2022年9月份的青岛楼市，若是说没出不测，那绝对是个不测。那不，才到月中就好戏频出，让各路吃瓜群寡们高呼大饱眼福。
先是西海岸薛家岛的金沙乐府，在临近交房的时候开发商突然自曝家丑，说水泥量量不合格，那家在自家楼体上打出“地铁三站到市南”的网红楼盘，一时间实是赚足了流量。
只不外苦了在那里买房的，包罗奥运冠军在内的所有购房者们，房子不克不及交付，那一肚子苦水该找谁去说呢？
然后是东李丛林公园和四方中车聪慧港联袂拉开青岛主城楼盘降价大戏，尤其是丛林公园，从半年前的单价2.8w曲降至如今的2.2w，降价后的房子还加了精拆，那幅度之大意味着前期的购房者买同样的房子多花了一辆宝马7系的价格。那谁受得了，于是“丛林公园”霎时成了“武林公园”。购房者们和开发商工做人员们一路友好商讨江湖技法，玩得不亦乐乎。
不晓得前段时间疯狂发视频、做曲播推广那家楼盘的各路营销人员和中介们，看到那一幕，应该若何向自家粉丝、购房者做出交代呢？
但是那些都仍是开胃菜。9月15日，青岛第三次土拍，之前被某位“楼市大咖”强力看好，认实推介的市北捷能汽轮机地块，竟然流拍了，流拍了……
那让情面何以堪？！
要晓得捷能汽轮机地块在四个月之前曾经以1.4w的楼面地价拿出来挂牌拍卖了一次，其时的价格闪开发商们看的是张飞穿针——大眼瞪小眼，流拍是一定的。那已经是第二次拿出来拍卖了，并且地价打了七五折，没想到精明的开发商们那一次账簿一翻，算盘珠子一打，仍是不要那块地。
之前不是说好的的市区寸土寸金，只如果市区的房子就不愁卖，并且还有人判断隔邻万科将来城、龙湖春江郦城的房子迟早得打破3万大关……如今是怎么啦？
其实很简单，只因为捷能汽轮机厂老地块所在的那个处所还有个名字，叫做——成功桥。
成功桥，是青岛出名地标之一，曾经承载了无数老青岛人的记忆。
青岛有个处所，叫做成功桥。
为什么叫做那个名字呢？有那么一个传说，就是73年前的6月2日，当英勇的我军强渡李村河之后，青岛宣告解放，所以那里就得名成功桥。但是官方的说法是，1973年，为了改善青岛北城的交通情况，在李村河上修建此桥，“成功桥”那个名字也是阿谁火红年代的印记。
关于成功桥而言，良多青岛人的印记可能是造纸厂、海晶化工，不外成功桥给上一辈青岛人印象最深的，恐怕仍是号称“清华”的青岛化工学院（现青岛科技大学），还有就是留着长辫子的5路、30路电车了。
说起青岛化工学院，也就是青岛科技大学，有人传谣我是那儿结业的。那里一笑而过，若是一个青岛2、58中的级部前20名，得过ICHO竞赛全国一等奖、新概念做文大赛全国二等奖的应届高中结业生不选择就读985高校却选择那个处所，那就有些奇异了。那也是青岛人的常识。
不外关于青岛化工学院，我的印象仍是颇深的，固然不是985，但它仍是有本身的传统优势学科，好比说橡胶有关的专业，不断是国内翘楚的存在。
那么成功桥哪里呢？它就在市北和李沧的分界限上。
曾经的成功桥属于沧口区，1994年青岛市区划调整，原属于沧口区的北岭以北、李村河以南区域被划归原四方区，成功桥也在其列。2012年青岛市再次调整区划，原四方区被并入市北区，于是本来属于沧口的水清沟、成功桥竟然完成了“三级跳”，从本来的沧口区域，成为了市北的一分子。
所以，严酷来说，在老一辈青岛人的眼里，“老四方、水清沟、成功桥”是三个判然不同的区域，那位楼市大咖说“老四方的成功桥”未必是对的。但是那又是一笔糊涂账，也不克不及说人家说得错。
但是区划变了，本来的那个鄙夷链却仍然是存在的。凡是正宗的老市北，他们仍然觉得过了海泊河就不克不及算是市北区了。
而昔时栖身在海云庵、湖岛附近的老四方人，你让他们说，也其实不觉得水清沟、成功桥是属于四方的一分子。
那种觉得对吗？很对。最关键的一点是，它能表现在房价上。
成功桥区域固然属于青岛市内四区范围，但严酷来说应该是“泛主城”，它的城市界面、配套，栖身品量，还不如青岛大部门郊区。
关于成功桥的楼市，去年，也就是2021年下半年有人说了一个堪称典范的段子：
青岛楼市有“三大吹”，第一吹红岛宇宙中心，第二吹灵山湾下一个富人区，第三吹就是成功桥、水清沟的房子迟早卖到3万。
