净利润滑坡流动性承压！魔方生活服务赴港IPO打破长租公寓魔咒？

跟着公司规模快速扩大，魔方生活办事面临的压力也随之增长。截至2022年6月末，该公司的活动欠债净额达15.43亿元

《投资时报》研究员 董琳

继青客破产、蛋壳暴雷后，沉寂了2年的长租公寓行业因一家企业冲击IPO再次遭到市场存眷。

日前，长租公寓运营商魔方生活办事集团有限公司（下称魔方生活办事）向港交所递交招股阐明书，由摩根士丹利和建银国际担任联席保荐人。若此次可以胜利通过聆讯，该公司将成为港股第一家内地长租公寓的上市企业。

本次IPO，魔方生活办事拟将募集资金用于营业扩大及战术性收买、更新手艺根底设备及立异公寓产物、继续销售及营销工做，以及做为营运资金及做一般企业用处。

功绩方面，2019年至2021年及2022上半年（下称陈述期），魔方生活办事实现总营收别离为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.5亿元。虽然收进比年上涨，但该公司净利润却颠簸较大，同期净利润别离为6355万元、-2.31亿元、2.95亿元、41万元。

《投资时报》研究员重视到，跟着规模快速扩大，魔方生活办事来自财政方面的压力较大。截至2022年6月末，该公司的活动欠债净额为15.43亿元。此外，其融资表示也不容乐看，陈述期内该公司融资活动所得现金净额别离为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元。

针对上述情状，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至魔方生活办事，公司相关负责人表达，以招股书披露信息为准。

均匀出租率下降

做为国内最早进进长租公寓赛道的企业之一，魔方生活办事于2009年起头在南京供给公寓租赁办事。公司次要运营集中式长租公寓，即通过收买、包租或者与开发商协做拿到整栋物业的利用权，经同一拆修和治理后出租，后期借助社区运营获取较高溢价。

在运营租赁公寓形式上，该公司摘取曲营形式、加盟治理和第三方托管两种形式，向消费者供给白领公寓、蓝领公寓。截至2022年6月末，魔方生活办事在26座城市的394个地点运营76190套在营公寓。此中，曲营形式运营50074套，占比65.72%；加盟治理及第三方托管形式运营26116套，占比34.28%。

招股书展现，2019年至2021年，魔方生活通过曲营形式别离产生收进9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收进的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月末，该公司自曲营形式产生收进8.09亿元，占同期总收进的95.2%。

但值得重视的是，做为公司收进的次要来源，其曲营形式面对着出租率下滑的窘境。数据展现，陈述期内，魔方生活办事曲营形式的均匀出租率别离为88%、80.2%、86.5%、82.4%，整体呈下滑趋向。

特殊是在本年上半年，在月均租金下降的情状下，魔方生活办事仍延续了出租率下滑的颓势。此中，成熟公寓社区的单房月均租金已降至3180元，均匀出租率仍较2021岁尾的88.5%削减4.6个百分点；白领公寓的单房月均租金由2019年的3077元降至2022年上半年的3002元，均匀出租率却从2019年的88.7%跌至81.2%。

事实上，受疫情等多方面因素影响，魔方生活办事的各项运营目标已经起头呈现下滑情状。本年上半年，该公司实现营收8.5亿元，较往年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较上年同期的1.62亿元大幅下滑99.75%。

期内该公司销售及分销开收、行政开收、其他开收及财政成本，别离为0.28亿元、1.05亿元、0.23亿元和3.03亿元，较上年同期别离增长37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。此外，其投资物业公允价值变更净额为-3.24亿元，而上一年同期则为-0.96亿元。受此影响，魔方生活办事本年上半年的净利润率仅有0.05%，而该目标在往年同期则为23.6%。

对此，魔方生活办事在招股书中表达，公司向客户转移增加的成本的才能有限，因为租金在租期内相对固定。即便公司的收进削减，成本及开收仍可能会连结稳定或增加，而那可能会对公司的净利润率及运营功绩形成严重倒霉影响。

魔方生活办事曲营形式下治理的公寓的月均租金及均匀出租率

数据来源：公司招股书

开创人团队退场？

快速扩大的背后是本钱的强力撑持。2009年成立至今，魔方生活办事履历了4轮融资、13轮股权认购，融资投后其估值也从2012年的2.94亿港元增长至2021年的76.02亿港元，不到十年翻了25倍。

从股权架构来看，曾7次参与魔方生活办事融资的华平投资当前为该公司更大股东，通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司间接或间接持有魔方生活办事51.62%股权。

材料展现，华平投资成立于1966年，是中国及东南亚更大的私募股权投资机构之一。截至2022年6月30日，其治理资产超越850亿美圆，目前已对超越40家地产企业投资超越65亿美圆。除魔方生活办事外，还投资了包罗自若等出名集中式长租公寓品牌。

值得一提的是，跟着华平投资的介进，魔方生活的开创团队陆续离场。

据招股书披露，在公司最后的股权构造中，开创人葛岚持股35.06%，陆欣持股32.05%，其余6名股东合计持股32.89%。而在2016年完成C轮融资后，该公司最后开创人之一的张红漫将其持有的73085股股份，以3936.2万元的价格让渡给华平投资。半年后，开创人葛岚亦将手中股权让渡，套现2499.96万元后去职，仅保留2.86%股权。截至上市前，该公司开创人团队8人所持股份合计仅为6.92%。

活动性承压

虽然魔方生活办事在招股书中强调流，动资金足以令公司顺利渡过较长的不确按时期，但《投资时报》研究员重视到，该公司告贷规模继续上升且短期偿债压力较大。

截至2022年6月末，魔方生活办事总资产为139.22亿元，总欠债为113.78亿元，欠债率达81.7%。此中，活动欠债总额为27.22亿元，非活动欠债总额为86.56亿元。详细来看，2019年至2021年，魔方生活办事的活动欠债净额别离为7.03亿元、13.41亿元、15.06亿元，截至本年6月末，其活动欠债净额为15.43亿元。

关于活动欠债净额的不竭增加，该公司表达，次要是租赁及运营的公寓社区数量增加，招致租赁欠债的即期部门有所增长；其他应付款项及应计费用跟着营业扩大而增加。

与此同时，魔方生活办事的现金及现金等价物净额亦在削减。数据展现，截至2022年6月末，该公司运营活动所得现金净额为5.58亿元，投资活动所得现金净额为-0.88亿元，融资活动所得现金净额为-4.98亿元。

受此影响，截至2022年6月末，魔方生活办事现金及现金等价物净额为-0.27亿元，在手现金及等价物仅6.23亿元，同期该公司一年内了偿的银行及其他告贷为10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，不敷以笼盖短期债务。

要晓得，在魔方生活办事冲刺IPO之前，青客公寓和蛋壳公寓均曾登岸美股市场。然而，因陷进资金窘境，青客公寓仅用了两年零两个月的时间从长租公寓第一股到走进破产清理法式。上市445天后，蛋壳公寓也走向了退市。而且，业内有阐发认为，目前租房者对长租公寓仍然存在着担忧情感，加受骗前房地产市场行业进进下行周期，行业承压的布景下，可能不是上市的绝佳期间。

魔方生活办事现金流量情状

数据来源：公司招股书