房地产政策
杭州施行二手房“带押过户”，但对鞭策二手房交易的影响较小
10月27日，临平区官宣首笔小我“带押过户”胜利打点。目前，“带押过户”杭州形式已在部门银行启动妥帖，接下往将在线上、线下贱程进一步优化完美后在全市各银行间扩面妥帖。杭州目前试行的二手房“带押过户”，包罗同银行转贷及跨银行转贷营业，不只线上能够办，也可在线下打点。杭州还引进交易资金公证提存机造，保障跨行“带押过户”的资金平安。
“带押过户”是指：根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人能够让渡抵押财富。简单说，“带押过户”就是在卖方无需结清二手房原有的按揭（抵押）贷款的情状下打点不动产过户注销，并同步完成买家按揭贷款的抵押注销。而在以往，卖家必需自行筹集资金结清贷款前方可停止不动产转移过户。
图：施行“带押过户”的二手房交易流程改变
中指解读：
本年以来全国已经有20多个城市已经施行“带押过户”的政策，从政策效果上看，“带押过户”能够有效缩短二手房交易流程，降低二手房交易成本，加快存量房的市场畅通。但杭州当前的二手房市场处于低迷形态，成交规模继续下降，置业者看看情感较重，“带押过户”政策效果偏中性，对市场需求的释放的鞭策感化较小。
地盘市场
四批次集中供地上市8宗宅地，规模历次起码，本次竞拍取缔线下一次报价
▌四批次赐与8宗宅地，规模历次起码
10月28日，杭州第四批集中供地上市，本次共推出宅地8宗，地盘面积约28.7万方，总规划建筑面积49.7万方，总起拍价91.2亿元，赐与规模为历次集中供地起码。
▌土拍规则调整，取缔一次性报价
本次土拍规则略有调整：取缔溢价10%封顶后的“一次报价”，改为溢价12%封顶后，上限有效报价企业数量超越1家即可间接摇号。
▌赐与地块次要集中在萧山、富阳
8宗地块中萧山占4宗，此中3宗地段较好，位于钱江世纪城板块；3宗位于富阳；上城的热度板块江湾新城本次也有1宗宅地上市。
表：杭州历次集中供地赐与 情状
图：四批次集中供地地块散布
表：杭州2022第四批次集中供地地块详情
新房市场
10月新房赐与庇护高位，成交规模同比降幅超3成，市场恢复不及预期
▌赐与庇护高位，成交大幅下降
10月房企推盘庇护高位，新房上市套数环比增长3.5%，上市道积环比略降2.4%。市场成交仍处低迷，10月成交面积环比下降24.5%，同比降幅超3成。金九银十市场恢复不及预期。
▌出清周期继续缩短
10月销供比0.69，当前市场仍处供大于求；整体看下半年成交增长明显，出清周期继续缩短，10月为5.27个月，较上月缩短0.2个月。
区域市场
6区成交规模环比下降，余杭成交占全市总量近4成；临安、富阳库存风险较大
▌余杭、上城成交领先，6区成交环比下降
10月杭州市区中余杭区成交面积达29.61万方，占全市总量近四成；上城区10月成交面积9.36万方，仅次余杭，占全市总量12.2%；萧山10月开盘项目根本位于远郊板块，往化较差，整体成交面积仅有6.65万方。环比上月，仅有上城、富阳、萧山、钱塘区成交面积有增长，此中富阳限购放松后，10月开盘7个项目，秦看府成为6月以来首个要摇号的富阳项目；钱塘区10月开盘6次，开盘次数本年以来最多，河庄、金沙湖项目往化相对较好。
▌区域分化，临安、富阳库存风险较大
从显性库存上看，杭州仅有萧山、富阳、临安库存大于50万方；此中萧山核心板块往化快速，整体出清周期仅有6.33，库存较安康；临安、富阳近期的项目开盘根本流摇，库存量大，往化周期长，有较大的库存积压风险。
图：2022年10月杭州各区供需情状
图：2022年10月杭州十区显性库存及出清周期
产物需求
10月市区刚需产物销售占比进步，但大户型、高总价的产物往化相对更好
▌远郊项目集中集中进市，刚需产物成交占比提拔
