世邦魏理仕发布《2022年第三季度西安房地产市场回忆与展看》

2022年10月24日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2022年第三季度西安房地产市场回忆与展看》，解析西安贸易地产市场最新开展情况与趋向。

本年以来，西安政府密集出台的各项搀扶、纾困、维稳政策有力助推西安招商引资、招大引强，引导各类财产资本精准、多点集聚，构成项目之间、财产链之间的良性轮回和有效跟尾，“西”引力不竭晋级。

2022年第三季度，细分行业表示分化驱动优良写字楼市场需求新动能，晋级移迁需求加速释放；优良零售市场差别零售形态差别化苏醒，场景分化加速贸易品牌聚集更新；投资市场在城市利好政策加持下将吸引更多投资存眷。

CBRE世邦魏理仕西安研究部负责人 赵凯悦

优良写字楼市场：细分行业分化驱动办公需求新势能

2022年第三季度，西安优良写字楼市场未录得新增赐与，整体市场体量仍庇护在687.4万平方米。此中甲级办公楼体量为169万平方米。需求方面，季内净吸纳量虽较往年同期有所下降，但环比上升8%，录得逾2.2万平方米，全市写字楼整体空置率环比微降0.4个百分点，至32.2%。租金方面，因为教导退租潮仍在继续，部门项目仍继续调低租金预期，故本季度甲级写字楼市场的可比租金环比下降0.5%。

分行业看，房地产及建筑业、金融业和TMT行业主导季内往化，别离占比27.5%，22.3%和14.2%。详细而言，季内，以建筑类企业支持的房地产及建筑业主导新租需求。此中，以道路桥梁等交通建立类企业的晋级需求为主导。都会圈确实立进一步加速了西安交通收集的建立。据陕西省提出的目标，将来五年方案完成综合交通投资约5,000亿元。此中西安本年在交通方面方案完成投资超越150亿元，一批新改建高速公路、功用完美干线公路及国道过境一级化的项目相继提上日程。宏看的利好信息激发基建类建筑企业需求的增长，跟着西安都会圈快速通勤网建立的提速，将来此类租户的晋级扩租趋向将有所延续。其次，在西安持续出台《关于促进股权投资行业开展的若干办法》、《西安市金融撑持经济稳增长工做办法》等一系列政策办法以优化金融营商情况，打造“创投之都 ”的城市手刺。借此契机，创投及融资类新兴金融机构的租赁需求呈现大幅度增长，成为金融类企业租赁需求增长新动力。科技新媒体需求较上季度有较大幅度增长，通信类企业的新设立及扩租需求支持季内TMT类租赁需求的增加。在华为、中兴等龙头企业的带动下，财产链上浩瀚出名企业继续进进西安或拓展西安市场，衍生大量办公需求，逐步成为TMT类租赁需求新动能。

行业震荡加速释放晋级移迁需求。线上教导类租户的退租仍在继续。本季度市场录得近7,200平方米的退租面积。然而，在新增赐与继续欠缺的情况下，行业震荡释放的大量优良办公面积进一步释放了晋级移迁需求。此中，高新区本季度承接了近一半的跨区域晋级需求。同时，甲级楼宇间的晋级趋向愈加明显，本季，甲级办公楼间因为楼龄、硬件、办事等差别化引起的晋级需求较一季度上升近一倍。甲级楼宇项目表示继续两极分化，或将形成强者恒强的楼宇经济不平衡开展场面。

展看将来，四时度西安或将有多栋优良甲级办公楼进市，西安优良写字楼市场或将迎来赐与小顶峰，大量优良租赁面积的进市将刺激潜在市场需求的释放；同时经济新周期下财产构造的继续晋级将衍生更多元的需求主体，优良写字楼市场办公需求将继续演变。

CBRE西安及郑州参谋及交易办事部 | 办公楼负责人孙奇表达：“ 新基建的加快建立及和行业的利好政策将进一步促进写字楼市场的苏醒。中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部门行业优良劣汰所脱颖而出的优良企业的办公需求亦有看投落于甲级写字楼，进一步释放晋级需求。因而，业主应积极掌握苏醒契机，供给更具柔性的租赁条目和更多元的空间与办事。”

