住房问题涉及人民群寡的亲身利益，是老苍生存眷的热点话题。与一手房屋买卖比拟，二手房屋买卖存在交易流程繁琐、履行不确定因素多等特征，随便发作纠纷，且争议类型复杂。
佛山市中级人民法院（下称“佛山中院”）聚焦人民群寡“急难愁盼”，足够发扬审讯本能机能感化，连系近两年的审讯理论，梳理出涉及二手房屋买卖热点问题的十大典型案例，并就当前二手房屋买卖中的风险对社会公家停止提醒，以加强购房群寡躲避风险、合法维权的意识，促进房屋买卖交易市场的平稳重康开展。佛山中院于11月10日，对外发布了《二手房屋买卖风险提醒十大典型案例》，提醒广阔市民在二手房交易中重视有关法令问题。
案例选登
案例一：夫妻共有房买卖问题
出卖人未经配头附和出卖夫妻共有房屋，招致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。
案情简介：丁某与杜某签定房屋买卖合同，约定杜某以现状按套将涉案房屋售予丁某。涉案房屋为杜某与刘某的夫妻配合财富，杜某出卖该房屋未经刘某附和。后杜某向丁某发出《通知书》要求去除涉案合同。丁某以杜某回绝履行合同义务为由提起本案诉讼，要求杜某付出违约金121800元。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杜某付出违约金121800元予丁某。
法官说法：本案是因夫妻一方未经另一方附和出卖夫妻共有房屋引发的纠纷。本案争议焦点在于，夫妻一方未经另一方附和出卖夫妻共有房屋，房屋买卖合同效劳问题。
《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未获得处分权以致标的物所有权不克不及转移的，买受人能够去除合同并恳求出卖人承担违约责任。”出卖人未经配头附和及逃认出卖夫妻配合财富，构成无权处分行为，但那不属于合同无效的法定事由，不影响涉案《房屋买卖合同》对出卖人小我发作法令效劳。出卖人未经配头附和出卖夫妻配合财富，招致合同无法履行，构成底子违约，应承担违约责任。
风险提醒：买受人在签定合同时应认真查看房屋不动产权证的权属人，核实房屋能否属于夫妻配合财富。如房屋属于出卖人夫妻配合财富，买受人在订立合同时应要求出卖人夫妻在房屋买卖合同上配合签名确认，制止因出卖人双方处分夫妻配合财富招致合同无法履行。
案例二：交易房屋所在地购房资格问题
买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格招致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任。
案情简介：王某（买方）、邢某（卖方）、某房公司（居间方）签定《房屋买卖营业签约文件合订本》，约定邢某将涉案房屋出卖予王某，并约定王某应照实向居间方及邢某告知有无购房资格，若王某的广佛进户 T卡2021年4月30日未能办好，卖方附和延期30天申请贷款。经查，涉案房屋处于限购区域，王某本身联络的办证人员未能处理T卡打点问题。后经王某恳求，某房公司工做人员为其选举打点资格证书的机构，但王某后续未能在约按期限内通过测验获得职业资格证进而获取购房资格，招致涉案房屋无法过户。邢某告状至法院，主张去除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决涉案房屋买卖合同去除，因王某不具备购房资格招致房屋无法过户，构成底子违约，应向邢某付出违约金。
法官说法：本案系因买受人不具备购房资格招致房屋无法过户而引发的纠纷。本案争议焦点在于，两边均明知买受人不具备购房资格仍签定合同，招致房屋无法过户，各方责任若何认定问题。
本案中，涉案房屋位于限购区，王某明知本身不具备购房资格，轻信其本身联络的办证人员称可处理购房资格的许诺，签定《二手房买卖及居间办事合同》，后续未能在约定的期限内通过测验获得职业资格证进而获取购房资格，是《二手房买卖及居间办事合同》无法履行的间接原因。邢某做为出卖方，并没有证据证明其自愿承担王某不具备购房资格、无法交易风险，对因王某不具备购房资格而致合同无法陆续履行并没有过错，不该承担响应的责任。因王某不具备购房资格招致房屋无法过户的，构成底子违约，邢某有权去除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。
