广州豪宅市场的腰板有多硬？
短短几天之内，班师新世界就卖出了四套二手房源，此中一套单价往到30万/平，刷新了珠江新城二手房价天花板！
除了广州，本周深圳和东莞也涌现了新的楼市利好。
在本期的《湾区楼市焦点》中，广东播送电视台主持人紫晴，特约主持、掌楼牛市开创人村长，就大湾区楼市热点展开详尽讨论，分析最新热点新闻。
01
广州新房市场低位运行 二手豪宅行情坚硬
节目开头，村长一如既往地向曲播间的看寡分享广州楼市两个值得存眷的红盘。
起首是位于黄埔科学城的保利锦上。寡所周知，科学城一带是黄埔比力成熟的板块，周边已经拥有好几个大型社区，譬如万科东荟城、中海誉城，生活气氛和学校相对较好，那个板块二手房价格可能是3万上下，而保利那个新盘，吹风价在3万以内，可能2.8万摆布，和周边二手房价构成倒挂。
关于购房者来说，统一个片区，一样的代价，会更趋势于抉择一手房而不是二手房。再加上保利锦上自己的产物不错，75-135㎡三至四房，最小的75㎡能做三房，总价门槛较低。一系列因素招致那个新盘还未开销售中心，整个市场都非常存眷。
另一个是番禺的六合源·伴山溪谷，那个盘固然稍稍冷门些，但其实位置十分不错。
项目属于地铁上盖，间隔4号线石碁站地铁口仅仅五六百米，步行非常钟内即可抵达。而地铁4号线能够中转大学城、琶洲和车陂南，假设在以上那几个处所工做，通勤非常便利，不需要换乘，非常钟到二非常钟即可中转办公地点。
项目价格2.4万起，三房总价可能只需200万出头。比起大学城、琶洲、车陂南那些处所，多搭几个站就能够省下大几百万，性价比十分高。
紧接着，村长向曲播间的看寡分享市场方面值得存眷的新动静。
起首是来自本钱市场的反应，那两六合产股表示不错，稳步上涨，那次要是得益于三大利好的刺激，包罗北京部分铺开限购、央行官媒《金融时报》称“年内地产市场触底企稳可期”和扩展民营企业债券融资撑持东西。
不外，受客看情况的影响，目前广州好多新盘都暂停加推、开盘等等的营销活动，市场整体比力平静，近两周的新房赐与量也大幅回落，成交方面仍然是低位运行，但编纂在清点市场的时候发现，目前广州东的黄埔、增城受影响比力小，很多楼盘都有做双十一的优惠活动。
村长表达刚需买家，能够留意下保利水木青春、保利明玥湖光，既有特价房源，还有超长分期付款、低首付和无忧退房活动。而改进类买家，则可留意越秀星汇城TOD、时代天韵和万科城市之光，有一口价单元，价格也比力有诚心。（详细优惠活动请戳👉“双十一”来袭！实优惠、实羊毛）
但村长也在此唤吁各人，理性消费！假设有需求买房换房，要先考虑清晰社区位置能否婚配本身活动道路，没需要为了优惠而买。
在往期节目中我们提到了广州二手房挂牌量立异高的情状，再加上比来广州的客看因素，中介带客看房可能出行其实不便利。那些buff叠加下的二手房市场，比来表示又若何呢？
村长表达目前二手房挂牌量仍然超高，往到12.6万套。在成交方面，10月的成交量根本和前面几个月持平，都为6千多宗。
价格方面，环比上个月有微涨，而那个微涨次要靠天河和二手豪宅拉升的。
上个月，天河二手房网签面积环比上涨超越8%，是全市涨幅更大的区域。出格是豪宅板块珠江新城，10月成交52套房源，比9月多出20套，单价20万/平以上的房源就有10套，总价从5000万到1.2个小目标之间。
在11月第一日，班师新世界还成交了一套破纪录，单价30万/㎡的大平层。那些可见二手豪宅市场的炽热。
主持人紫晴坦言之前提到的豪宅20+万/㎡，以至有存案价42万/㎡，那类项目都是一手房。综合地段、稀缺性或者物业办事等等的附加值，她觉得卖到那个价格都能够理解。但是关于二手房，譬如刚刚所讲的班师新世界，楼龄有十年以上，已经不算是次新房了，却卖到30万/㎡。
对此，她表达事实珠江新城本年那一波行情有没有水分？那个价格是不是存在虚高？