优良零售物业市场：需求分化鞭策市场迭代

2022年第三季度，西安零售物业市场未录得新增赐与，疫情的频频以致部门项目工期耽误，招商历程滞缓，继而推延交付。需求方面，零售业态占比48.3%，买手店及聚集店积极规划西安市场，季内录得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮水聚集店西安首店开业，引领Z世代消费潮水；运动户外品牌继续发力，愈发聚焦如瑜伽、徒步等细分专业范畴，季内录得MAIA ACTIVE、猛犸象、鼻祖鸟等品牌登岸拓展西安零售市场。餐饮业态占比37.1%，以处所菜系及暖锅类品牌的新增需求为主。同时，本季度颇受本钱喜爱的咖啡品牌继续加码西安市场，Manner及M stand等国内品牌标杆项目加速规划。体验业态占比8.9%，沉浸式体验仍为支流，在合成多业态的测验考试下，衍生亲子、运动、电竞等更多细分场景。

因为部门核心区域百货项目呈现大面积退租，叠加品牌扩大需求疲软，全市净吸纳量录得负值。响应地，市场整体空置率环比上升0.5个百分点至9.3%；购物中心首层均匀租金延续下行趋向，环比下跌0.8%。

差别零售形态差别化苏醒。在宏看情况颠簸的形势下，消费者对差别类型零售物业需求呈现分化。消费回流、降级和品牌库存积压使得奥特莱斯以更高的性价比愈加遭到消费者的喜爱。特殊的建筑形态及特色餐饮，叠加“微度假” 等消费新风向的助推，奥特莱斯型购物中心率先苏醒，砂之船等项目今年度均实现两位数的增长速度。各类利好因素的叠加使得奥特莱斯型购物中心迎来战术性扩大机遇，除西安目前已开业的7个奥特莱斯外，将来仍将有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奥特莱斯项目陆续进市。

场景分化加速贸易品牌聚集更新。跟着消费者诉求的继续演变，各类零售物业的业态也起头跟着客流构成、消费需求的差别停止市场化的调整和迭代。在奥特莱斯承载更多刚性消费需求的同时，购物中心则起头从“渠道”进阶成“社交休闲场”，通过继续增加餐饮、娱乐体验业态占比，进步区域及物业整体的休闲、社交属性。同时，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等构建多种生活体例、具有明显社群导向的线上、潮水新兴品牌在本钱的加持下涌进如赛格、大悦城、熙地港等城市中心或区域中心的优良项目，加速优良项目品牌更新；如鼻祖鸟、Air Jordan等已进进西安零售市场多年的运动潮水品牌则继续整合店展资本，在核心区域的优良项目中规划“双店”以至“三店”，品牌聚集效应闪现。

2022年第四时度将有33.7万平方米新增赐与集中进市，而在不确定的宏看事务影响下，新增赐与中或将有近三分之一的将来赐与推延至2023年，构成赐与顶峰。同时，继龙湖、益田之后，鑫苑大都汇于本季被万达接收，运营商在西安的轻资产扩大程序加速。头部运营商的继续加码阐明投资者对西安市场的自信心在挑战下仍然积极。将来，跟着头部开发商轻、重资产的陆续落地将带来愈加多元的物业形态，西安零售物业市场或将迈进新一轮的调整及迭代期。

CBRE西安及郑州参谋及交易办事部 | 贸易负责人何易峰表达：“虽自2022年以来，疫情的频频招致西安城市消费活力有所下降。受惠于政府出台的消费搀扶办法、向市民发放万万元消费券刺激消费等，西安零售市场仍有看加速苏醒。同时，国内零售市场涌现的立异概念新兴品牌正加速传导至新一线城市，为西安带来更多新场景重生态，撬动西安贸易潜力，赋能西安国际消费中心城市的建立。”

投资市场：城市利好激发投资活力

下半年，西安大宗交易市场的活泼度有显著进步，本季录得一宗大宗交易，同时有两到三宗交易正在停止。目前已经成交及正在停止的交易均为资产交易，购买的标的仍以优良写字楼为主，但更多的财产园项目也在逃求交易时机，而且日益遭到存眷。在疫情和房地产行业宏看调控双重因素的影响，开发商关于现金流的逃求令大宗交易的赐与端将继续增加，除写字楼外，财产物业及零售物业的可出卖项目也有所增加，为大宗物业交易市场活泼度提拔打下根底。全国来看，跟着本钱继续聚焦新经济地产，西顺产业地产体量的增加及成熟度的提拔或将迎来更多投资存眷。

CBRE西安及郑州分公司董事总司理李健表达：“市场根本面的继续苏醒有看带动大宗交易市场的投资活泼度与资产多样化程度同步提拔，而写字楼租赁市场的继续苏醒反弹也有看进一步提拔投资者关于西安写字楼物业的投资热度。跟着国内公募REITs的进一步成熟，财产园区、物流仓储等物业类型将进一步吸引投资者的存眷和加码。”