说实的我对二房东实的没什么好感
回望本身那么些年的租房史，什么突然跑路、各类不管都履历过
但是前几天我无意中认识的一位二房东让我有那么一霎时彻底改变
改变的不是对二房东那个行业
而是本来在二房东眼里，他们是那么看房子的
也是那一刻，我才意识到需要提醒本身
“你能够不做二房东，但是你必然要懂二房东”
于是判断地我采访了那位二房东，趁便一路喝了顿酒，看看有没有更多没防备的内容
今天那位二房东，我叫她圆圆
她其实身份良多，日常平凡她就是上班女白领，但暗里她做过十几套房的二房东
她问我的第一个问题就是
01
“你觉得什么处所的房子是好租的”
若是你问一小我在上海哪里房子合适出租，TA大要率两眼一抹黑
就算我在上海租房租了五六年，如今仍然租房，但是想答复出一个本身认为对的谜底仍是嗯嗯啊啊半天
但圆圆看着我眼睛说：就找那种有财产但周边房子破的
简单点说就是那种附近良多公司，但是周边房子又破破的那种
就以世博板块为例
远一点的静安寺、人民广场，都有高密度办公人群散布，你在世博都能够坐7号线、8号线到
近一点的，世博板块本身也有办公需求，旁边前滩板块就更不消说了，办公楼宇连成片
那也就意味着那里会有良多上班族
但同时，你拿着6-7000块钱去那里租一个好房子很难
大部门都是那种2000年以前的房子
典型的地段和卖相的不婚配
也就意味着，那里收房成本低，但高租金客户多，那时候二房东的溢价点就来了
并且也实的不消担忧如许的房子会不会难找
只要你看过几次房，存眷几个小区，你会有N种办法联络到物业
有了物业联络体例，说清晰本身诉求，底子不愁没有廉价房源
中介还需要50%中介费，但物业可能只要20%不到，并且物业的房源可能会更好
02
“用软拆，去做溢价”
那句话说的那是一个斩钉截铁，不外那在其时我看来实的几有点费事
各人租房的时候有没有那种感触感染，就是怎么租给我，我就怎么住下去
可能对部门有审美有要求的人来说，TA会去把房子拆的很心爱，什么北欧风、性冷淡那种的，但那种的更多是小概率
无论是金钱、审美、费事水平，软拆是我们不太会做的事
不外那无妨碍我们更喜好软拆更好的房间
而二房东也恰是看中那一点，做溢价
©小红书
万万不要小看那一个灯、一个小沙发
有它没它，有时候就是租户愿不肯意租、是隔邻老破小2500元/月，仍是3500元/月的租
就是那么夸大，因为租户看房那一刻是没有想象力的
TA看到那个房子破破的，TA就只会付破破的钱
不外另一方面，压低那些软拆成本是更为重要的另一方面
那方面，二房东圆圆法子很凶猛
她为了拿到更廉价软拆，认识了一个专门为二房东订做家具的家具厂
统一款书架在某大型家具市场原价600块，在那只要100多，还包罗物流
那么一来一回，圆圆做了几溢价
用她此中一套60平房子为例
原价3000元收的一套房子，用了2000元不到的软拆，最初4500元/月租进来
她说，万万不要小看那些小动做
一次保洁、一盆十几块的绿植、摄影拍好一点，你的房子就跟隔邻同款房子纷歧样
那点很戳我，我就是那种只为颜值买单的租房操做，多一个沙发少一个沙发都大差别，哪怕那个沙发只要100多
那若是说软拆还只是表层操做，圆圆接下来操做才实的要竖大拇指
03
“用硬拆，去夯实溢价”
工作是如许的，圆圆有次逝世博板块看了一套老破小
一进门就被吓到，室内各类阴暗流湿，并且摆满了各类旧物，厨房、卫生间更是不克不及看
但很快，在看过N多外表看起来不错的房子之后，圆圆决然决然选择了那个卖相最差的
示企图©齐拆网
因为圆圆能看到那套房子卸妆后的样子
以往拆修程度不低，水电都不消大改，空中也不消改（拆修空中是很烧钱）
更大的改动就是从头拆下厨房，简单拆修下卫生间，然后把旧工具清走
那部门硬拆她也是找的搞拆修的伴侣
所谓的拆修的伴侣，也是她有了硬拆需求后，才认识的
每次圆圆去看房的时候，就带着设想师一路，或者拍视频给他
几乎看过一遍，设想师就对硬拆有数了，那时候再一路讨论下，本身想拆成什么样的
简而言之，就是看房-询价-报价-计算，然后按照最初计算出来的价格，决定值不值得
时间长了以后，等你看了良多，以至本身拆了几套之后，你对下一套它的价格就会有一个本身的预算
最初她拆出来的房子非~常都雅，但是不克不及发给各人
我在小红书上找到类似的
©小红书
若是说软拆各人看久一点就会发现门道
那么硬拆再那么加持一下，租户进门第一眼就会打心眼里觉得那个房子，特 别 好
04
“我每收一套房子都像在做一个小项目”
让我吃惊的是，除了上面那些地段、硬拆、软拆小技巧，圆圆更让我吃惊的一件事是
她在让那件事情得，尺度化
她每收一套房子城市记录：
名称、位置在哪、收房成本几、租期是几、拆修成本几、估计租出价格几、估计租给什么样的人，TA可能在哪上班、再加上七七八八的好比中介费
在她看来，那些工具在前期，在你的方案的时候都验证过，才气在后期落地的
对她来说，固然每套房子都是一个非标品
但她能够尺度化一些操做
收房地段的选择、房东沟通话术、持久合做的设想师、持久合做的供给商...