村长表达新房和二手房更大的区别就是能否为现房，珠江新城的良多豪宅是属于次新房，买了之后并没有人进住。而且良多豪宅业主手上不行有几套房产，班师新世界很有可能恰好只是此中一套罢了。
再加上比来地产股上涨，整个市场情况不错，那些业主也天经地义地认为此时卖出是一个好时机。
而且珠江新城的豪宅，目前已经离开了广州楼市的房价系统，不克不及够用常规的逻辑往阐发，它们属于“孤品中的孤品”。
起首，那批买家，能够说不是为了买房而买，而是买一种认同感，买一种躲避风险的投资。
珠江新城的顶豪，无论是一手仍是二手，都是广州楼市中1%的存在。跳出楼市来讲，就像豪华品、车，可以成为行业里面1%的，就算已经失往利用价值，价格仍然是超高的。譬如所谓的老爷车，一样是二手的，有些以至都不克不及够上路开，却一样能够卖过万万。豪华品里面的中古包包，事理也是如斯。
村长坦言其实回回到楼市上面，每个板块里面的1%，价格都是断层的。就算在外围区，譬如南沙区，本年都卖出过总价2000万的二手房单元，花都区以至成交过3200万的。
所以综合来看，村长认为在城市顶豪那个市场中，无论是一手房仍是二手房，楼龄多久，可能已经不是很重要。最重要的应该是房子有多稀缺。只要足够稀缺了，就会有情面愿高价收买。
刚好他有两个粉丝正在物色新河浦的东山别墅，村长表达新河浦的那些小洋楼其实能够算是”文物“级此外。而且因为位置够好，自己够稀缺，而且还自带必然情怀，那些因素也使得那两位粉丝有意向花大代价买下。在此他也向广阔网友唤吁，假设在新河浦带两个泊车位的东山别墅有卖出意向的话，能够后台私聊他洽商。
能够说，塔尖级此外商品以至能够喊做躲品，买来就是收躲，做资产增值的，而并非群众所理解的，有什么配套，产物有多好，能否物有所值。
图源：广州日报
说完广州豪宅，再来存眷一些更接地气的楼市话题。
主持人紫晴表达近几年广州楼市有着不小的改变，那个改变并非指价格，而是产物。市场的存眷点陆续起头根据居民新的栖身习惯，生活需要往做产物改进。
看房无数的村长能否也存眷到了呢？他又看到过哪些令人印象深入的楼盘产物设想呢？
村长坦言上面提到的改进算是近年行业的一个朝上进步。
包罗广州的新盘，都是产物上有更多人道化、更重视安康的设想。譬如花地湾的万科金域曦府，进户的玄关做了一个巧妙的柜子能够放置扫帚，垃圾袋等杂物，日常平凡不需要就能够放进往，加多了收纳功用还不影响美看。
如今就算是刚需户型，80-90平的单元，也会在门口的位置特意设一个进户玄关，次要就是考虑业主日常平凡拿外卖、收快递，能够在玄关的位置先辈行消毒，然后再拿进屋，愈加卫生清洁。
还有功用房的设置，过往各人认为有卧室就够了，偶尔需要加班，在客厅或者房间里即可。但如今良多楼盘城市预留一个小书房，即所谓的多功用房。
那个改变，一方面是因为如今自在职业者多了，良多年轻人都是在家里办公。另一方面，就是大人居家办公，小伴侣上彀课，很需要一个平静的空间。
村长坦言本身就深有体味，在家里没有一个独立、平静的办公空间，工做效率会很低，所以其时他本身换房的时候城市锐意考虑，那个户型是不是能够做一个书房，放置书架书桌。
别的，如今的户型十分重视摘光通风，室内空气畅通，同时越来越时髦大阳台，社区也会尽量做低密度设想，设置装备摆设多些绿化园林，从居家安康的角度往做优化。
图源：广州日报
02
东莞新房“不限跌” 深圳发布人才住房配售体例
说完广州楼市，再来看看大湾区其他城市的的动静。
起首是东莞，11月9日发布《关于优化新建商品住房销售价格申报治理的通知》，对新盘的网签售价规定停止了调整，有很多媒体都将此次调整视为“放大招”。
对此，村长表达那份文件次要有三个重点。
第一，避免价格大涨。文件提到新盘预售、在卖批次的初次申报均匀价格，不成以高于同类型室第申报均价，也不克不及够低于均价的90%。譬好像类型室第申报均价为3万/平，如今报价只能是2.7-3万之间。
第二，给新盘更多打折销售的空间。通知讲到，现实网签价格不得高于房屋申报价格，下浮不成以超越15%，而之前的下调限度是10%。
