自从蛋壳公寓暴雷，留给长租公寓的空间其实已经不大了，至于原因，文章中写得很大白。不外贝壳、万科仍然都在租房市场发力，而且不竭推出新产物，就阐明“租购并举、多条理住房系统”不是一句空话，前提是不要用开创人小我欲看测量市场的开展速度。
魔方公寓此次IPO，也给了行业一剂强心剂，背后华平功不成没。有一说一，华平在国内接手的“烂摊子”也不行魔方公寓，不外投错不怕，有才能和资本全盘接手，土坑里刨食做到盈利再到IPO，那当然也是差别化优势。（投中BBking）
近日，我感触感染到秋天里的一丝热意，竟然来自长租公寓。要晓得，跟着长租公寓头部企业蛋壳公寓流血上市并爆雷后，长租公寓行业根本已被外界冷视。而近期，第一批进局的长租公寓运营商“魔方生活”却向港交所递交了上市申请。
魔方生活是我们熟知的白领公寓平台“魔方公寓”的母公司。2009年从南京起步，那家公司颠末13年长跑，末于传来了好动静：盈利赚钱，并要上市了。
此次魔方生活上市，有两个特殊的处所。其一，它不像其他上市企业般，由开创人亲手养大推上市，而是半途易主，由其投资方，华平投资接手。其二，包罗蛋壳、青客等长租公寓品牌上市根本抉择美股，而此次魔方生活是行业首家赴港上市的企业。
毋庸置疑的是，魔方公寓IPO应该给整个行业带来了十分大的利好动静，如能顺利上市，相信国内规模排在前几的自若公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等城市松一口气。
赚到钱了
先来看一下魔方生活的功效单。
截至2022年6月30日，魔方生活拥有约7.62万套在营公寓，散布在全国26座城市的394个地点。其现有产物包罗面向白领的魔方公寓和面向蓝领的9号楼公寓。
据招股书所述，在所有集中式长租公寓运营商中，魔方生活规模排名第三。在独立集中式长租公寓运营商中，魔方生活排名第一，市占率约3.0%。
招股书展现，2019年-2021年，魔方生活办事实现的年度收进为9.47亿元、9.49亿元、14.72亿元，年复合增长率为24.7%。其年度净利润别离为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元，年复合增长率为115.6%，净利润率也从2019年的6.7%上升至2021的20.1%。2022年上半年则仅仅是小幅盈利，回属股东的净利润是924万元。
长租公寓不断被外界称为“二房东”，指低价收房，高价租房，中间承担办事、中介的角色。SOHO董事长潘石屹曾表达过对那种形式的不看好，因为其回报率只要1%。一套长租公寓，叠加租金、拆修、治理、运营成本后，根本和往外租的价格打平，以至还略有吃亏。
景晖智库首席经济学家胡景晖也曾表达，长租公寓自己是一个低风险、稳重的行业，收益率不会很高，能到达4%-5%也不错了。
现在，魔方公寓将净利润率从2019年的6.7%上升至2021的20.1%，其实是扬眉吐气了一把。
目前，魔方生活的运营形式有两种，别离为曲营形式、加盟治理和第三方托管形式。此中，曲营公寓占据其次要份额。
2019-2022年上半年，其曲营公寓总计别离为2.77万间、3.19万间、5.01万间和5.01万间。2019年-2021年，公司通过曲营形式别离产生收进9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收进的96.2%、96.2%及94.5%。
加盟治理和第三方托管形式收进上，公司在2019年-2021年别离产生收进9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元，占同期总收进的1.0%、2.0%及2.6%，远低于曲营营业。
在出租率上，魔方公寓的白领公寓2019年到2022年上半年为81.2%—88.7%，蓝领公寓在72.1%—85.6%。
翻看招股书，除了主营营业收进，魔方生活还有一些其他利钱收进，2019年-2021年该收进别离为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元。那里的其他利钱收进，指其授出贷款赚取的利钱等。
