陆续东二环的话题，清点配套开展轨迹和土拍赐与轨迹后，来聊聊最受存眷的房价，以及为何那几年能领涨福州。
房价走势
关于东二环的房价走势，数据仍然来自收集：
2011年，保利香槟13000
2012岁尾，保利香槟均价15000
2013岁尾，保利香槟均价17000，香开新城16500
2014岁尾，保利香槟均价15700，香开新城15700，融侨悦城16600，融信后海16400，中联东郡12500
2015年7月，泰禾金尊府16200，融信后海17000
2015岁尾，融侨悦城19000，保利金香槟16800，中联东郡16000
2016年3月，香开新城19999，融侨悦城25000，泰禾金尊府别墅27000，中联东郡18000
2016-08月，阳光城檀悦平层精拆24000，复式25000，保利金香槟，精拆均价26500
2017年，阳光城檀悦平层精拆27000， 复式毛坯29000
2018年，香开连天精拆3.2W，绑缚车位，泰禾金府大院：3.4+4K精拆+8K粉饰+1W现金=5.6W
2019年，公园左岸，高层精拆3.65W，别墅3.84W。
2020年，看湖郡毛坯3.35W，保利和光3.2W，蓝光里2.6W，鹤鸾郡2.7W
2021年，建发养云精拆4.3W，君樾府精拆3.5W，养云二期精拆4.5W，首开香颂3.08W，龙湖看宸3.4W
2022年，君樾府毛坯2.95W+车位。
阐发：关于东二环的房价走势，在2016年之前，项目集中在泰禾商圈周边，就是目前常见的香槟国际、香开新城、金尊府、融侨悦城、融信后海，那5个新盘项目。
项目标供地时间都在2010-2013年，随后4年时间整个板块接近断供。
从房价走势来看，初期香槟国际1.3-1.5W，2013年福州房价呈现上涨，不断涨到岁暮，保利香槟国际和香开新城，也涨到了1.7W摆布。
2014年，福州房价起头下跌，根本回到了2013岁首年月的情状，在那一年，融侨悦城、融信后海也起头上市，订价也低于预期。
曲到2015年中旬，整个东二环的均价都在1.6W摆布。那期间，板块新盘都起头赐与。
此时出场的购房者，也就成为了福州楼市里面的天选之子。
其时1.6W同价位的板块，可能有几个比力典型的，好比金山、奥体、五四北、淮安、马尾东江滨等。
跟着2016年福州楼市起头新一轮上涨周期，那些开盘的项目，部门尾盘也起头上涨，根本一两个月就会上涨一次。
2017年，跟着泰禾商圈大部门项目进进尾声，在顶峰期出让的2.5环两个项目起头上市，就是阳光城檀悦和香开连天。
阳光城檀悦在2017年精拆均价2.7W，同时间在奥体的阳光城檀府精拆均价3W。
2018年，福州楼市进进最巅峰的时刻，精拆加价绑缚十分多，板块次要是两个新盘，一个是香开连天，精拆3.2W+车位，一个是金府大院一系列花式加价，5W+。
此时的奥体精拆3.5W摆布，五里亭的金玺公馆精拆4.2W，世茂灿烂天城精拆3.6W。
跟着巅峰过往，楼市起头逐渐进进抱负区，板块跟着巅峰期的推盘，也根本没有了新盘赐与，2019年公园左岸摇号开盘，2020年看湖郡线上选房开盘，随后2.5环的安商房上市，均价2.7-3.2W。
2021年板块地王建发养云上市，跟着楼市回热和改进热潮，精拆加价后4.3W，开盘即热销，随后二期4.5W，除了养云外，其他项目也起头必然水平加价，好比2.5环外的龙湖看宸绑缚车位，联发君越府绑缚精拆5.5K等。
2022年，跟着外围的东区全面遇冷，板块在售的几个尾盘，也呈现了必然幅度的降价，好比君越府取缔了精拆绑缚。
走势阐发
从走势来看，板块大致分红三个时间点：
2012-2016：泰禾商圈核心区赐与，受楼市气氛和配套建立影响，售价在1.6W摆布。
2017-2018：板块2.5环外的个别新盘，精拆均价2.7-3.2W。