引用上面的例子就是销售价格最多能够在2.7万的根底上打85折，便是2.3万摆布。
第三，降价以后能够再降价。之前已经拿了预售证的项目，假设开发商想调整申报价格的，满360天能够涨价，涨幅不克不及够超越5%；满180天的能够降价，但重点是降幅不限。
即假设项目用2.3万那个价格销售，满六个月后就能够再降价了，降几都能够。
总体而言，那份文件能够让项目享有更多调整价格的自在。对新房市场来说，绝对是功德，能够搀扶帮助项目往化，减轻房企资金压力，对购房者来讲，能够买到更廉价的房子，是一个双赢场面。
对此，主持人紫晴表达本年东莞楼市已经出了良多新政利好，譬如上两个月的取缔限购。而那个政策的呈现，是不是能够侧面反映出东莞楼市的压力呢？
村长坦言就目前来讲，东莞新房成交始末比力冷清。
详细能够看看10月数据，东莞一手室第成交2885套，环比下跌25%，同比下跌34%。本年前十个月合计销售套数，同比也下跌了三分之一。
因而村长表达假设想提拔成交量，降价促销是最间接的。此次新政给足各人下调价格的空间，从9折变成85折。但是，一会儿价格跌太多也欠好，事实要考虑到前一批买家的感触感染，所以新政给了180天的时间来缓冲。假设180天内销售功效一般般，开发商就能够陆续降价，那是比力人道化的办法。
不外，村长强调此次新政的重点是在于限造涨价、鼓舞降价。他估量，接下来东莞新盘的现实售价很快会呈现明显改变，限购区的新盘可能切近存案价来卖，而非限购区的新盘则会进一步降价。
因而，村长表达购房者能够再看看一段时间，留意一下本身心仪的楼盘有无降价。同时，也要警惕降价幅度特殊大、折扣优惠特殊多的新盘。一般来讲，降价幅度越大、折扣越多就代表那个新盘越难卖，可能在地段、户型和配套等方面有必然缺陷，将来想再卖出的难度也会比力大。
除了东莞，深圳方面也有新的动静，初次发布了“人才住房配售体例”。
比照之前在节目中讨论过的共有产权项目，“人才住房”又有什么差别呢？
村长表达深圳“人才住房”次要是面向以下三类人才：
第一类，具有全日造本科及以上学历；第二类，属于契合深圳市财产开展需要的技师；第三类，经深圳市人力资本和社会保障局认定的领军人才，以上三项只要契合此中一项即可。同时，申请人要有深圳户籍，社保累计缴费3年以上，5年内名下“无房”。
村长坦言“人才住房”门槛其实算是比力低的，不需要看积分和论后，只如果本科生学历，社保交满3年，有深圳户口，名下无房即可申请了，很多“深漂”刚好都契合以上前提。
而之前所讲的共有产权房，申请门槛会高良多，譬如要已婚的，独身不成以申请，学历和人才认定原则也更苛刻。
对此，主持人紫晴表达假设良多年轻人都契合申购资格，那那种“人才住房”会不会对商品房市场带来冲击？
村长表达短期内没有影响，但久远来看，确实会对商品房市场带来冲击。
目前，会抉择“人才房”的购房者，根本上是在短时间内没有才能买商品房的人。所以在现阶段，“商品房”和“人才房”的业主，别离是两批人，不存在合作的关系。
但是，跟着“人才房”在市场上占比增加，价格打六折的“人才房”有可能会渐渐将刚需、刚改客户夺过来。
根据规划，到2035年，深圳将新增170万住房赐与量，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩余40%才是商品住房。换句话说，将来的房地产，买人才房安居房才是支流，客群对应刚需刚改。目前我们所说的商品房，最末会酿成纯改进类买家，或者豪宅买家的专场。
以上即是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感激各人对节目标存眷以及撑持，想要领会更多关于将来广州楼市开展以及整个大湾区楼市开展，可存眷掌楼牛市征询。
END
注：部门图片来源于收集，若有侵权，请联络做者。
本文只供参照，不构成投资定见。