01
比起救市，深圳对房地产的政策投进在那些处所……
11月10日，《深圳市非商品性量房地产让渡办法（收罗定见稿）》发布，聚焦存量地盘再流转。《办法》明白，贸易、办公、酒店、公寓、游乐设备等运营性贸易类型的房地产和公共治理与办事设备用地、交通设备用地、公用设备用地等公共设备用地上建成的房地产，可按规定补缴地价后进进市场。
深圳在救市方面的动做是很胁制的，值得说的也就是降低公积金贷款的首付比例，以至在二手房成交量跌进冰点的情状下也仍然对峙施行“二手房批示价”。
做为严守“房住不炒”的超一线城市，深圳如许做是可以理解的。
与挽救微看市场的“小碎步”比拟，深圳在房地产及联系关系范畴的顶层轨制设想和形式摸索上，却在“大手笔”地层层推进、多方位试行。
以最新的一份由财务部发出的《关于撑持深圳摸索立异财务政策系统与治理体系体例的施行定见》来看，就明示了深圳担纲示范性城市、摸索轨制建立要打破的几大问题：
· 大城市生齿继续净流进与住房赐与不敷的矛盾
· 处所政府债务问题与扩展建立项目投资的矛盾
· 政府资产运营效率低下，自我造血才能弱的问题
针对上述问题，深圳正在围绕三大处理构想不竭加码政策。
一是加大多渠道赐与。
· 针对生齿继续净流进对住房的需求，加大中心财务城镇保障性安居工程补贴资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区革新的撑持力度；
· 深圳各区 不竭优化城市更新政策（好比近期罗湖区更新了城市更细施行计划），通过简化审批流程，陆续加大旧改、工改力度，加大各类房地产品业类型进市；
· 《深圳市非商品性量房地产让渡办法》 明白贸易、办公、酒店、公寓、游乐设备等运营性贸易类型的房地产和公共治理与办事设备用地、交通设备用地、公用设备用地等公共设备用地上建成的房地产，可按规定补缴地价后进进市场，从本来不成交易的物业中开辟赐与渠道。
二是加快盘活存量资产。
· 财务部139号文要求“ 开展国有存量资产摸底，盘活政府股权投资、政府物业、根底设备等政府资产”；
· 《深圳市非商品性量房地产让渡办法》则零丁列出了 因“政府盘活存量资产”、“发行REITs”让渡房地产、强逼过户等特殊情形的处置办法，通过非商品化物业进市，同时拓宽政府盘活存量资产路子。
三是提拔严重项目标投资回报和运营效率。
好比财务部139号文鼓舞深圳摸索轨道交通项目建立本钱金、投融资、建立运营形式变革，开展综合货运枢纽补链强链工做等等。
深圳做为变革开放的重要窗口，其战术一定是挠大放小，针对构造性问题出台政策，系统性化解矛盾，先行先试搀扶帮助国度理顺房地产调控、政府债务与民生政策方针中的彼此联系关系。在那过程中，深圳也将不成制止地成为房地产新形式的领先理论者。
02
三部分：向优良房地产企业出具保函置换预售监管资金
11月14日，银保监会、住建部、央行结合印发《关于贸易银行出具保函置换预售监管资金有关工做的通知》（银保监办发〔2022〕104号）。重点内容有：
1、容许贸易银行按市场化、法治化原则，在足够评估房地产企业信誉风险、财政情况、声誉风险等的根底长进行自主决策，与优良房地产企业开展保函置换预售监管资金营业。
2、房地产企业可向贸易银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超越监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的70%。
3、保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建立、了偿项目到期债务等，不得用于购买地盘、新增其他投资、了偿股东告贷。
4、不容许处所城市强逼贸易银行出具保函，不得将出具保函与本地预售资金监管资格挂钩。
5、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的贸易银行不得开展保函置换预售监管资金营业。
2021年下半年以来，预售资金监管大幅收紧，但本年以来，对预售资金的监管呈现了良多调整，差别阶段闪现松紧纷歧的态势：
· 2月， 全国性预售资金监管政策出台，明白“预售资金额度监管为重点额度监管。当监管账户内资金到达监管额度后，超出额度的资金可由房企提取利用。
· 4月， 中共中心政治局召开会议，指出优化商品房预售资金监管。
· 4月15日， 南京率先试点银行保函替代监管资金，置换比例为不超越60%。随后该体例被多个城市运用。据中银证券不完全统计，保函置换预售监管资金现被超越17个城市运用，包罗北京、成都、南京、武汉、长沙、济南、郑州、天津、珠海、长春、海口、银川、无锡、淄博、衡阳、宿州、阜阳等。
· 7月停工断贷事务后， 郑州、武汉、西安等城市再度加紧预售资金监管。
· 而如今， 中心三部分从全国层面撑持银行出具保函置换预售监管资金，宣告了对房企预售监管资金的放松。
我们认为，104号文与房地产金融16条是一脉相承的。以保函置换预售监管资金政策，旨在合理盘活预售监管资金，为房企供给短期活动性撑持。目前看来，在近期多部委加速推进金融撑持房地产的密集安放下，“第二收箭”+金融16条+保函置换预售监管资金同一规定，已经构成了信贷、发债、信任、预售资金等多维度的房企融资端撑持系统，全方位广笼盖地处理房企面对的融资性风险问题，给房地产市场带来了更为积极的信号。
