那两个月看到良多收集文章关于奥体二手房，呈现必然幅度下跌的动静，关于奥体那个板块，现在的场面，良多人会回咎于三件套、福州体育赛事太少等等。
那些理由看上往有点牵强，出于猎奇，特意整理了一下板块的开展数据，看看昔时的奥体有多勇。
开展轨迹
关于奥体的开展，时间也不长，根本跟东二环是统一时间：
2010年，福州提出建立海峡奥体中心片区的战术规划，随后开启征迁。
2011年12月，海峡奥体中心场馆建立批示部揭牌，奥体场馆建立全面拉开
2014年10月份，海峡奥体中心主体育场，一场三馆外部主体全面落成。
2015年10月，全国首届青年运动会开幕式在此举行。
以上是关于奥体中心的节点，但那不是楼市的节点。
关于楼市先看土拍，在土拍之前，关于奥体的板块划分又是一个问题，到底哪里属于奥体板块？
板块划分
目前板块划分好比金山：一般以浦上大道-金山大道定位成室第区，东二环以化工路以北，前横路或者鹤林公园以西定义。
到了奥体，板块的划分不断含糊其词，那几年楼市低迷后，很多新盘鼓吹酿成金山新盘，而非奥体新盘。
为了更好地领会奥体，小我划分如下，以奥体中心+飞凤山公园+阳光六合为次要核心配套做划分，以三环+南二环+齐安路+杨周路为界。
1、核心区：两个配套之间，南北是建新南路和东岭路，好比建发缦云、融侨奥体原著等
2、奥体北：以安设房+次新盘为主，好比霞镜新城，翡翠里溪看等
3、奥体南：分红两个地带，一个就是在奥体开发前就存在的巨型安设房福湾新城，一个就是2015年的总价地王，檀府+方园。
4、奥体东：配套相对缺失，水晶榕著，金茂悦等
5、三环江：最早开发的区域，早期可能也不算奥体，橡树湾+白宫
6、工业区：南北两大工业区。
7、公园西：随意定义的区域，次要就是山河云出+金凤新苑等。
划分的粒度较细，但是关于奥体目前的处境，那些区域的差别确实也存在。
从配套加持度来看：核心区配套最强，随后是奥体北依靠万达商圈和浦上大道的开展，再接就是奥体南的地王。
关于三环的两盘，主打配套也只剩下江景，奥体东、公园西两个区域，靠着新盘赐与，也是强行趁个板块名。
也恰是因为如许的配套差别，从而形成板块的楼市差价较大，当然除了配套外，本身的赐与和上市节点，影响同样不低。
从开发的节点来看：安设房三环江核心区奥体南奥体北奥体东。
土拍轨迹
关于奥体板块的开发是2010年，但是关于那里赐与从2008年起头，其时的土拍低迷，跟目前十分类似，那几天有个话题喊外资抄底中国楼市，而其时的话题喊外来房企抄底福州楼市。
2008年，华润以18亿竞得洪湾路西侧(三环路东侧)两幅地块，合计共540多亩，楼面地价3000出头。
那就是目前的华润橡树湾，项目2009-2015年，分区陆陆续续开盘，在其时项目仍是定位金山新盘。
2010年-2011年，除了奥体中心开建外，板块右下角的南三环，拍出了近千亩的商服用地。
位于南三环的宗地2011-26号，面积932亩，被利嘉实业以14.23亿拿下，楼面价1580元/平，即利嘉国际商贸城。
2013年开工，原规划总建筑面积300万平方米，总投资逾120亿元，拟打造国际名品城、会展中心、五星级酒店、写字楼、SOHO办公于一体的现代化国际性商贸平台。
超等贸易体搭配新型板块的形式，在10年前，奥体已经就是前驱，并且力度比目前的更甚。
回到土拍，跟着奥体开建，利嘉拿下千亩商服用地后，下一步就是最常见的造城，俗称：房企出场炒做。
2012年，拍出两幅地块，融信拿下三环边的白宫，底价成交，同样定位看江盘，搭配玻璃幕墙的外立面，在当初也是吸睛满满。
另一幅位于奥体左侧，阳光城溢价率56%拿下，地块面积259.8亩，分红南北区，室第+商服用地，即丽兹公馆+阳光六合。
一年前，同样的闽系，泰禾拿下东二环226亩的贸易用地，即东二环泰禾商场。
如东二环代表泰禾，而关于奥体，房企代表：阳光城。
2015年，跟着奥体中心建成，全国首届青运会即将创办，板块起头正式进进疯狂形态，昔时板块两幅地块，一首一尾，更好的表现了其时楼市的改变。
岁首年月，土拍仍然低迷，宗地2015-05号，因竞买人数不敷，取缔拍卖，改为挂牌出让，最末融侨底价拿下。
即目前板块，次新房价天花板融侨奥体园著，分红AB区，B区安设房。
岁尾，融侨+阳光城，以总价51.5亿元拿下宗地2015-35号，楼面价15775元/㎡，溢价率34.2%。创造2015年总价地王，也是其时史上第三高地块总价。
地块面积共计320.72亩，分红多个地块，就是上面地图的三角带，方圆+檀府。
岁首年月小地块，溢价率0，岁尾大地块溢价率34%，而那还仅仅是起头。
2016-2017年，板块土拍进进顶峰期，在阳光城+融侨进驻之后，板块迎来福晟+万科。
此时开发的区域从核心区+奥体南，转向酿成了奥体北+奥体东。
目前的次新房，根本都是那时间推出，大部门都配建安设房，可售楼面价都在2W以上。
好比：福晟奥园、麓岭花园、钱隆尚品、翡翠里溪看、翡翠里凤栖、翡翠之光、金茂悦等等。
那里的项目名字复杂到，不熟悉的购房者有时候都分不清项目在哪里。
好比一个翡翠里，那里就呈现了屡次，同时大部门项目都摘取结合开发的形式。
那种场面地步能否很眼熟？
目前的东区，前两年楼面价根本都破2W，现在很多同样是房企结合开发。
2018岁首年月，跟着厦门室第拿地，板块起头走下坡路。
回首拿地的节点，固然顶峰期拿地，但是大部门都赶上上一轮周期，只要厦门室第成了最初的接盘侠，而阿谁项目就是卖成现房的-水晶榕著。
随后的4年，板块像被按下了暂停键，土拍也只是零散出让，独一有热度的也只要本年开盘的建发缦云。
板块目前的结尾是呈现三次流拍的纯商，最末被榕发兜底的建华州地块，楼面价1.4W，比照6年前，楼面价跌了1W。
清点总结
回忆完土拍和规划，从开发周期来看，2010年之前属于三环看江，2012-2015年，属于板块核心区，2016-2018年属于奥体北侧和东侧，随后就是零散开发。
从板块的开展轨迹来看，其实能够看到良多身影。
先开发核心区，顶峰期核心区外围，高地价、高房价割韭菜。
如许的走势，跟东二环+东区的其实也有同样的味道。
除了开发走势外，会发现目前新区开发的形式，其实都在奥体昔时呈现过。
常见的超等城建配套，巨型贸易综合体，再拉个标语。
好比一座城市只要一个奥体，以至还邀请全国出名大V搭台。
当然一切预备工做都只为了一个工作，割韭菜。
至于是割房企仍是购房者，就任天由命了。