风险提醒：买受人在购房前应领会及跟踪交易房屋所在地的最新限购政策，确认本身能否具有购房资格。如买受人在签定合同时髦不具备购房资格，但仍决定购置交易房屋的，买受人应对本身获得购房资格才能及购房资格获得时间停止足够评估，切勿自觉听信第三方机构可处理购房资格的许诺。买受人可与出卖人协商约定在买受人无法定时获得购房资格的情状下合同若何陆续履行或能否去除等，制止因无法获得购房资格而招致合同无法履行。
案例三：关于房屋交易量量问题
关于现场可见的房屋量量问题，假设买受人在房屋买卖合同签定过程中已前去现场实地查看且未提出异议，应视为买受人承受房屋的现状，尔后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。
案情简介：2020年3月，李某向张某出卖案涉房屋并签定房屋买卖合同。同年4月，张某以要进进房屋以便拆修设想为由获得案涉房屋钥匙。同年5月，案涉房屋打点完毕网签。尔后，张某将案涉房屋存在积水的现场视频通过微信发送予李某，并要求李某处置完毕积水问题再停止后续交易。同年6月，张某向李某发送律师函，以房屋存在严峻渗水等量量问题要求去除合同。张某因而向法院提告状讼，恳求确认房屋买卖合同无效，并要求李某双倍返还定金。李某亦提起反诉主张去除合同，并要求张某付出违约金198万元。诉讼中，经张某申请，法院摇珠选定判定机构对案涉房屋地下室防水及房屋墙面裂痕能否契合平安量量原则停止判定。判定结论认为案涉房屋室内浸水属于排水系统毛病，不属于工程量量问题，房屋室表里墙面开裂不契合工程量量验收标准要求。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决去除房屋买卖合同，张某私行去除合同构成违约，李某有权充公张某已付定金。
法官说法：本案系因房屋买卖交易中，做为标的物的房屋存在现场可见的量量问题而引发的纠纷。本案争议焦点在于，买受人张某以房屋墙面裂痕不契合工程量量标准为由主张出卖人李某构成违约并要求出卖人李某承担违约责任能否合理。
司法实务中，关于现场可见的房屋量量问题，假设买受人在房屋买卖合同签定过程中已前去现场实地查看且未提出异议，视为买受人承受房屋现状，买受人后不得以此为由要求出卖人承担违约责任。本案中，固然经司法判定可认定房屋墙面多处开裂属于工程量量问题，但房屋裂痕属肉眼明显可见的量量瑕疵，买受人张某实地看房时应当对墙面情况有所领会，案涉合同亦约定按现状买卖，应视为买受人张某对墙体裂痕的情形予以足够考虑。因而，法院对买受人张某以案涉房屋墙体开裂影响一般栖身为由要求出卖人李某承担违约责任的主张不予撑持。
风险提醒：二手房因为颠末利用，不成制止存在必然的量量瑕疵，故二手房交易一般也约定按现状交付，关于房屋明显存在的量量瑕疵，如买受人在现场查验后未提出异议，应视为买受人承受该量量瑕疵。因而，二手房买受人在签定房屋买卖合同前，应当对房屋现状停止现场勘察查验，针对房屋明显存在的量量瑕疵，买受人应在订立合同前就该量量瑕疵能否需要修复或能否需要因而削减价款等与出卖人足够协商。如两边就该量量瑕疵无法协商一致，买受人应回绝订立合同。买受人在订立合同后又主张房屋存在该量量瑕疵的，出卖人对此无须承担违约责任。
案例四：二手房交易两边户口迁徙问题
买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害补偿的，应连系买卖两边在签定合同时户口迁出能否影响买受人购房目标的实现等因素停止综合认定。
案情简介：杨某向黎某以165万元的价格出卖案涉房屋，并书面约定杨某须将其与案外人徐某的户口迁出，户口迁出后，黎某别的向杨某付出3万元。随后，黎某向杨某付出168万元，但杨某未将户口迁出，并将3万元退还予黎某。曲至本案纠纷诉至法院，案外人徐某的户口仍未迁出。据此，黎某认为，徐某未迁户已构成违约，杨某应向其付出相当于房价款8%的违约损害补偿。杨某辩称其不存在违约行为，关于户口迁出应由黎某与徐某自行处理。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杨某应以1000元/月的原则向黎某付出自合同约定的过期迁出之日起至一审法庭争论末结之日行的违约损害补偿，共计6500元。
