笔者处置建筑工程，现就读于马来西亚工艺大学（UTM）在职硕士，在吉隆坡双子塔旁买了一间公寓，对马来西亚买房算是有一点领会。网上科普的文章良多，买房是一项人生大事，需要隆重看待。本学期一门课程是马来西亚地盘法，现对马来买房中的法学问题做一些分享。
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马来西亚地盘法的核心是托伦斯注销造（Torrens System），在那个轨制下，注销就是一切（Registration is everything）。
在1977年的诉讼Teh Bee v Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7中，法官言，“在托伦斯轨制下，注销就是一切，若是注销机关要去查询拜访一个持有产权证书的人，如许做是不合错误的”。
关于购置房屋地盘而言，购置方只要在本身的名字注销在产权证书上时才会成为实正的所有者。而现实情况是，买家在产权让渡以前不肯意全额付出给卖家，而卖家在收到所有付款前也不肯意打点产权让渡。
马来西亚采纳系统的产权让渡轨制Conveyancing，有良多流程要走，需要请专门的律师停止处置，外国人还需要拿到政府部分的答应（State Consent）,吉隆坡是Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian Wilayah Persekutuan停止办理。笔者购置的二手房，从签认购书（Offer to Purchase）付定金起前前后后花了差不多半年才拿到房，可见法式之冗长。
在马来西亚买房次要有以下步调及一些法学问题需要留意：
1. 产权查询拜访
产权证有两种，一种是产权所有者持有（IDT, Issue Documents of Title），另一种为产权注销部分持有(RDT, Registration Documents of Title)，凡是买房是卖家会出示本身的IDT，但因为IDT并未更新且其实不包罗所有信息，所以买家还需要去查询拜访RDT，以确保卖家是实在的房屋地盘所有人。
买家需要查询拜访IDT，RDT，卖家之前的房屋购置合同(S & P Agreement)，贷款合同（若有），免疫税（quit rent）收条，房屋评估(assessment)收条，水电费账单等。
买家需要查询拜访房屋地盘能否有被抵押（Charge），若是卖家是贷款买房，凡是银行会将房屋停止抵押注销，在抵押注销没有移除前房屋不克不及停止交易。
同时也需要查询拜访房屋能否有警告注销(Caveat)，若是有caveat也需要移除以后才气停止交易。
以上查询拜访都需要律师来停止，律师要对查询拜访信息的实在性负责，在1984年的诉讼案Ngeoh Soo Oh & Ors v G. Rethinasamy (1984) 1 MLJ page 126中，律师告知买家他们筹办购置的地盘没有产权承担(free from encumbrances)，但现实上那块地盘已经被政府收买了，所以买家无法购置那块地盘来建工场，律师被判忽略（negligence）及违背合同。
2. 选择权Option（预购 Booking Pro Forma）
若是买家暂时没有下定决心购置某资产，他能够行驶选择权，付出卖家必然的订金，卖家赐与买家必然的时间来做出考虑，时间结束之前买家跟卖家确定能否购置，在此期间卖家不合错误该资产停止交易。
Booking Pro Forma自己就是一个完好的合同，具备了合同三要素：出价Offer，同意Acceptance，对价Consideration。在西马，口头的合同仍被法令认可（东马不认可口头合同）。
在1978年的联邦法庭诉讼Daiman Development Sdn Bhd v Mathew Lui Chin Teck and Another Appeal[1978] 2 MLJ 239, FC中，法庭认可Booking Pro Forma是有效的合同。在1983年的诉讼Lim Keng Siong & Anor v. Yeo Ah Tee [1983] 2 MLJ 39 中，法庭表白，在正式合同未签定前，两边都受Booking Pro Forma约束。
3. 基于合同Subject to Contract
签定正式合同前，买卖两边签定的预购协议中有时会呈现subject to contract的条目，在1963年的诉讼Low Kar Yit v. Mohamed Isa [1963] MLJ 165中，法庭判决“subject to contract”的条目付与买卖两边改动主意的权力，而在1983年的诉讼案Lim Keng Siong & Anor v Yeo Ah Tee [1983] MLJ 39中，联邦法庭裁定，买卖两边在签定正式合同前受预购协议的约束。
预购协议是一项受法令庇护的协议，无论后续能否有正式的购置合同签定，两边都受预购协议约束。
4. 对房屋地盘停止警告注销（Caveat）
买家需要对预购置的房屋地盘停止警告注销（Caveat），Caveat能够庇护买家的利益，被警告注销的资产不克不及停止其他交易。
地盘法第323（1）条申明了能够停止警告注销的主体：
（a）任何主体表白对某资产有任何可注销利益的；
（b）任何主体表白对某资产受益的；
（c）表白受益的主体的关照人或诉讼代办署理人。
在1974年的诉讼案Sing Lian Express Sdn Bhd v Soh Kim Tee[1974] 2 MLJ 24中, 法官Syed Othman J. 表白，选择权Option给了购置人在必然期限内决定能否购置某资产，那个选择权也付与了购置人能够对资产停止警告注销的权力（caveatable interest）。
关于caveat法学上还有良多讨论，若是以后有时间能够停止更多分享。
5. 购置合同Sales and Purchase Agreement
凡是S & P Agreement由卖家的律师起早，买卖两边律师审核并与本身的客户协商此中详细条目。草拟合同时律师需要查询拜访对方能否破产清理，查询拜访其身份证/公司信息能否实在有效，来来回回屡次，最末定稿。
在签定了S & P Agreement后，按地盘律例定，还需要签定Form 14A，签定后需要递交申请印花税（stamp duty），尔后一整套材料递交政府部分注销，漫长的期待后，收到了写着本身名字的IDT末于让交易划下句号。
以上为马来西亚买房流程的一些法学分享。马来是英联邦成员国，深受英法律王法公法学渊源影响，强调合约及法式。固然房价终年不涨反降，但十分遵从“屋住不炒”的训诫，想投资的话不建议在马来购房，自住仍是十分温馨的。