撰文|魏淑芬
深圳学区房市场上历来不缺“一夜暴富”的神话。
看起来再陈旧的小区，再难以想象的奇葩户型，只要有“名校”光环加持，就能一跃枝头成凤凰。
在福田，凭仗 双名校加持，八卦岭宿舍不到半年涨了25%，巅峰期单价15万都是“笋盘”。
无独有偶，在龙华， 龙悦居四期转红本后，也是凭仗深圳外国语学校（集团）龙华学校（简称“深龙外”）学区内更低上车门槛，房价一路飙升。
“天主欲使其消亡、必先使其疯狂”，深圳出台的二手房批示价好像一记闷棍，狠狠地敲下来，两个小区也敏捷跌落神坛。
八卦岭和龙悦居，谁才是深圳跳水之王？
两个小区跌到底了吗？
如许的小区还值得投资吗？
八卦岭宿舍巅峰成交单价15万+
目前仅6万+，跌幅超50%
八卦岭宿舍的房价，兴起于2019年。
其时， 八卦岭整体二手均价约在5万/平摆布，远低于其时7.4万/平的福田均匀价格，算是深圳中心区房价的凹地。
2018年12月底八卦岭片区房价
在官方公布“荔园系将在八卦岭建新校”的动静后，紧邻新校址的八卦岭宿舍区房价开启了上涨行情。
2019年3月，八卦岭宿舍区的成交价约5万+，9月时涨至7万，更高挂盘价更是曲冲9万+/平。
2020年中旬，八卦岭宿舍成交单价迈进10万的大关，到岁尾时，14.6万单价的房源竟成为了笋盘。
2020岁尾微博截图
2021岁首年月，八卦岭宿舍一套23平的房源，卖到356.5万，成交打破15万/平，2年时间房价翻了近3倍。
2021年八卦岭宿舍成交价，来源见水印
但跟着批示价的出台，八卦岭宿舍的房价一路下跌， 2021岁尾，八卦岭宿舍27平的房源总价跌至220万，单价回落到7.9万/平。
2021年10月八卦岭宿舍报价
而本年7月， 八卦岭宿舍27平的房源，有业主挂盘只要170万，单价约6.2万/平，比政府批示价还低出1.3万/平，跌幅约58.7%。
2022年7月底八卦岭宿舍房价， 来源见水印
八卦岭宿舍，那个凭仗横空而来的学区福利，涨幅一度领跑全深圳的小区，在一年半的时间里，价格腰斩，也成了深圳跌幅更大的小区之一，令人唏嘘。
龙悦居四期巅峰成交单价11万+
目前约7万+，跌幅约40%
比拟起八卦岭，龙悦居四期的跌幅就是小巫见大巫了。
不外，因为龙悦居四期是由保障房转的红本， 它的初始配售价格约5170.67元/㎡，63平总价才30多万。
而2019岁尾， 龙悦居四期能够补地价转红本，整个小区的房价高歌猛进。
2020年1月，龙悦居四期的上车门槛在500万上下，单价不到8万/平，但已经是初始价格的16倍多。
2020岁首年月龙悦居房价
2020年岁尾，龙悦居四期的成交均价在9.4万/平摆布。
2020岁尾-2021岁首年月龙悦居房价
2021年1月，龙悦居四期的成交均价已经攀上了10万+，63平成交到了750万，单价迫近12万，实现25倍的涨幅。
2021岁首年月龙悦居房价
其时，有卖家出价750万，龙悦居四期的业主都不愿谈，间接挂盘800万。
然而，也是二手房批示价的出台，龙悦居四期的行情起头急转曲下。
从2021年下半年起头，小区普及降价50万。
2021年下半年龙悦居房价
到本年上半年，龙悦居四期的成交价已经接近批示价。
8月，龙悦居四期放出一套450万的笋盘，间接击穿了小区的底价，整整300万的差价，跌幅到达40%。
2022年8月龙悦居房价
目前， 小区内诚心想要买房的业主的报价集中在450万-470万，且还存在谈价的空间。
从750万不情愿卖到450万卖不出往，很多龙悦居的业主心态已经绷不住了，原来购买成本就低，如今卖400多万，也是10几倍的收益，不如赶紧套现。
两个小区到底了吗？还能不克不及买？
八卦岭宿舍、龙悦居那两个小区都是凭仗学区优势，加上部门投资者的炒做，迈上了神坛，又跟着泡沫挤压，敏捷跌落。
而在淑芬看来， 6字头的八卦岭宿舍，已经触底了，但是7字头的龙悦居，还欠好说。
八卦岭宿舍，目前比二手房批示价还要低出一万多一平，根本上跌回了2019年刚公布“荔园系学校”动静之初的价格。
关于如许有学区优势的老破小，假设是预算十分有限，又想让孩子上名校的家庭，如今能够考虑进手了。
龙悦居四期的价格固然相较于巅峰期已经跌了四成，但是该小区原始业主的成本太低，业主卖不出往或许会因为恐慌心里，陆续向下砸盘。
淑芬认为， 只要市场不回热，该小区行情下行的可能性很大。
因为龙悦居四期是深龙外学区内，更低的上车门槛，且户型都是63平摆布的两房，一家三口也够住， 想要在龙华读名校的家庭，能够考虑等小区市价不变下来再进手。
假设是想投资那两个小区的，龙悦居四期优先级稍高于八卦岭宿舍。
一方面，八卦岭宿舍的楼龄比龙悦居大太多了，更次要原因是，深龙外的教学已经得到屡次中考的验证，那是看得见的功效；而八卦岭的“荔园系学校”，教学量量还有待查验，属于充满不确定性的“将来可期”。