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你印象中北龙湖是什么价格？
你心中的北龙湖是什么价格？
5万/㎡+? 4万/㎡+？
做为郑州目前最典型的豪宅区，IP更大的区域，北龙湖目前已经没有争议。
整个北龙湖可能能够粗略的分为几个阶段——
Ⅰ 南岸初期，代表项目 普罗旺世龙之梦、建业海马九如府等；
Ⅱ 南岸发作期 代表项目 融创中原壹号院 永威上和院等；
Ⅲ 南岸末期 代表项目 建业君邻大院等；
Ⅳ 北岸初期 代表项目 鲁能公馆、绿城湖畔云庐等；
Ⅴ 北岸发作期 代表项目 保利璞岸、华润瑞府等。
北龙湖南岸均价4.6万/㎡，北龙湖北岸均价3.6万/㎡。
北龙湖北岸实正意义上一炮而红的项目非中海云鼎湖居莫属。
1、中海云鼎湖居为2021年销售额第一。
2、正因为中海云鼎湖居的热销，中海自自信心爆棚溢价50%拿了中海云著湖居，然后就emo了；
中海云鼎湖居的热销的原因有良多，好比天文位置、擦边清华附中、但核心仍是卡住了北龙湖的进门级门槛。比拟南岸动不动4.5万+，32000元/㎡的销售价格，无论单价仍是总价都十分有吸引力。
2022年1-10月北龙湖北岸市场如下:
销售额排名：
1、万科拾谧森语；2、华润瑞府; 3、保利璞岸；
热度排名；
1、华润瑞府；2、保利璞岸；3、万科拾谧森语；
华润瑞府之所以热度第一；
1、定位、建标高于中海云鼎湖居；
2、首开前释放价格2.8-3.2，再次拉低北龙湖进门门槛；
3、首开即大规模渠道协做，信息释放比力足够；
简单来说，高配低价。
展垫了那么多，就想阐明一件事，价格廉价很重要！很重要！
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如今北龙湖底板价2万元/㎡来了！
@米宅网，暂凭杯酒长精神
鲁能公馆又双叒叕放出了一批清退房源。根据中介供给的信息，按揭表单价优惠4个点，全款优惠5个点。
2万+妥妥的北龙湖地板价！
假设单看位置，鲁能公馆VS华润瑞府，鲁能公馆的位置还要更好一些。
严厉意义上，鲁能公馆才算北龙湖北第一个项目。2016年4月25日，鲁能集团以17.1亿元摘得郑东新区龙湖北区两宗室第用地。 容积率不到2.8，限高60米，建筑密度小于25%，绿地率大于35%，合计155亩，共17.1亿元，单价约1100万/亩。
折合楼面价仅5895元/㎡！核心原因仍是定向拿地，那两宗地盘属于国度电网配套用地。
接下来重头戏来了！
2017年1月21日-1月22日，1800套内购房源推出，均价15000元／平方米，销售额43.5亿元，必然水平上热度更甚本年的华润幸福里。
鲁能公馆当月销售吊打上海陆家嘴晶耀名邸23.8亿元，创下了2017年1月份全国单盘销售排名第一的笔录。
刚刚履历过2016年房价大涨的郑州，北龙湖15000元/㎡几乎是白菜价！重视! 15000元/㎡是电力员工价格。对外让渡费合50-100万，根本上每平方加价5000元/㎡。
我们能够确认两件工作：
1、其时相当一部门认为，加上5000元/㎡的让渡费，20000元/㎡的鲁能公馆也是划算的，有升值潜力的；
2、之所以有如斯揣度，核心仍是和北龙湖南岸的价格预期差别；
3、当然那批客户因为让渡费的原因，资金成本（让渡费算进首付）相关于通俗按揭高了良多；
5年过往了……鲁能公馆以至卖出了现房。
由此呈现了两个重要问题：
第一、昔时加5000元/㎡让渡费的购房者，到达预期了吗？我相信20000元/㎡成本下，预期至少也是25000元/㎡！
第二、当下20000元/㎡还有买进价值吗？
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陆续看项目！
1、因为是现房，看交付。
2、因为是现房，看二手房市场反应。
事实上鲁能公馆在交付前，就履历过维权，内容包罗绿化严峻减配、机械车位、面包砖层次太低，物业太差等等。
疫情期间，没法更新拍摄，参考下米宅网@力上北龙湖的照片@小鱼儿
之前探盘过鲁能公馆，整改后比整改前好了很多。只能说放在其他区域，还算能够。但是在北龙湖豪宅区，比照之下差了层次，有点像北龙湖区域里的刚需房。
当然十分重要的一点是，鲁能公馆进市时间十分早，是2016年规划的产物，隔了良多年，确实产物差别特殊特殊大！
有兴致的能够现场看下鲁能公馆，再看下华润瑞府，比照仍是比力强烈的！
目前二手房傍边，鲁能公馆1号院挂牌均价22719元/㎡，两个更低挂牌价都是一年前发布的。
目前整个鲁能公馆存眷人数最多的是一套142.95三室，目前的挂牌价是19588元/㎡，相对其他房源确实价格比力有吸引力。
1号院、2号院可查询的最新成交笔录都是在2022年5月，客看来说二手房市场无论是销售价格、仍是销售量都远不及预期。
当然也有原因，目前确实周边配套比力匮乏，北岸开展成熟度低，关于急迫想买二手房自住的购房者而言，有一点点鸡肋。
OK，最初几点总结：
1、前期加价让渡购房的客户必定是不及预期的，目前大大都也是赔钱的。
所谓的价差不克不及决定一切，事实其时锚定的是南岸的价格，而其时锚定的价格自己就是高位的价格！
2、自住角度任何房子都能够买，看小我需求；
3、鲁能公馆有一个十分大的潜在长处，因为在北龙湖，其整体评估价是比力高的，而售价又廉价，杠杆很高；
4、但对鲁能公馆后期的价值其实不看好；
核心原因十分简单粗暴，鲁能公馆的开发和北岸的开发不婚配，招致产物也严峻不婚配。将来几年的北岸小高层，最根底的参考原则就是华润瑞府，那种产物差距仍是十分大的！
北龙湖能够价格贵，但起首产物够好，同样北龙湖低价确实吸惹人，但产物不克不及太拉跨。因为配套、现房之类原来就不是北龙湖的卖点，改进、豪宅的标签才是。就像北龙湖再涨价，但北龙湖安设房历来不升值一样。
即便是郑州改进的至高点，北龙湖也不是个个值得买！
北龙湖的房子承载了太多价值，不管你信不信，2022年都有可能成为你间隔北龙湖比来的一个时间段！
假设确认并相信，速速扫码进群，那个群极有可能加快你进住北龙湖的脚步！都是要进住北龙湖的有钱人，提早熟悉一下吧！