环京大涨过，腰斩过，北三县一蹶不振；
环沪平稳过，大涨过，分分合合有涨有跌；
临深中，惠州不断很差，东莞目前不变。
那三个城市群是最复杂的城市群。
那里有全国最复杂的北上深一线城市，同时还有环沪、环京、临深最复杂的都会群，他们互相拥抱，又互相排斥。
数万亿的购置力消耗，
数万亿的大资金投进，
市场最复杂，炒房最凶猛，
赚钱的时候赚的最多，
赔钱的时候赔得最多。
三大市场，是一个放纵的市场。
1
北三县往了良多次。
那仍是一个被遗忘的市场，每次曲播都有粉丝会问，每次写稿良多粉丝城市问，我们就不讲市场暴涨狂跌的情状了，单单讲一点：
为什么北三县就是不可？
为什么环京就是不可？
良多伴侣城市量疑，假设北三县实的没价值，为什么那么多人往买，为什么还能在17年暴涨至3万+呢，不合逻辑啊！
于是，针对环京市场必需处理3个问题：
1、环京市场为什么能涨？
2、环京市场到底谁在买？
3、环京市场为什么不可？
我们以北三县为例，说一下此中的原因。
第一、北三县能涨，不是因为北三县很牛，最核心的原因是全国大涨、北京大涨，于是环京必然会涨，那是最简单的凹地效应。
还有一个原因是，18年之前的市场很简单，普涨是一种常识，是一种根本的逻辑，全国涨了，北京也会涨，北京涨了，北三县必然会涨。对吧。
但是，18年之后的市场打断了那个逻辑，全国经济鄙人行，房地产市场下行，城市更新鄙人行，开发商也鄙人行，公众的购置力和预期也鄙人行，已经不克不及够完全支持所有的版块上涨，如今的逻辑已经彻底变了：
全国纷歧定都涨，只要北京如许的才会涨；
北京什么时候涨，也没有所谓的周期论，需要详细阐发；
北京涨了，北三县纷歧定会涨，或者底子不会涨。
那就是如今北三县的第一个结论。
第二、北三县为什么么不克不及涨，因为那是一个极其地道的睡城，全国的睡城十分多，有些只能睡，好比北三县，有些既能够睡，又能够当地上班，好比昆山花桥。那就是区别。
你根究几个问题：
1、北三县有财产吗？
2、为什么北三县数十万人都要挤着往北京上班？
3、为什么北三县有大量的人通勤往返3-4个小时？
4、疫情一来，北京是北京，北三县是河北。
北三县不克不及涨最核心的原因只要一个：只能睡，没有财产，留不住当地人。
那是北三县的第二个结论。
综上：将来不克不及涨，还留不住人，版块没价值。
逃离是第一位的。
2
上海和环沪市场是最复杂的。
上海很牛，跟北京、深圳一样，但是上海的环沪市场跟北京、深圳更大的区别在于，环沪市场不是一文不值，而是跳跃式的有良多的优良版块，同时又有良多能称心根本自住的版块。
浏河仅仅合适自住，
嘉善仅仅合适自住，
南通自住、投资中，偏自住，
太仓自住投资都能够，
花桥自住投资都能够，
昆山自住投资都能够。
从那里就能够十分明显的看出来，环沪市场跟环京市场更大的区别在于，环京市场只要北京是不错的，环京市场头顶上的云只能是北京，北京好各人好，北京欠好吸环京，总之，不管环京好欠好，北京必需好。
但环沪市场却突破了那个魔咒。
上海能够，环沪市场也能够。
出格是环沪市场有两点长短常不错的，一是环沪市场长短常典型的城市市场，是相对独立的，二是环沪市场也有本身的财产，规模纷歧定大，溢价纷歧定高，逼格纷歧定高，但是一是有，二是良多财产能填补上海财产，以至良多是上海的上下流财产链。
出格是第二点，十分重要。
那就使得房地产跟城市跟财产能构成一条完美的系统。
花桥则是最典型的市场。
良多人不领会花桥，我讲一点：
1、花桥只是一个镇。
2、花桥常住生齿是32万。
3、花桥的户籍生齿只要不到9万。
4、也就是说，花桥的活动生齿高达70%以上。
