发改委 房价泡沫幻灭前该做些什么 (点击:26)
过客评论 2009-09-09 21:18:00 颁发于搜狐焦点网-谈房论市-业内论坛
泡沫经济构成的原因
关于日本泡沫经济的成因，众口一词。即便是在日本国内，至今也没有达成共识。笔者认为，日本泡沫的成因十分冗杂，而以下几个方面的因素是比力关键的：
一是日本经济的增长形式。在二次大战以后，日本履历了两轮高速经济增长，后一轮是在上世纪70年代末到80年代末，那个期间日本经济的增长均匀 在3%~7%。而经济高速增长的情状下，日本的储蓄率不断很高，庇护在30%摆布，更高的年份到达了40%。“低消费、超出跨越口”的增长形式为日本积存了大 量的活动性，因为受外汇管束的限造，那些活动性集中在国内（并且最末是集中在了银行部分）。当然，过剩的活动性最末构成了房地产行业的泡沫。
二是招致资金向房地产部分集中的情况。过剩的活动性纷歧定就会构成房地产泡沫，然而日本其时恰好存在招致资金向房地产部分集中的情况。上世纪 70年代末起头，日本根据《日美日元美圆委员会陈述书》停止金融自在化，其内容之一就是拓宽间接融资渠道。间接融资的快速开展，招致了银行的放贷对象突然 缩小，最末银行抉择了房地产那一新兴行业。一方面给房地产企业大量贷款，房地产贷款占贸易银行贷款的比例一路攀升，从1982岁尾的6.9%上升到了 1989~1990年的12.2%的高点，在不到10年的时间里几乎翻了一番；另一方面，银行也持有大量房地产企业的股票。
三是招致资金向房地产部分集中的政策。除了客看情况使活动性流向房地产部分之外，政策因素也招致了资金过度向房地产部分集中。在日本政府明白城 市中心分离化的地盘规划之前，日本企业界普及认为日本的城市规划将是集中化的趋向，那招致了对地盘的投资相对集中。在日本房地产泡沫初期，次要仍是六大都 市，出格是东京、大阪、名古屋等地的地价上涨速度较快，其他地域地价并没有呈现大幅上涨。此外，根据日本其时的税法，日本企业假设是贷款获得地盘和房地产 的话，所购置的房地产和地盘能够免缴固定资产税，因而招致许多企业摘取购置地盘和房地产的体例停止避税。
四是日本财政省（大躲省）和日本银行的不做为。在泡沫构成的过程中，日本银行不断庇护宽松的货币政策。日本银行庇护宽松的货币政策的理由，一是 其时日本正在履历长达5年的低通胀期，没有理由收紧货币政策；二是日本政策造定者与日本银行担忧日元升值会对经济形成较大的冲击。但是日本大躲省关于不做 为仍是难辞其咎的。日本一位资深经济学家曾跟我开打趣，说在泡沫经济幻灭前，日本更好的职位是在大躲省工做，结业的大学生都十分期看可以到大躲省，因为在 大躲省干上几年之后，一般都能够在贸易银行获得一个好职位。其实早在泡沫幻灭前，大躲省、日本银行的官员就曾频繁到各贸易银行查询拜访相关情状，包罗一些地域 银行也在被查询拜访范畴之内，但是，并没有任何下文，一个重要的原因，就是银行与权要机构之间的那层微妙的关系。
日本政府挤破泡沫的过程
在日本房地产市场呈现泡沫的同时，股票市场也呈现了泡沫，在双重泡沫的压力下，日本政府最末摘取了严厉的办法，主动挤破了泡沫。
其详细行动为：
1.对房地产贷款和地盘交易摘取严厉管束。1987年7月，日本大躲省发布行政批示，要求金融机构严厉掌握在地盘上的贷款项目，详细要求是“房 地产贷款增长速度不克不及超越总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增速快速下降，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月 的10.2%。
2.加强地盘交易监管。日本政府同时于1987年8月修订了《国度地盘操纵规划法》，要求地盘交易在政府停止注销，并把一些地价飞涨的地域，如 东京、大阪、名古屋列为“交易监管区”。在那些地域，即便是很小面积的地盘交易也必需在政府注销。对以十分高的价格出卖地盘的交易，政府摘取行政批示的方 式，要求将地盘价格降到可承受的程度。