固然104号文以后，预售资金监管确实变得愈加乖巧，但仍然需要重视的几点是：
第一，置换而来的预售监管资金次要用于项目层面， 重心仍是保交付。
第二，银行保函赐与对象 由贸易银行自行确定。 而在市场化原则下，显然并不是所有房企都能获得银行保函撑持。银行可能更情愿提赐与信誉布景好的房企，好比央国企和部门优良民营房企。
第三， 全国层面的保函可置换预售资金的比例为30%，比照此前处所层面的可置换额度 （南京60%、济南65%、武汉95%、珠海90-95%）， 更为守旧。 但是益处是能够更大程度的包管资金平安，也降低银行的营业风险。
03
深圳：政府接替银行监管预售资金，确保保交楼专项资金平安退出
近日，深圳发布《暂时停行适用〈深圳经济特区房地产让渡条例〉有关规定的决定》，明白商品房预售资金监管形式正在推进变革，政府将接替贸易银行成为监管主体，以适应本年1月26日，住建部、人民银行、银保监会三部分结合发布的《关于标准商品房预售资金监管的定见》所提出的全国同一实行预售资金行政监管形式。
我们能够看到深圳仍然把保交楼放在首位：一是，深圳稀缺的建立用地容不得烂尾；二是，深圳楼盘预售资金数额浩荡，一旦违规调用，资金缺口将十分难以填补。
自从2021年保交楼上升到楼市主题，特殊是本年住建部连同更高法院发布商品房预售资金保全办法要求“监管资金账户了偿债权人须颠末本地住房和城乡建立主管部分附和”之后，预售监管资金的主导权现实在处所政府手上。深圳此次监管形式变革，无论是轨制建立层面，仍是现实层面，都应该说是顺势而为，进一步落实了监管主体责任，避免预售资金违规调用。
我们认为在楼市金融16条推出后，专项告贷和新增配套融资要进进资不抵债项目，其做为“救火队员”必需有明白的还款来源确保平安，即预售资金必需可以优先用于专项告贷和配套融资的退出。近日三部分发布的104号文和预售资金监管形式变革都为“保交楼”专项告贷和配套融资可以顺利运转的进一步轨制保障：政府部分能够主导预售监管资金的释放优先用于了偿专项告贷和配套融资。
04
加快拆建，北京旧改提速
11月15日，北京市印发老旧小区革新工做变革计划。《计划》从革新体例、参与机造、审批治理、财税和金融撑持等方面给出了良多立异工做构想，核心内容包罗：
· 对峙“先治理、后革新”。依法拆除违法建立，影响革新工程的应在革新前拆除。
· 立异以改建体例施行老旧小区革新的政策机造。 可将老旧小区中危旧楼房集中连片、危旧楼房与平房交错，以及部门建立年代较早、建立原则不高，虽可通过加固体例革新但居民改建意愿强烈的项目纳进改建范畴，施行改建带革新、解危带革新。改建项目可用于建立保障性租赁住房、公租房、共有产权房。
· 加快调整新建、改扩建配套设备规划审批。 不涉及新建、改建的政府投资革新项目，审批手续压缩到100天内。全面推行工程总承包形式。
· 研究通过合理打包革新项目， 将配套设备收费、存量资产收益、办事设备运营收益等做为还款来源，发行老旧小区革新专项债。
· 鼓舞市、区属国有企业通过“平台+专业企业”形式 统筹社会本钱参与、存量资本操纵、规模化革新、专业化运营、标准化物业，鞭策“治理+革新+运营”一体化施行。
· 立异贸易银行撑持老旧小区革新信贷路子，鼓舞以设备运营权和物业办事协议做为量押获得贷款。 成立引进社会本钱贷款贴息机造，对契合前提的项目赐与贴息率不超越2%、最长不超越5年的贷款贴息撑持。
最惹人重视的改变：加速拆建、扩容改建。起首是拆违建。北京给的工做原则是“先治理、后革新”，即在革新之前必需先拆违，形式包罗“自拆、帮拆、劝拆”等。除此之外，《计划》还立异以改建体例施行老旧小区革新。北京在2020年7月就起头了改建试点，总体构想是原拆重建。其时改建的范畴是年久失修的公房简易室第楼以及没有加固价值的危旧楼房，但是本次新《计划》，将一些与危旧楼房交错在一路的平房、以及部门年代长远、建立原则不高且居民改建意愿强烈的项目也纳进此中。很显然，将来将会有更多的老旧楼房被纳进改建范畴。
而与老旧小区革新提速相婚配的，是一系列治理、财税和金融撑持形式立异。好比压缩审批时限，加速项目过审；对项目整体打包计算资产收益，提拔融资效率，那么老旧小区革新专项债还本付息就有了包管；在“投资人+EPC+O”、“物业+”形式下，无疑会给到社会本钱更多协做时机；同时还有国开行、建行等金融机构供给的持久低息贷款等。
纵然北京自2017年确认“老城不克不及再拆”原则之后，开启城市有机更新形式，但北京最新公布的《计划》，似乎意味着接下来北京老旧小区拆建的力度和速度将会有所提拔。前有广州、天津、上海，后有北京，越来越多城市起头对旧改提速， 阐明旧改政策系统不是原封不动的，而是在理论傍边迭代、完美。出格在“十四五”既定例模的革新使命下，各地革新细则颠末因地造宜调整之后，仍会勇敢推进。
【以上内容仅为小我看点，不代表所在企业看点。 】
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