一、良知知彼,百战百胜
房地产市场各类类型的房屋良多,做为购房人必然要清晰本身的收进情状和消费条理,不克不及妄自绵薄,也不克不及好高骛远,以免日后给本身带来繁重的经济承担。在明白本身应该购置哪一类商品房后,更为重要的是领会开发商的售楼资格。因为开发商与购房人存在着严峻的市场信息不合错误称,两边的地位本色上是不服等的。
?理论中曾呈现开发商操纵集体地盘开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情状,严峻损害购房人的权益。
二、看清“内部认购”实面目
许多开发商在楼盘预售前,喜好搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售做预备。而关于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有必然的吸引力。
对此,笔者认为,因为内部认购行为政府不承认,也没有纳进治理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:
一是开发商还没有缴清开发地块的地盘利用权出让金,招致未来难以获得房地产证;
二是该商品房可能已经被开发商拿往抵押,未来购房人获得的不是完全的房屋所有权;
三是因为内部认购合同没有政府部分的注销存案,开发商可能会将房屋一楼多售。
因而,购房人切不成因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻木大意。
三、慎签认购书
在理论中, 为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签定商品房销售合同前,两边先签定商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳必然数额的款项。但往往在正式的商品房买卖会谈中,又因为对详细条目的争议,不克不及签定正式的商品房买卖合同,两边进而转为对购房人所缴款项能否视为定金,适用“定金罚则”而争吵不休。
关于认购书的法令性量,一般认为,假设认购书含有商品房买卖合同的次要条目,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签定正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。
假设认购书没有含有商品房买卖合同的次要条目,则认购书只是没有法令约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。
四、确定合理的付款体例
为加快资金回笼,理论中有的开发商对一次性付款的购房人供给必然的优惠,有的经济前提优胜的购房人也乐于一次性付款,以免费事。
但那种做法其实存在必然的风险,假设开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无回。因而,购房人应尽可能争取根据开发建立工程的进度分期付出房款,如许能够将风险降到更低,制止未来被“套牢”。如在合同中约定签约时付出房款的10%,签约后开发商应包管工程应建至四层落成,购房人再付10%……等等。
五、明白约定收楼原则
关于商品房交付利用的原则,《城市房地产开发运营治理条例》第十七条、第十八条有明白规定,即房地产开发项目完工,体味收合格后,方可交付利用。室第小区等群体房地产开发项目完工,应当停止综合验收。综合验收项目包罗:(一)城市规划设想前提的落实情状;(二)城市规划要求配套的根底设备和公共设备的建立情状;(三)单项工程的工程量量验收情状;(四)拆迁安设计划的落实情状;(五)物业治理的落实情状。
室第小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,能够分期验收。
六、标准商品房面积增减的处置
商品房的建筑面积是以房地产测绘部分的测绘成果为准。而合同的签定往往在测绘之前,因而,合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。
关于面积增减的处置,建立部《关于整顿和标准房地产市场次序的通知》有明白的规定,即:
商品房销售合同约定面积与现实面积发作差别的,根据合同约定处置;合同未做约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人不退房的,产权注销面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部门的房价款由买受人补足;超出3%部门的房价款由房地产开发企业承担,产权回买受人。产权注销面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部门的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超越3%部门的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
广州市的《商品房买卖合同》在此根底上,进一步规定,面积误差比绝对值在0。6%以内(含本数)的,买卖两边不做任何抵偿。当然,合同两边也能够另行约定。
七、领会按揭的打点办法
大部门开发商都在售楼告白中写明供给几年的几成按揭,并列出月供几,以示供楼是件轻松的工作。
有的购房人也认为签了合同缴了部门房款,并提交了一系列按揭申请文件后,就能够安心期待进住了。
现实上,供给按揭的是银行而不是开发商,银行对购房人资信停止查询拜访后,可能不会批准供给按揭。 理论中也存在开发商把按揭做为一种销售手段,明明没有却明火执仗地鼓吹。
假设银行不批准按揭或底子就不存在按揭,而购房人已缴了一部门房款,那购房人则非常被动。比力好的办法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时若何处置做一明白规定。
八、追查交楼违约的身手
有的购房人往往会碰着那种情形,接到开发商的交楼通知书,灰溜溜地到楼盘一看,商品房的许多设备都没有到位。
对此,有的购房人急于进住,间接收楼。有的购房人则以书面体例明白通知开发商不承受交付,并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处置其法令后果是差别。前者收楼后,即便商品房底子不适于栖身、利用,购房人也不克不及要求开发商承担迟延交付的违约金。
当然,假设商品房存在量量问题,已收楼的购房人仍是能够要求开发商补偿因量量问题引起的财富缺失,但那与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事,并且证明房屋的量量问题的难度是相当大的,获得补偿的成本较高。
相反,因为开发商已明显违约,后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。
九、领会预售商品房让渡的前提
在房地产交易中, 存在预售商品房让渡的情形,即本来的商品房预购人将购置的尚未完工的预售商品房再行让渡给别人,俗称“炒楼花”。因为预售商品房让渡有利于让渡人的融资,对受让人而言,可能有价格上的优惠,而国度又能增加税收,因而,“炒楼花”固然在理论上存在争议,理论中却不断客看存在。
但因为“楼花”事实不是现楼,此中涉及法令关系较为复杂,定见购房人全面领会让渡人本来合同的详细情状后做决策。简单而言,假设让渡人已付清全数价款,预售商品房的让渡无须事先征得做为预售人的开发商附和。假设预购人尚未付清价款,则让渡事先须征得预售人的附和。
假设让渡的商品房打点了按揭,则情状更为复杂。但无论何种情状,预购人必需持有颠末注销存案的预售合同和让渡合同才气成为让渡人,未注销存案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得让渡。