3.调整地盘收益税和规划计划。日本对地盘交易所征高税，那一轨制由来已久，在1987年10月，日本对税收轨制停止了调整，筹算按捺地盘投契 行为。在1987年10月调整税造之前，拥有地盘10年以内被视为“短期持有”，而10年以上则被认为“持久持有”。在调整税造后，持有不超越2年被视为 是“超短期持有”，并遭到重点监管。此外，日本政府起头动手研究开发新的城市中心、栖身中心，并将部门政府部分迁出东京，以求对地盘的需求分离化，缓解中 心地域地价上涨的压力。
十分有争议的一点是，在上述政策出台之后，房地产类股遭到打压，已经呈现下跌，但整体股市仍连结上涨趋向，地价不降反升。地价上升次要是因为日 本调整税造后，对持有不到两年的地盘交易征高税，使得地盘赐与遭到严厉限造，反而抬高了地盘价格。并且在1989年二季度之后，日本的通胀突然翻番到达接 近3%的程度，那时，日本银行起头持续加息。日本银行从1989年起头持续5次加息，贸易银行向央行告贷的利钱率从1987年2月的2.5%上升到了 1990年8月的6%。受加息影响，日本股市在1990年1~3月间起头呈现较大幅度下跌，在整体经济降温后的1992年，地盘价格也呈现了下滑。
在行政办法和货币政策的双重感化下，日本房地产泡沫被挤破，给日本经济带来了浩荡的负面影响：起首，是日本贸易银行的坏账持续上升，1993年日本贸易银行的坏账就达12.8万亿日元。其次，日本经济起头步进长达10年的不景气形态，招致日本政府欠债累累。
教训与启迪
关于日本政府挤破泡沫的做法，存在着两个争议：
一是日本政府能否应该主动挤破泡沫？那一问题历经多年也没有很好的谜底。但是笔者认为那一次美国的金融危机供给了很好的谜底：政府应该主动挤破泡沫。因为假设泡沫持续，将会招致房地产有效需求低迷，或者是房地产购置者无力偿付按揭，同样会招致泡沫幻灭。
二是日本政府刺破泡沫的时机能否安妥？笔者认为，日本政府主动挤破泡沫的时机确实存在两大失误：起首，日本政府动作太晚，不克不及比及泡沫已经构成 本色危害的时候才往挤，而应该在泡沫构成的初期摘取有效办法，从而制止泡沫的积存和构成。其次，日本政府的办法欠缺渐进性。那一点十分值得重视。良多学者 认为，日本政策在摘取了地盘监管、税造调整等办法之后，其实市场已禁受到冲击，只是因为存在必然的时滞而效果不明显。在此情状下（看似没有政策效果时）， 日本银行再出持续加息重拳，由此变成了“猛药”。
别的一个重要的问题在于，泡沫幻灭带来的危害到底有多大？那个问题其其实日本和美国的理论中，都已有了很好的谜底：第一，房地产泡沫幻灭会招致 相关的资产和证券价值快速缩水，并恶化企业部分的资产欠债表，招致活动性窘境。同时，也会给消费者产生严重缺失，招致购置力严峻下降，影响居民消费和经济 的一般运行。第二，房地产泡沫幻灭会招致银行坏账率增加，给整个金融系统带来危害。
关于中国而言，笔者相信，房地产假设存在泡沫的话，更像美国形式：房价过高招致有效需求下降，并招致房地产购置者偿付才能不敷，最末招致泡沫幻灭。
日本和美国的房地产泡沫幻灭对我国有何启迪呢？笔者认为：
第一，要在泡沫失控之前停止调控。因为一旦泡沫构成，政府就很难掌握了，既无法掌握泡沫的幻灭，也无法掌握泡沫的危害。
第二，要把资产价格纳进货币政策调控的范畴。事实证明，资产泡沫的危害其实不比通胀来得轻，因而，传统的通胀目标造无法适应新期间宏看调控的需要，必需把资产价格和商品价格一并纳进货币政策的目标范畴内。
第三，制止不恰当的政企关系影响决策。泡沫的严峻水平和危害，往往被代表房地产企业的游说力量轻描淡写，或者被“房地产带动财产开展”的外表现 象所遮掩。在一般情状下，房地财产的开展能带动钢铁、水泥财产的开展，能带动就业，那都是对的，但一旦其构成了泡沫，泡沫发作幻灭的话，房地财产就不只什 么都带动不了，反而会让整个经济（包罗实体部分和金融部分）一路不利。
（做者系中国社会科学院世界经济与政治研究所副研究员）