红岛宇宙中心、灵山湾下一个富人区，成功桥水清沟房子卖三万，以至连楼市人本身都能信，那“三大吹”之所以有生命力，其实听起来还实有那么点事理。
前两个“吹”，都是心急吃不了热豆腐，没有好好做规划和控盘，供地毫无节造，招致原来有前景，认实开发能够卖出天价的区域最初盖出了参差不齐的房子，可惜了好土地。红岛宇宙中心跟着城市规划的变动应该是彻底没戏了，灵山湾要想成为实正的富人区还有希望，但前提是西海岸新区必需把盖楼的节拍慢下来，认实导入生齿和高端财产，让整个新区99开展起来以后，再凭仗灵山湾优良的山海地形把房子卖出高价，而不是像前几年一样，靠盖出没节操的大板楼和中小户型去吸引一些外埠投资、炒房客，那种建立体例是对不起子孙后代的。
最初一个，成功桥、水清沟的房子能卖3万，几就有点意思了。
那个处所情况好吗？老青岛都晓得，那里最早是老工业区，纺织机械厂、国棉五厂、海晶化工、造纸厂……曲到如今，还有良多人对万科将来城地块本来的“黑汗青”耿耿于怀。
那个处所配套好吗？老青岛也晓得，过了北岭，偌大一个原沧口区的地界，迄今为行，以至没有一个像样的大商场。印象城的建立说了好几次，以至有说法是本年国庆节开业，成果呢？不克不及说黄了，至少也是蜜斯睡觉——上边又换了。
退一万步说，即便印象城能正式营业，那个处所的配套、城市界面比拟西海岸的长江路、积米崖、融创茂一带和城阳正阳中路、吕家庄周边，也是肉眼可见的的不如。人家那边，似乎都是一群商场？
至于就业时机、通勤啥的就更别提了。间隔不等于旅程，堵车，你懂的。
配套、情况都不可，那就得看人了。那个处所的人员圈层好吗？那个让老青岛说也是心里门清，不说百分之百，大部门人也都是四周工场的退休老职工。话说得更曲白一点就是：能在那里呆到今天的，根本上都是“底层土著”。
坐在附近陌头公园里下棋的老迈爷们，昔时可能都是一个厂里的工友，相互十分熟悉。那些人之前一辈子以至几辈子都在那附近住，所有的伴侣全在那附近生活，关于他们而言，良多人是不肯意分开那里生活的。
但是话也要说回来，生活履历不异，就招致构成了出格固定的圈层，外来的人群，也随便融不进那个群体。
也就是说，从天时（情况、城市界面）、天时（配套、就业时机）、人和（圈层、生齿构造）等几个方面，成功桥、水清沟都不占优势。
并且更重要的是，与西海岸的唐岛湾、灵山卫，城阳的正阳路、白云山比，那个成功桥、水清沟在天时、天时、人和等方面，仍然不占优势。
尤其是生齿方面的数据十分的诚笃，水清沟、成功桥与西海岸唐岛湾、灵山湾，城阳正阳路、白云山停止比力，比照十分之明显：
光从配套程度、生齿数据长进行阐发，结论是水清沟、成功桥的房子无论若何也不克不及比西海岸、城阳核心位置来的贵。
但是良多人是不平的，因为那个处所如今是——市北区。
过了一年，我们回过甚来再看那一段话，是不是和下面的场景似曾了解呢？
对，其实都一样。
没错，自觉相信郊区开展前景在无人区买房投资，是炒房，自觉相信主城配套把通俗的房子 抬成高价，也是炒房。
良多人拿着一些板块的开展前景、规划蓝图就说那里的房子值几几钱，不管规划能否落地，那些人的结局，都是高位站岗。
还有另一些人拿着一些几十年前就存在的学校、病院配套说主城的房子有多平安、多保值，未来还能涨几，那些人的结局，也是高位站岗。
之前那些在上合示范区、蓝色硅谷高位站岗的炒房客，他们自觉相信的，是前景两个字。而如今在水清沟、成功桥想把万科、龙湖的二手房价格干到三万多的炒房客，他们自觉相信的，是主城两个字。
究竟结果，那附近的城市界面，几年没动过了？
成功桥，更大的存在意义和李沧区一样，是办事好青岛的刚需。而不是去逃求虚幻的“主城迷梦”。
成功桥的地盘，即便打了75折，仍然是流拍了。原因无它，就算是打了折，降了价，此次挂出来地价，也仍然是太贵了。
动静传出来，有些人还想掩饰。说那一次流拍，是因为容积率定得太高了。但是在地盘拍卖之前，信誓旦旦地在曲播间说“那个地块备受存眷”、“应该被开发商抢购”的，也是你们啊……
实的是容积率定得太高了吗？显然不是。成功桥周边在售、次新楼盘的容积率，都不高。万科将来城3.28、龙湖春江郦城4.23，中海寰宇时代和绿城和锦诚园，都是3.5，几乎所有的楼盘，都是高楼林立，楼看楼，楼望楼。
