上午列队做核酸的时候刷到一条伴侣圈，中介小哥哥发的。
妈耶！太吓人了！
金水区！一环！首付一万！99XX元/㎡起！
凭仗着“金水区外国语小学”、“地铁3号线、5号线80米”两条线索，伶俐的笔者一会儿猜到了那是泉舜上城。
那个项目不断都有特价，本认为早已有了抗体，但面临一环持平四环的夸饰特价仍是有些慌张、有些心动。
做完核酸，笔者带着口罩，全部武拆往到了泉舜上城。
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泉舜上城，金水区有名的项目，2015年面世。
开盘前命运爆表的碰着了万科郑纺机地王，全城飙涨。
有地王做邻人，泉舜自信心大涨，本方案卖个13000元/㎡，2018年正式开盘跳到了20000元/㎡。
随后泉舜上城一卖就是五年，期间目送了万科美景世阶清盘交房，又目送了万科盛德世曦清盘交房，孤零零的屹立金水老城之中。
此次把一环打回了四位数，泉舜上城迎来了新的高光时刻。
说回此次的特价，泉舜上城特价是有的，但是营销大于诚心。
特价99XX元/㎡起的19#是一栋筒子楼，原规划公寓，后改了室第。
一到四层是盒子贸易，上面是室第，与其他楼栋明显纷歧样。
鼓吹均价17000元/㎡的项目特价99XX元/㎡，让人大惊。
事实上那栋楼自己卖得不贵，往年还有过一波12000元/㎡的特价，鼓吹换个12000元/㎡降到99XX元/㎡是不是弱了一大截。
并且特价的，仅仅有几个特殊的户型。
那是19#的平面图，5T20H的“H”型筒子楼。
特价（已标红）只要拐角毗连的三套，以及一套纯北户，且只要十楼以下的几套。
至于价格，99XX元/㎡是说说的，一室特价10500元/㎡摆布，两室特价12000元/㎡摆布，其他的14000元/㎡摆布。
能够首付分期，首付一万网签，其他的2024年交房前一个月一把付清。
那个首付政策挺猛的，但是比起之前整栋楼特价，此次明显的诚心不敷，单单几套摘光最差的户型才有特价，有一点点试水的味道。
即使如许，隔邻万科美景世玠二手卖25000元/㎡，一路之隔的一室卖10500元/㎡，浩荡的价差仍是让一些人坐不住。
待在售楼部的半小时，很多购房者带着口罩进进出出，特殊期间绝对算得上炽热。
问题来了，泉舜上城那特价能不克不及买？
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单说那个价格的话，泉舜上城值得买。
金水区一环边上，出门是地铁3号线、5号线换乘站海滩寺，绝对的主城区核心位置，配套根本上要啥有啥。
黄河路沿线万科美景世玠二手25000元/㎡、申泰中原印象23000元/㎡、万科古翠隐秀28000元/㎡，甭管新项目仍是次新二手，几乎没有低于20000元/㎡的，那个价差一目了然。
连泉舜上城隔邻又破又旧又没有绿化又没有物业的小区都挂牌11000元/㎡了，不异价格的泉舜上城明显是更好的抉择。
简单算一笔帐，42㎡根据10500元/㎡计算，总价44万，月供1500元摆布。
周边的一室能够租到1500元，根本能够盖住月供，再加上能够划片到金水区外国语小学，性价比不错，挺合适一小撮购房者的。
但是有一些问题，不能不面临。
第一个，开发商品牌。
泉舜上城目前交了一些区域，操行能够说十分的一般。
目前的工地都是施工中，似乎比力平安，但那个开发商和业主有过过节。
好比那个特价的19#早期鼓吹是公寓，往年无征兆的改了室第，跟业主闹的十分不愉快，还上了把热搜。
第二个，项目容积率不温馨。
泉舜上城本就容积率高，仍是一堆小户型的设想。
特价的19#做了5T20H设想，能够理解为公寓筒子楼，将来的生齿密度、活动性都不成能小，根本上没有温馨度可言，实正廉价的几个户型只会更差。
那是今天中午十二点，全天摘光更好的时段，在黄河路上拍到的泉舜上城19#，能够很清晰的看到，拐角毗连的那几套特价房子摘光实的十分弱，那个硬伤是改不了的。
第三个，小户型的畅通性、保值率大打折扣。
刚刚说的两个点，都是基于自住的前提，必定有人说能够赌一把投资碰运气，有学校、有地铁必定好出租。
泉舜上城的地段、配套确实十分好出租，租金回报率还算能够，只不外再转手的话有难度。
小户型很考验物业治理才能，庇护不到位的话，保值率十分差。
泉舜上城其他楼栋小户型又很多，将来二手房市场必然是红海合作，欠好出手。
除非划片的金水区外国语小学兴起，畅通性才会上往，但那都是说禁绝的。
简单归纳综合，泉舜上城价格确实欣喜，但项目本身有一些问题，关于大大都人来说能够舍弃，至于小部门人，好比需要过渡的纯刚需（仍是要重视平安性），能够根据本身的需求往抉择。
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那两个月必然会有一大堆吓人的特价房子出来，但列位购房者请连结理性，没有自住需求的咱别往碰，有购房需求的咱别上头，平安性第一。
当下那情状，再等等特价房绝对不会少，好饭不怕晚，碰着适宜的再下手。
郑州楼市很少零丁往写一个项目，存眷度不高的项目一般读者不愿意看。
但是可能有一些读者刚领会郑州楼市，对一些项目不熟，想看那种单项目标调研文章。
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