2019-2021：赐与削弱，开盘价相对理性，随后逐渐走高，在2021年走上巅峰。
2022：外围遇冷，部门项目取缔绑缚，放出优惠，土拍高批示价，出让成果略低迷。
目前板块的二手房大致表示如下：泰禾金尊府4.3W、融侨悦城4.1W、公园左岸3.9W、融信后海3.8W、香开新城3.4W、保利香槟国际3.2W。
阐发：目前核心区的次新盘，比照2016年之前1.6W的均价，涨幅根本在100%-170%。
比照大部门同期间的板块，涨幅在一倍不到，能够说东二环得十分耀眼。
此时就是根究一个问题，为何东二环能那么涨？
关于东二环的大幅度上涨，小我感触感染：
1、楼市周期+配套落地的加成
2、从核心区从外的开发形式
关于第一点就不多做描述了，2016-2017年楼市周期，除了淮安、马尾那些个别区域外，大部门涨幅也都在70%-100%，好比奥体的丽兹公馆。
除了楼市周期能够的更大加成外，上一篇清点的配套逐渐落地，2015-2020年，根本一年一个配套落地建成，此时也是核心区的次新房逐渐进进交付期的阶段。
除了配套和楼市周期，还有一个就是开发形式。
关于东二环的开发，先从间隔二环比来的泰禾商圈启动，随后给出长达4年的空窗期，让那些新盘可以往化。
跟着2018年楼市进进巅峰，板块进往2.5环开发，此时的外围新盘卖到3.2W。
2016年之前的新盘起头交房，二手市场，刚交房的次新房，最随便锐意抬价，好比目前楼市很冷，但是刚交房的新盘一个个同样不低。
当刚交房的二手房起头锐意拉高挂牌的时候，外围区位更差的新盘卖到3.2W还要绑缚车位，很明显的承托感化呈现。
举个例子：刚交房的融侨悦城，以前1.6W买的，看到外围的香开连天3.2W+车位，二手挂个3.8W，过火吗？
随后2020年-2021年，土拍继续炽热+个别改进盘，冲到4W以上，必然水平也护住区位更优核心区二手订价。
2022年，2.5环土拍遇冷，新盘往化遇冷，当初的香开连天和阳光城檀悦，目前二手2.8-3W，诚心挂牌出卖。
会发现一个问题，本来东二环不是每个盘都赚钱，同时间奥体的阳光城檀府，目前成本价出卖，而那里同样如斯。
面临外围的不保本，新盘降价等，关于泰禾商圈的次新盘，此时能够用区位更优、配套更强，让项目没有遭到太多压力。
那就是目前东二环核心区的形式护盘，举个反例：
南二环前两年开发了二环外的郭宅+后坂，2021年顶峰期精拆也卖到了2.8-3W，2022年二环内的北园起头赐与，此时楼市遇冷，关于前两年的新盘将来二手订价，很明显即使想挂3W以上，也要看北园的新盘订价和往化。
那就是常说的房价上下流关系，南二环的形式，先开发差的，再开发好的。
即使北园目前楼市不遇冷，卖到3W以上，关于郭宅和后坂的承托力也不大，而如果卖得欠好，压制力可是不小。
反揣度象
此时反推东二环的形式：
假设先开发东2.5环，在2018年开盘泰禾商圈，新盘不出不测卖到3.5W+。
随后2020年起头，陆续开发核心区，保利香槟国际上市，楼市遇冷，面临7000套房源的大盘，开发商起头降价往化。
此时会发现，2.5环比照2016年之前，涨幅跟福州持平。
那不是想象，好比靠近3环的中联东郡2015岁尾1.6W，目前二手2.6W，涨幅60%，同样低于市场。
在没有太大涨幅的自信心下，加上核心区顶峰期赐与，次新房不保本，市场喊他们杀猪，此时楼市遇冷，还有一个超等大盘降级往化。
假设东二环是如许的，此时还会有目前的热度吗？
清点总结
综上，关于东二环的次新房的涨价，能够说是全方面的加持的产品。
在楼市周期之前推出核心区，拉低出场价。
巅峰期外围新盘上市，间接起到变向承托，再共同刚交房二手挂高的天性，以及此时配套起头逐渐落地的热度。
一个领涨全福州的东二环，就此呈现。