10月，因为远郊板块的项目集中进市，拉高杭州整体刚需产物的成交占比。此中120方以下户型的成交占比56.9%，环比增长9.5个百分点；总价350万以下的产物成交占比56.0%，环比增长9.2个百分点。
▌改进型项目热销
10月热销的项目中，对折的项目套均面积超越120方，7个项目套均总价大于350万元。市场下行期，改进型项目市场喜爱度更高，大户型、高总价产物往化相对更好。
表： 2022年10月杭州成交套数TOP10项目
新开盘
10月迎来年内开盘潮，21个纯新盘进市，但均匀中签率有所走高
▌开盘套数环比增加近三成，新盘加快进市
10月杭州市区共开盘64次，较上月多14次；推出新房源11095套，环比增长28.6%；开盘项目中纯新盘21个，较上月增加8个，进市房源4261套，环比增加72%，新盘加快进市。
▌市场热度下降，中签率升高12个百分点
10月杭州市区整体中签率47.7%，大量远郊板块项目开盘，中签率较上月增长12.1个百分点。开盘项目中，中签率低于20%的占比15.6%，较上月降低0.4个百分点；流摇率39.1%，较上月升高了3.1个百分点。本月流摇现象向核心区延伸，十区中仅滨江、上城、余杭未呈现流摇，近郊板块中签率也普及升高，市场热度下降明显。
图： 2021年10月至2022年10月杭州市区开盘情状
▌11月开盘节拍放缓，纯新盘上市数量削减
粗略估量，11月杭州市区估量将有30个项目开盘，开盘规模或将有较大降幅；此中有8个纯新盘将上市，较上月削减13个；老盘加推估量也有22个项目。
二手房市场
市场继续低迷，10月成交规模环比下降12.9%
▌成交环比继续下降，市场苏醒动力不敷
10月市区二手房成交套数为2636套，环比下降12.9%，因为往年低基数，同比增长42.3%；10月成交套数处于年内倒数第三。自“5.17”政策以后，二手房成交规模在6月抵达顶峰后继续下降，当前市场置业者看看情感较重，市场苏醒动力不敷。
图： 2021年10月至2022年10月杭州全市二手室第成交套数
▌近郊刚需项目更受喜爱
10月二手房热销的项目中，除绿城杨柳郡地段相对较核心外，其他项目均是处于近郊配套比力好的刚需项目。从成交量上看，销售第一的翡翠城10月仅成交了14套，市场成交低迷。
表：杭州10月二手房销售套数TOP10项目
房企排名
1-10月14家房企销售额破百亿，滨江、绿城、华润稳居金额 TOP3
图：2022年1-10月杭州房企销售金额和销售面积TOP20榜单（流量榜）
图： 2022年10月头部房企项目销售额奉献项目散布
总结与展看
楼市放松政策效果不明显，10月市场热度再降，预期难有显著改进
▌政策方面
10月杭州楼市政策仅出台“带押过户”，从政策功用上看对杭州交易市场的鞭策感化较小。9月杭州5区出台部门区域限购放松、发放购房补助等政策，次要以释放刚需需求为主。10月杭州整体的成交规模环比下降超两成，放松限购区域的项目开盘仍根本流摇，短期来看9月的放松政策效果不明显。但杭州的楼市政策仍有放松空间，为加快市场苏醒，政策的调整仍会陆续。
▌地盘市场
2022年第四批集中供地上市，本次仅赐与了8宗宅地，赐与规模是历次集中供地中起码的一次。本次赐与规模锐减，一方面是因为当前市场继续下行，房企销售端承压，拿地意愿普及不高；另一方面则是财务部严禁虚增地盘收进，城投托底不再可行。
▌室第 市场
10月杭州楼市恢复不及预期。10月上市规模连结高位，但成交规模环比下降超二成，同比下降超三成；市场热度有所下降，整体中签率升高12个百分点，流摇现象向核心区蔓延。本年最初两月房企岁暮冲刺，赐与端或将仍庇护高位，红盘进市、积极的营销手段将给市场注进活力；但当前市场购房者看看情感仍较重，市场的需求释放动力不敷，预期难有显著改进。