哈喽各人好，我是血拼哥。
在北京花400万买的房子，不到一年，竟然跌了45万？
网上一位北漂蜜斯姐自爆去年八月在通州买的房子，比来一搜二手房价霎时石化了，同小区同户型总价已经355万。
说好的傍上副中心大腿呢？不到一年咋就能跌45万呢？
多重利好加码的通州到底能不克不及买了？
01、通州房价实的跌了
钱不是大风刮来的，但实是大风刮走的。
网上都说通州如今跌了20%惨绝人寰，其实从安居客的数据来看，通州房价从2017年的5.2万/平跌到2022的4.4万/平摆布，跌幅近13.6%。
11月通州区二手房整体均价为44579 元/m²，和10月份环比下跌0.11%。
同比环比都不太都雅，若是是2017年高位买入的，那更是丧失惨重。
买房的初志是为了享受区域内的贸易、教育、医疗，以至保值、升值，但若是倾尽所有，以至背负房贷，却发现房价呈现了加速下行，当初的抱负有多美妙，现实就有多残酷。
02、预期高于价值？
通州北规划城市副中心，城市定位很高，又有大量企业迁入，再加上通州离向阳区、东城区也很近，让各人对那里的房价充满预期。
通州副中心的动静最起头出来的时候，通州大部门楼盘确实上涨趋向明显，社科院发布的大数据房价指数显示，2012到2016五年的时间里，通州的房价涨幅就高达240%。
但是跟着时间的推移，如许的预期仍是“绷不住了”。
固然定位高，但是通州的开展形式是“城—人—产”，而非传统的“产-人-城”，就是先规划后建立，先把城市打形成一个适宜栖身和工做的城市，然后会吸纳人才会聚，再成就相关财产。
那就必定落地时间不会短。而当下迁入的企业也以国企为主，对就业的带动也十分有限，加上持久双限的倒霉因素，让通州现在的现实价值远低于预期。
也就是说，通州当初的房价存在透收，期望与买入价格高，但是若是区域短期没有大行情，面对的风险也就会越大。
03、“躺平”的通州？
楼市与经济是脱不了关系的，经济不乐不雅，形成的成果就是楼市分化，已经开展起来的处所或者有粗强大腿抱的处所继续涨，炒概念的处所逐步被淡忘。
前者好比海淀，后者好比通州，本年确实没什么人再炒“副中心”了。
有人说，通州躺平了，不炒副中心了，限购也不放水（除了针对入驻区域国央企员工的），室第供地也少。
但现实上，投向通州的钱不断没停过。
通州的规划是，通州将是中国独一拥有11条地铁的行政区域， 本年2月北京轨道交通22号线(平谷线)工程永顺站建立已正式启动，年中估计2025岁尾全线通车试运行。
副中心的第一条南北骨架轨道交通M101号线工程也在力保年内开工，2027年岁尾建成通车。
除了交通，市政、水务等根底设备和文化、教育、医疗卫生等民生保障项目都在按照摆设建立，很多项目估计2025年前后会陆续落成。
此外，几亿、几十亿的棚改项目、1814亿招商储蓄项目等也都在砸向通州，那里“千年大计”的地位从未摆荡。
通州并没有躺平。
那么，想在通州置业的伴侣要怎么选择板块才气制止踩坑呢？
咱们就从板块的角度阐发一波~
04、盯紧核心区
通州面积固然大，但是城市副中心只要155平方公里，城市副中心以行政区为大脑、城市绿心为绿肺、TOD为心脏，以运河商务区为聚集地，那也是8000亿的次要流向。
关于置业来说，更好的选择当然集中在此，此外，再加上一个通州老城区，就构成了运河核心区、运河北以及运河东扩区四大板块。
老城区板块
凡是是指沿着八通线的果园梨园临河里等区域，板块开发时间较早，目前栖身用地开发水平较高。
因为汗青的原因，城市副中心老城区在城市建筑、根底设备、公共办事设备等方面尺度相对偏低，不外近年来也在不竭优化提拔。
八通线、7号线的开通提拔了通州老城区板块与向阳区的交通联络，同时板块内在建M22号线，远期规划的M102、M103、M104号线、区域快线等，将进一步缩短板块至运河核心区、至亦庄、至向阳区、至唐山等地的有效间隔，将来轨道交通快速便当。
此外，教育也是老城区一大亮点。
目前通州老城区板块内的小学包罗运河小学、第二尝试小学通州分校、北京教育科学研究院通州第一尝试小学、史家小学通州分校等，中学包罗潞河中学、首都师范大学从属中学（通州校区）、北京市育才学校通州分校、潞河中学等。
将来，人大附、北京尝试一小，史家小学，皇城根小学、清华大学五道口学院等出名学校将落户副中心新城，前景不错。
老城区二手房4-5万/㎡摆布，以公事员，事业单元的家属室第楼为主，今天环万达商场的一片长幼区，出格是帅府园和通惠南路根本都是九十年代摆布的职工宿舍，其实和工具城海淀石景山比，实的很年轻。
新房如今次要在售的有碧桂园和世界（5.8万/平，56-155平一居到四居）； 国誉将来悦北京东湾（精拆5.6万元/平，85-110平三居、四居），四周配套尚待完美。
运河核心区
次要包罗运河商务区、运河三角洲两区域，四至为通燕高速以南、运通隧道以北、新华南路以东、东六环以西区域。
运河核心区板块是通州区城市副中心建立的核心区域之一，是规划配套利好集中落地域域，以商务办事功用为主。板块部门交通枢纽、综合体、学校等还在建立中，根本将于2025年前后落成。目前的配套根本仍是能够满足日常所需的，但是将来室第用地新增的可能性仍是不太大。
备注：规划中站点位置仅做为参考远期规划中的交通图板块新房价格在4-7万/㎡，二手房4-5万/㎡，在售新房以老项目为主，区位绝佳，但产物力不太行，周边二手房项目价格位置都不错，能够多看看。运河北板块/运河东扩区
运河北次要以栖身为主，将来将是通州栖身的重点供给区。板块间隔市政府和核心商务区很近，所以将承接一部门利好。
新房价格在5万/㎡摆布，二手房3-4万/㎡，价格仍是挺适宜的，但板块内通州殡仪馆仍未搬家是个优势，若是对那方面不太介意，板块内的项目仍是能够考虑的。
运河东扩区板块位于北京市政府所在区域，所以次要是以行政办公为主。周边的公事员家属楼比力多，很难有新增供地，商品室第几乎很难呈现，所以项目成交少少，能够不雅望一下，但是上车几率不大。
最初再给各人一点其他的小建议，各人能够参考一下。
选择80平米以上两居室，据察看通州一居室的活动性不是出格好；
不要买太老的房子，更好楼龄在2000年之后，除非总价出格低，因为通州必定是“新”的，新房次新可选的太多，你买个老破小，将来置换不容易。
最初，预祝各人都能上车心仪的房子！