深圳多个神盘降价，“最牛网红盘”华润城跌回2019年，业主亏本也要卖

本文来源：时代财经 做者：刘新歌

图源：图虫创意

深圳二手房市场凉风阵阵。

国度统计局数据展现，2022年9月，深圳二手室第销售价格环比上月下降0.4%，同比往年下降3.5%。价格连跌的情状下，交易量也不竭下滑，持续数月成交量在2000套以下。而在巅峰期，深圳二手房月度成交量曾经破万。

市场低迷，网红盘也在“祛魅”。近日，单价曾超20万元/平方米的深圳华润城成交价不竭下探。10月末，华润城一期一套近89平方米的房子，以1490万元挂盘近一个月后，最末以1300万元成交，成交单价约14.6万元/平方米，那也将华润城的成交价带回2019年11月的程度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经阐发称，多种因素招致华润城价格下降。“之前多路资金进进，华润城价格被推得比力高，上涨也很快。目前，二手房批示价、疫情、长效机造、往杠杆等多重因素影响下，华润城价格呈现明显的回调，那也是一个理性回回的过程，其实全国热点城市的楼盘都呈现了类似现象。”

华润城房价跌回2019年

深圳中介区涵（化名）比来刚完成了一笔华润城的二手房买卖。“房子在华润城润府一期，88.6平方米、三房，1310万元成交。业主是2019年11月买进的，如今赔了几万块也要出手，因为急着变现。”

那套成交单价约14.78万元/平方米的房子，让区涵慨叹颇多，“8月份成交了一套同户型房子，单价超17万元/平方米。短短2个月，房价确实降了很多。”固然降价很多，那套房成交价仍然高于批示价。贝壳找房信息展现，该户型的参考价为1170万元。

比拟之下，一套要低于批示价出卖的房子或将陆续戳破华润城的价格底线。一位房产中介在小红书上发帖称，华润城二期一套81平方米、两房一厅的精拆房，批示价为1066万元、市场价1500万元，但急于出手的业主拟以998万元售出。

区涵称，如今降价幅度大的“笋盘”一般是业主焦急用钱，假设买家有现金在手会更有会谈优势。“1310万元出卖的那套房，签约当晚还有其他几家中介也联络了业主，但我的客户第一时间看房约谈、侵占了先机，最重要的是他有资金在手，最末胜利签约。”

现在的焦急出卖，与昔时的夺着出场构成明显比照。“2020韶华润城四期（即润玺一期）开盘时，仅包管金就冻结了几百亿，‘吃茶品茗费’更是离谱。” 区涵回忆到。

在深圳楼市，华润城有着很强的存在感。2007年，华润置地以60亿元拿下彼时广东更大的旧改项目——大冲村旧改。随后，那个位于南山科技园的村子成为深圳高新区的重要配套基地，高收进群体聚集、城市主干道交汇、万象六合贸易配套，片区房价也不竭推高。以华润城润府一期为例，2014年开盘时均价4.4万元/平方米，到2020年飙涨至约16.8万元/平方米，6年内涨幅高达280%。

因为屡次开盘“日光”和房价暴涨，华润城被称为“最强网红盘”。那场逃逐在2020韶华润城四期即润玺一期上市时到达顶点。其时，润玺一期推出1171套房源，存案均价13.1万元/平方米，遭到近万人认筹疯夺，代持等乱象频出。那引起了官方重点监管，尔后深圳新房交易也更改了规则，设置了积分进围排序和房源1:3的摇号规定。

豪宅盘单价频立异低

华润城神话幻灭的迹象在2021岁尾润玺二期推盘时已见眉目。

时代财经领会到，华润城分5期开发，1-3期为润府系，4-5期为润玺系。2021年12月，润玺二期开盘，均价约13.2万元/平方米，每套总价在1422万元-3736万元之间。但华润城并未延续此前近七年的“开盘本日光”的纪录，推出的1024套室第吸引了1486批购房者，但选房后仍有约200套未售。2022岁首年月，为尽快清盘，华润城润玺二期还启动全民营销。

固然没有续写“日光”的神话，但业内认为在当下的市场情况中，润玺二期开盘能售900余套已是不错的功效。

2021年2月8日，深圳于全国范畴内初次推出二手房批示价。比拟市场成交价，二手房成交批示价根本上都打了5-8折，个别网红盘以至间接打了3折。高价豪宅和优良学区房的“价差”最为明显，华润城即在此列，1-3期“润府系”的官方批示价均为13.2万元/平方米。而彼时“润府系”二手挂牌价在18万元/平方米摆布。

深圳二手房批示价笼盖全市3595个小区，施行一年多来，所涉楼盘的二手房交易逐步“平静”下来。一位业内人士对时代财经称，深圳二手房都在降价，华润城因为投资客比力多，加上比来有部门大厂裁人、股票下跌，形成华润城价格降幅更大。“某大厂很多中高层级治理层买了华润城。”

事实上，华润城4.5的高容积率，也让购房者量疑其豪宅属性。“从豪宅应有的低密度和私密性讲，润府实达不到”，“住3期，密度太高了，很压制。”

位于深圳前海、被称为南山第一“妖盘”的诺德假日花园成交价也创近两年新低。9月29日，该小区成交了一套约66平方米的两房，成交总价约770万元，折合单价约11.6万元/平方米。而在高峰时，该小区最贵成交单价曾高达17万元/平方米。

中指研究院深圳分院高级阐发师高妍对时代财经称，深圳楼市2022年量价双跌，多个楼盘都有明显下跌，以至低于批示价出卖。疫情及大情况下行的压力下，置业者看看情感严峻，市场遇冷、价格下行。短期来看，若外部因素无法得到较好的改进，二手房市场活泼度不会有显著改变。

深圳一位资深地产投资人认为，目前深圳楼市正逐渐回回理性、回回价值，迎来价值系统重构，即不是疯狂地看将来增漫空间、学区等，而是客看理性评判房子的价值、更垂青栖身体验。