法官说法：本案系因房屋出卖人未完成将案外人户口迁出的合同义务而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人杨某能否因徐某未迁户构成违约，买受人黎某主张的违约损害补偿数额应若何认定。
本案中，合同已明白约定出卖人杨某应履行将其及案外人徐某户口迁出的义务，虽徐某并不是本案诉讼当事人，但司法实务中，应认定买卖两边约定出卖人承担迁出户口义务的，该义务不限于仅出卖人迁出户口，而应指迁出户口上的所有人员。出卖人杨某未能促成徐某迁户已构成违约。
关于违约补偿数额确实定，如买卖合同对过期迁出户口的违约责任未停止约定，且两边供给的证据均无法证明买受人对购置涉案房屋的户口有响应的特殊需求（如子女进学就读等），构成买受人购置涉案房屋目标的重要构成部门时，违约损害补偿责任以抵偿性为原则。故本案以抵偿买受人黎某因徐某未能迁户招致的缺失为原则，连系出卖人杨某过错水平、户口不克不及迁出的原因及迁户对买受人黎某的影响等因素确定损害补偿数额。
风险提醒：如二手房屋买受人对购置房屋的户口有响应特殊需求，且该需求是其购置房屋次要目标，买受人应将该特殊需求在合同中予以明白，同时约定如出卖人未履行该义务时所应承担的违约责任，以便在出卖人未按约定迁出户口时，买受人恳求出卖人承担违约责任有明白的根据，同时也便于法院在诉讼中对两边约定的违约责任能否合理有明白的揣度根据。
二手房屋买卖风险提醒十大典型案例目次
案例一：出卖人未经配头附和出卖夫妻共有房屋，招致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。
案例二：买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格招致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任。
案例三：合同约定以银行贷款体例付出房款，且在贷款金额不敷时以现金补足，在银行房贷政策发作改变招致买受人无法办好贷款的情状下，买受人仍应以现金体例付出剩余房款。买受人以此为由拒付购房款的，构成违约。
案例四：合同约定买受人应在约按期限内打点贷款申请手续，该期限并不是买受人办好贷款手续期限，买受人未在该期限内获得同贷书不构成违约。
案例五：出卖人在合同中确认交易房屋是其在佛山市内的独一房屋，不克不及视为出卖人确认该房屋是其省内独一房屋。由此额外产生的税费应按两边约定由买受人承担。
案例六：关于现场可见的房屋量量问题，假设买受人在房屋买卖合同签定过程中已前去现场实地查看且未提出异议，应视为买受人承受房屋的现状，尔后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。
案例七：买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害补偿的，应连系买卖两边在签定合同时户口迁出能否影响买受人购房目标的实现等因素停止综合认定。
案例八：守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同去除权并积极共同履行，应认定合同仍陆续履行。
案例九：两边协商变动合同履行体例后，并未约定合同后续各项义务履行期限，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方需要的履行时间。
案例十：出卖人在买受人享有的约定宽期限到来之前不得以买受人未履行合同义务为由去除合同。
【南方日报记者】唐梦
【通信员】冷瑞雪
【做者】 唐梦
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端