开创团队出走，华平投资进主
魔方生活拿出了不错的功效单，背后功臣并不是公司开创团队，而是其早期投资人，华平投资。
华平投资是最早进进中国的私募股权投资巨头，治理资产超越850亿美圆，曾胜利投资过58同城、神州租车、红星美凯龙等各个范畴的出名国内品牌。
早在2013年，华平投资就和德同本钱配合出资6000万美圆投资魔方公寓。华平本钱在十年间，分七次买进魔方生活。出格在2021年9月9日，通过E+轮增持魔方3.84%股权，将整体估值推向76亿港元。2012年6月28日，魔方A轮融资投后估值为2.94亿港元，不到十年间，估值增长了25倍。
关于力挺魔方生活的理由，华平投资中国区联席总裁程章伦曾表达，“我们认为那个行业没有天花板。”
2016年，魔方生活一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。到了2018年，魔方公寓股东呈现大变更。开创人和原董事长葛岚悄悄去职，去职后，开创团队相继抛售了本身的股权。
招股书展现，现在，葛岚仅保留2.86%的股份，陆欣只剩下0.61%股权，张红漫剩下0.05%股权。在颠末屡次投资和股权让渡后，华平投资最末持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。
华平投资进主魔方公寓后，给魔方公寓指定了两个业内“大拿”，一位是来自七天酒店的开创人郑南雁，另一个是来自华住酒店的柳佳，他有着十四年酒店从业履历，2014年转型进进长租公寓行业，二人别离担任其主席和CEO。
除了指派新的指导团队外，拥有金融布景的华平投资，也从财政运营上影响着魔方生活。一方面是拓展项目。自2020年以来，魔方生活完成了总价值超越13亿元的十项收买，其自称是“业内最活泼的收买者之一”。
招股书表达，2021年1月，魔方公寓先是出卖微领地创客空间运营的全数股权，然后又收买了微领地的21家项目公司，此中包罗位于上海陆家嘴黄金地段的一个项目。我们能够看到，2021年，魔方公寓的净利润增长超5亿元，业内人认为该利润皆来自项目标收买出卖，那让财政报表一会儿标致了起来。
另一方面就是对外的战术投资。如2017年，魔方生活投资V客青年公寓，2019年领投窝趣公寓等。
开创团队出走，投资人接手，那一现象在创投圈其实不多见。现在，华平投资已经陪同魔方生活走了10年，也亲身带着魔方生活跑了5年。
猛烈合作中的幸存者
做为最早一批进局者，魔方公寓履历了长租公寓行业从风口到跌落神坛。
跟着2015年“租购并举”政策风起，无论是房企、中介机构、酒店集团仍是创业公司均进军长租公寓市场，试图在长租公寓那片蓝海平分食一杯羹。四年过往，长租公寓行业却从峰顶陡然跌落。2018年，盈利难、监管施压，以及不竭曝出的租赁乱象让那个曾经的“风口”热度逐步消退，尔后两年，蛋壳、鼎家等多家长租公寓持续“爆雷”。
青客、蛋壳别离于2019岁暮、2020岁首年月在美国挂牌上市，彼时公布的招股书展现，青客、蛋壳在上市时均处于比年吃亏的形态。
2019年、2018年和2019年上半年，青客别离净吃亏2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元，截至2019年中，青客一共运营9.76套房。2017年、2018年和2019年前三季度，蛋壳别离净吃亏2.72亿元、13.7亿元和25.16亿元，而截至2019年第三季度末，蛋壳一共运营40.67万套房。
它们吃亏的原因都在于难以平衡快速扩大带来的规模与效益。往年8月，柳佳在承受媒体摘访时阐明为什么近一年来扩展速度放慢，她说：“一旦吃亏是永久翻不了身的。”她表达为魔方公寓及时按捺扩大激动，在那场堪称惨烈的合作中活了下来而感应幸运。
长租公寓做为一个有规模陷阱的行业，要跑通那个形式，必需在到达规模效应后，使得边际成本降低，再加上治理适当，才气起头赚钱。现在，魔方生活可以盈利并申请上市，实属不容易。做为首家赴港上市的长租公寓企业，在履历一轮行业洗牌之后，国内本钱市场能否重估行业价值也将拭目以待。（文/黎曼，来源/投中网）