每套房子可能户型、面积差别，但是无妨碍它去走一个尺度流程
若是非说流程之外，圆圆还做些什么稍稍出格的，就是她的用心
听起来很假是不是
圆圆说一般出租屋都是那种木床，但是她把木床换成铁艺床
因为木床周边都是木板，下面是空的，但是空的处所你也没法操纵
但那种铁艺床
下面是空的，你再买一些储物盒，放进去，整个房间的适用性就会增加良多，对租客来说是一个功德情
还有一次圆圆收了一套房子，是有阁楼的
良多来看房的都说不喜好，因为没有光，觉得阴沉
然后圆圆就想着若是进来有一个小红书里面的原木色的网红小楼梯，再配上那种文艺星星的灯，那么做了之后，公然气氛立马纷歧样了
圆圆说，“我做每一套房子，我城市想若是我住进去会如何”
就是尺度化之外，若是你还有一点小心思的话
那那就是你的小我品牌
那个过程顺了，后面就是量产的时候，所以她能够在忙碌工做之余，还能够运营十几套房子
05
发现了么
拆修当然是费事的
但是那件事实的没有你想象得那么难，更没有你想得那么贵
一个60平两室一厅，硬拆+软拆下来，不到1w块
但本来3000块的房子，你却能够以6000块的价格往外租，3个月就回本
若是你本身认识到那套房子自己的价值，能够省几钱
并且买房的时候，若是你看到那两套房，又会做如何的选择
拆修好，有溢价才能是必定的
但你要算清晰，10w的拆修，值不值得你花30w买单
那也是为什么今天要写下那篇文字
你能够不做二房东，但是你必然要懂二房东
圆圆从找房到最初租进来，她的每一步都在做加法
在找房阶段，从需求不婚配，寻找价值点
在收房阶段，从软拆、硬拆两方面，把溢价拉到更大
更凶猛的是，她还从中固化了一条尺度流程，让那件事以占用起码时间，实现更大效益
那也是为什么她能够凭仗二房东在本身忙碌工做之余还能够有一份不变的额外收入
于是在所有人眼里，收房、拆修、出租，普通俗通三大块，被她做出了利润，并且是持久不变利润
若是说听完那件事有什么建议能够给到列位的话
我觉得能够分两方面
若是你此刻想换房，那么你先去逛一趟宜家、或者留两个设想师号码
看看你想要的房子，它的“裸价”是几，然后比照下房东给你开的价格
若是你此刻已经租好了，测验考试下耽误租期，给本身的生活做做溢价
有时候我们实的只是有点懒，其实只要略微动一动，小红书那些房子实的离我们不太远
我听完圆圆说的，就觉得
我以前租房的时候，为什么不晓得去找如许的地段，如许的话，我就不消因为房租廉价而去住外环外
我以前租房的时候，为什么就觉得软拆费事
为什么会觉得硬拆，可能只要买房的时候才气用的上
只要我略微翻开一点思绪，其实如许的房子我也能够以极廉价的价格租下来
那我那几年的租房生活会不会更爽
以上为注释，来自巧克丽丽