那个捷能汽轮机的地块，以容积率3.5挂牌，有问题吗？没有。相反，容积率若是实的成了2.5，反而会出大问题。
何出此言？各人看看那个地块。工具都标在图里了。你们能够想一下，铁景、桥景、沟景、路景“四景俱全”的地块，你还指望它上面的房子卖高价吗？或者话说得更狠一点，你想当远洋万和城，还得看有没有那个命。昔时偌大一个浮山后，只要它一个盘在售，就是品量再差，价格再高，购房者也得捏着鼻子买。如今的市北和李沧是什么情况，各人都清晰。
那时候，若是自觉降低容积率，多出来的品量溢价，其实能承受成功桥那个位置的购房者也不会买账。还不如盖成钢筋丛林大板楼，房子盖得多一些，单价拉得低一些，市北区、开发商、购房者大快人心。
物分三六九等，人分三教九流。任何一座城市的复兴，必需是三教九流各路人马齐心协力、通力合作的成果。哪怕收入更低的通俗务工人员，那座城市也必需给他们留一条路，留一扇窗，能让他们在那里生根抽芽，茁壮生长。
按照智联雇用2022年第二季度的均匀薪酬陈述，青岛的均匀薪资待遇是9126元。但是谁都晓得，能上雇用网站的往往都是一些比力高端的职业，青岛的现实均匀薪酬要远低于那个数。
再说，那个是均匀数，关于均匀数还有个段子，“张家有钱一万万，九个邻人穷光蛋，均匀起来算一算，个个都是张百万”。你品，你细品。
若是觉得不睬解，那各人能够查查薪资待遇排在青岛前面的武汉、成都、长沙、合肥、无锡、重庆、福州、济南、西安……那些城市的房价若何？
两相比照，年轻人，实体财产还有来青岛（主城）落地的意义和需要吗？
推开窗户，面朝大海，可能是每一个内陆人的梦想。所以市南、崂山的海景豪宅能够卖出天价。但是成功桥如许的处所的房子竟然有人想卖到3万，是什么鬼？
那里有公园和绿地吗？没有。
那里有优良的学校吗？没有。
那里有富贵的CBD吗？没有。
那你凭什么卖那么贵？就凭你是市北区吗？
成功桥的问题，也是整个青岛主城的问题。在房价15-19年上涨期间，地盘供给量稀少，严控地盘开发出让，开发商地盘吃不饱，招致新房价格大幅度增长，购房者为涨价买单，最初各人不胜房价，整个主城年轻生齿、实体财产大外逃。而本年，房地产市场是汗青上最欠好的一年，而地盘供给量却是海量供给，开发商日子欠好过，而且吃撑了，良多购房者对楼市失去自信心，持币不雅望，地盘却如潮流一样的漫灌起来……
海岸线生成稀缺，尤其是主城的海岸线。所以不管房子怎么供给，你大爷仍然是你大爷，市南、崂山的豪宅仍然不受影响。
孩子上学是中产阶级家庭的头等大事，优良的教育资本生成稀缺，所以不管房子怎么供给，浮山后在短期内影响不会太大（持久看空，并且很看空，但那个解释的篇幅很长，不在那里赘述）。
但是成功桥、水清沟，以至市北、四方1号线沿线一带的诸楼盘，想不受影响，那就很难了。我们在岁首年月时候预判跟着1号线开通会进一步加剧市区生齿外流，沿1号线会呈现成功桥-团岛房价塌陷带。现在，那个判断已经部门成为现实。
为什么我们之前再三判断青岛主城的高价房子站不住，是因为在生齿、财产的双重出走之下，只可能有两个成果：
第一，老龄化加剧，城市（片区）失去活力。
第二，加强地盘供给，招致供求关系急转。
无论哪一种情况呈现，成果都是主城房子降价，至于哪里先降，我适才已经说过了。
从那段时间市北、李沧的供地和规划的情况来看，我们的父母官，选择的明显是第二条路。那是功德。只要如许做，才气让百年青岛主城从头焕发青春。
是的，成功桥附近的次新二手房末于起头大幅度降价了，捷能的地块也末于再一次流拍了。很好，关于想在青岛买房的刚需们，那两件工作，都是值得庆贺的。
只不外，不管地盘怎么拍，带着青岛城市一个时代的记忆的长辫子无轨电车，仍然日复一日地在成功桥下穿越……
我们，见证青岛30年房地产开展，切身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。勇于讲实话，不畏阻力，不趁波逐浪，不畏人言，打碎各类谎话，对峙研究青岛楼市本相。
我们的标语是：青岛置业指南针，买房那事得较实。
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