5、花桥房价很贵，中位数1万5-2万5。
6、那里有大量的上海上班族。
7、交通很兴旺，S1，开车，公交都能够。
出格是当我们开车在花桥调研的时候，会骇怪的发现那不像一个乡镇，更像一个微缩版的城市，除了规模小了点，完完全满是大城市的样子，并且十分精致，自住十分温馨，往上海上班也十分便利。
昆山更没必要说了。
5000亿的GDP体量就在那放着，全国第一县城，房价也是高的吓人，城西的房价高达4-6万，哪怕是本年热销的限价房——中建麓喊府，限价也高达3万，3万的价格，可是要跟西安高新区的限价、武汉光谷的限价、成都天府新区的限价，相差无几。
如许的实力，不成小觑。
那也是昆山为什么十分有价值的原因。
3
深圳很牛。
同样，临深的存眷度也十分高。
东莞的黄江、凤岗、长安，以及整个惠州，都是前几年投资客十分存眷的版块。
那么，临深市场又是怎么样的市场？有价值吗？
深圳房价为什么那么高？更高30万，动辄10万、5万。
广东房价为什么那么高？更高20万，动辄10万、5万。
东莞房价为什么那么高？更高8万，动辄5万、3万。
佛山房价为什么那么高？更高7万，动辄4万、3万。
为何如斯？什么基因？
1、财产十分牛逼。
2、购置力十分强。
3、全国的钱都在流进。
最关键的是，那里构成了更好的买房-涨价-再买-再涨如许的闭环，更可怕的是，那里已经成为一套最完美的炒房机器。
松山湖不是临深版块，南城、东城也不是临深版块，即便是长安临深，但是长安那么牛完全不是因为临深，而是因为长安本身的实力十分强。
好比松山湖。
华为，松山湖，8万。那3个标签，足以震动。松山湖二手房更高8万，松山湖新房限价5万，全数需要夺。大朗镇的房价3万5-4万+。寮步镇的房价3万+。大岭山镇的房价3万+。
那是华为周边大量的财产园：
那是华为四镇的交通：
你完全能够把华为四镇当做一个完全的城市。以松山湖为核心，大朗镇是东部核心，寮步是西北核心，大岭山是西南核心。最关键的是，那里有生活配套，有大量的原住民，有财产中心，有贸易中心，有交通枢纽。如许的规划与实力，已经与主城无异。那才是让我最骇怪的处所。
好比南城为什么那么牛？
我就跟你列举4个项目，主城的4个项目：
华润CBD。往年8月，华润以56亿拿下南城CBD地块，东莞总价榜第二，总投资高达190亿，建立一座450米的东莞第一高楼；万科星河传说二期。仅有2栋室第，都是200平以上的大平层，暂时没有售楼部，但是完全不障碍那个项目上市就会被夺；东城高田城南印象。主城区捂盘王，紧邻东莞顶豪鹏瑞天玥，同时又紧邻南城西平。
好比长安，不是因为临深，而是本身十分牛。
长安打破800亿，做为最强镇，GDP达880.7亿，坐拥仅次于华为的步步高系企业，是长安经济最有力的支持。
4
环京、环沪、临深。
各具特色，同时教训十分深入。
之前有一个段子说的已经十分大白：
北京与周边的关系，是主仆关系；上海与周边的关系，是兄弟关系；深圳与周边的关系，是合伙人的关系。
说的已经十分大白。
那种关系的背后，是关于市场能否尊重，是关于财产能否互补，是关于人员能否活动，远远不是一句你价格高我价格低能处理的，没有那么简单粗暴。
1、北京与周边，地道就是吸血与被吸血，短期内北京赢了，持久看北京也输了。
2、上海与环沪，深圳与临深，那长短常安康的市场关系，强弱之间，不在于深圳多牛，东莞惠州多不可，能者上弱者下，松山湖哪怕不是临深也十分牛，惠州即便临深也不可。
3、实力决定了两边关系和地位，房价是最巩固的反应。
4、舍弃所有的环京，北京只会抽血不会输血；环沪和临深要挑着看，昆山、花桥、长安、松山湖是更好的强者，值得重点存眷。