——过户同时把抵押的关系转到买方——买家付款——业主了偿二手房剩余贷款和收款。
“相当于业主的房贷不消还给银行，也不消在银行解压，间接转移到买方，然后买方的钱会打到我们银行监管账户。”建行南京地域一位银行客户司理称。
那位客户司理提醒，有一种情状，假设买家申请到的贷款余额没有办法笼盖业主的贷款余额，买方要把首付款也放在监管账户，否则无法了偿业主之前的贷款。假设首付款和买家贷款相加大于业主的贷款余额，还掉业主本来的贷款之后，剩下的钱会打到业主的银行卡里。“从买房申请贷款起头，假设买卖两边材料齐全的话，应该差不多5个工做日，贷款就能到买家账户。”
据记者从上述银行领会到，如今仍然能够抉择传统的二手房交易形式，假设不抉择“带押过户”的形式，就根据各个银行规则来施行。目前南京地域的建行，申请还清贷款，需要十个工做日摆布解押，与“带押过户”的形式比拟，效率会低一些。
近几个月，多个二线城市都推出了首笔二手房“带抵押过户”合并注销营业。如10月14日，佛山首宗二手房“带押过户”贷款营业在南海区率先试点，同时首个“带押过户”的不动产权证也在当天颁布。
记者摘访领会到，那些城市的银行更多的回复是目前还没有正式推出该营业。“我们是做了首笔营业，然后中间可能还有一些流程需要优化，所以还没有正式推出来。”工行佛山南海某收行房贷营业司理称。
“我们确实传闻了有那个政策，目前都没有做过，有些营业不是立即就能够展开，系统要跟得上才行。”有城市的银行个贷司理如是告诉记者，那里面存在良多问题，涉及到买卖两边和各自的银行，例如买卖两边能否附和交易，买家的银行贷款附和放款，业主所在银行能否附和领受等等。
“银行处于调研和计划摸索阶段，因涉及同业和跨行赎楼营业，需牵引差别贸易银行、担保机构和客户共同，目前为确保过户、抵押、赎契全流程顺利停止及躲避风险，那项营业还未正式推出。”广州一位房产中介人士在承受记者摘访时称。“关于带押过户政策，从现实操做中，利用确实实还不多，不然近期二手房交易应该很火爆。”上海易居房地产研究院总监严跃进阐发有以下原因：起首当前大情况相对来说关于交易是倒霉的，购房需求不强，卖房会考虑到价格的因素，不会急于抛售，必然水平上会限造房东往利用“带押过户”的政策。其次该政策几还需要协调，包罗中介等也需要往领会此类政策，一些购房者可能也不是很清晰那个政策的来龙往脉和操做形式，需要一个适应过程，也需要各地积极做鼓吹。部门带押过户会涉及到跨行营业，后续类似跨行营业方面若何协调也是个问题。
“现实上之所以二线城市推进快，其实更是因为二线城市主动在那个范畴做了摸索。一线城市应该说按理是更随便操做的，因为内部资本更随便协调，但估量没有把那个范畴做为重点往研究，所以滞后了点。”严跃进说。
提振二手房市场行情
家住佛山、比来在看房的张密斯也较为喜爱“带押过户”那种形式。“我看二手房都是优先选已经缴清贷款的房子，就是怕业主拿我的首付往还贷，中间有个时间差，我怎么包管我的首付不会出问题。”张密斯说。
事实上，确实存在借垫资的名义来违规调用资金的操做，例如业主做生意碰着资金困难，可能会借卖房名义来变相骗取买家的资金。此类垫资使得交易的周期变长，出格是在市场颠簸和政策调整的情状下，交易的不确定性和风险大大增加。
严跃进表达，过往一些城市的操做仅仅停留在“让买卖注销同时停止”的形式，其前提是，房东已经偿清了贷款。而更为本色的问题即“若何让卖家不消筹集款项了偿贷款”并没有破解。“带押过户”此类形式具有两个积极的意义：第一、破解了“若何让房东不筹钱了偿贷款”的问题。通过此类新操做，房东出卖房产的顾忌和筹资压力削减，那也使得购房者的顾忌和担忧削减了，如许二手房的交易天然就变得随便和顺畅。第二、此类形式下，交易流程也是在简化和优化的，以至能够实现让买卖、过户、注销在一日内完成。类似政策和形式天然是亲民的、优化的、备受赞扬的。
目前，二手房市场正从“低迷期”中逐渐苏醒，二手房价格接近底部，市场预期已经从底部上升。根据贝壳研究院《二手房市场半年报》展现，本年二季度成交量较2020年、2021年同期别离下降了32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降了6%和40%。贝壳研究院监测数据展现，7月二手房成交量环比稳中有升，同比自往年年中以来初次行降转增；8月二手房市场活泼度较上月有所削弱，成交量环比下降，但同比持续第二个月增长，而且增幅扩展。
“带押过户”形式能否进一步提振二手房市场行情？严跃进称，“带押过户”关于激活房东积极挂牌和出卖二手房等具有积极的感化。二手房的出卖自信心和活泼度增加，其关于购房需求出格是改进型购房需求的释放具有积极的感化。所以，“带押过户”政策其实是盘活二手房资本、加快二手房畅通、以二手房交易活泼带动一手房交易活泼等方面的重要政策，关于激活四时度房屋交易市场、促进房企新房项目销售等都有十分重要的感化。