以下材料来源于《今日天然资本》微信公家号
划拨地盘利用权让渡
划拨地盘利用权让渡，是指原划拔用地利用权人经依法批准，将划拔地盘利用权转移的行为，包罗买卖、交换、司法处置等。在一些老城区，划拔地盘与出让地盘根本持平以至划拔地盘更多，出格是城市建成区内划拨士地规模相当可不雅，而那些划拨士地中又遍及存在操纵率低的问题。因为划拔地盘权能受限，招致其不克不及充实流转进入士地交易二级市场，使得地盘资本设置装备摆设效率低，节约集约操纵程度不高，并影响权力人的地盘收益。若合理引导划拔地盘以让渡等形式进入地盘二级市场，将有效盘活城市存量地盘，优化地盘资本设置装备摆设。
划拨地盘利用权让渡的法理根据
《城市房地产办理法》第四十条明白，以划拨体例获得地盘利用权的，让渡房地产时，应 当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行条例》(国务院令第55号)第四十五条明白规定，契合相关前提的，经市、县人民政府地盘办理部分和房产办理部分批准，其划拨地盘利用权和地上建筑物，其他附着物所有权能够让渡、出租、抵押。那是划拔地盘利用权让渡的法理根据，也是让渡前必需履行的法定法式。《国务院 关于深化变革严酷地盘办理的决定》(国发(2004] 28号)规定，经依法批准让渡原划拔地盘利用权的，应当在地盘有形市场公开交易，根据市场价补缴地盘出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购置权。《国务院办公厅关于完美建立用地利用权让渡、出租、抵押二级市场的指点定见》( 国办发(2019] 34号)明白规定，以划拨体例获得的建立用地利用权让渡，需经依法批准，地盘用处契合《划拨用地目次》的，可不补缴地盘出让价款，按转移注销打点；不契合《划拨用地目次》的，在契合规划的前提下，由受让方依法依规补缴地盘出让价款。
划拨地盘利用权让渡的前提
划拔地盘利用权申请让渡，经市、县人民政府批准，能够由受让人打点协议出让。国务院55号令第四十五条规定，划拔地盘利用权让渡的前提包罗：地盘利用者为公司、企业、其他经济组织和小我；拥有国有地盘利用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。根据此规定，关于行政机关、事业单元等主体的划拔地盘利用权是不允许让渡的。因而，所让渡的划拔地盘除了拥有国有地盘利用证外，还应具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，即不允许净地让渡。
此外，关于法令、律例、行政规定或《国有建立用地划拔决定书》等明白应当收回划拨地盘利用权从头公开出让的，也不克不及停止让渡。好比， 在《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发(2008]3号)中明白规定，对非运营性用地改动为运营性用地的，应当在划拨决定书中约定或明白政府能够收回地盘利用权，从头依法出让。因而，关于划拨决定书中已有明白约定收回再从头出让的，或者处所行政律例有明白规定的，应当从其约定。
划拨地盘利用权让渡若何计算补缴价款
按照《城市房地产办理法》第四十条的规定，有批准权的人民政府准予让渡的，应当由受让方打点地盘利用权出让手续，并按照国度有关规定缴纳地盘利用权出让金。以划拔体例获得地盘利用权的。让渡房地产报批时，有批准权的人民政府根据国务院规定决定能够不打点地盘利用权出让手续的，让渡方应当根据国务院规定将让渡房地产所获收益中的地盘收益上缴国度或者做其他处置。别的，国务院55号令明白规定，划拨地盘利用权经批准允许让渡时， 应当向本地市、县人民政府补交地盘利用权出让金或者以让渡、出租、抵押所获收益抵交地盘利用权出让金。
划拔地盘利用权让渡详细可分为以下两种情况。一是让渡后的地盘用处契合《划拨用地目次》的，可不补缴出让价款，按转移注销打点，政府也不需要从头下发划拨决定书，从而压缩处事环节，进步处事效率；关于此中可能涉及的地盘收益，各地能够按照《城市房地产办理法》第四十条第二款的有关规定造定施行细则，明白“上缴国度或做其他处置”。二是让渡后的地盘用处不契合《划拨用地目次》的，在契合规划的前提下，可按照《(城市房地产办理法》 第四十条第一款的规定，由受让方打点地盘利用权出让手续，并按照国度有关规定缴纳地盘利用权出让价款。
关于若何计算补缴价款，《国务院关于深化变革严酷地盘办理的决定》 (国发(2004] 28号)规定，经依法批准让渡原划拨地盘利用权的，根据市场价补缴地盘出让金。《协议出让国有地盘利用权标准(试行)》 (疆土资发(2006) 114号)规定，划拨地盘利用权让渡申请打点协议出让，经依法批准，能够采纳协议体例。参照上述两文件，应缴纳地盘利用权出让金额按下式停止审定：
让渡后不改动用处等地盘利用前提的：应缴纳的地盘利用权出让金额=拟出让时的出让地盘利用权市场价格—拟出让时的划拨地盘利用权权益价格。
让渡后改动用处等地盘利用前提的：应缴纳的地盘利用权出让金额=拟出让时的新地盘利用前提下出让地盘利用权市场价格—拟出让时的原地盘利用前提下划拔地盘利用权权益价格。
划拨地盘利用权权益价格可参照《划拨国有建立用地利用权地价评估指点定见(试行)》 (天然资办函(2019] 922号)停止评估。
此外，关于让渡后不契合《划拨用地目次》的，也就是需要打点出让的，除了需要补缴出让价款外，还需要向政府缴纳地盘增值税和契税等。
完美划拨地盘利用权让渡的几个建议
加强划拔地盘利用权有偿利用律例建立。按照《地盘办理法》规定，国度机关用地和军事用地；城市根底设备用地和公益事业用地；国度重点搀扶的能源、交通、水利等根底设备用地；法令、行政律例规定的其他用地；能够划拨体例获得。其他建立单元利用国有地盘，应当以出让等有偿利用体例获得。 而(地盘办理法》(1988年)和国务院55号令施行前，已经大量存在的存量建立用地能否实行有偿利用目前未予以明白，那些建立用地不在《划拔用地目次》范畴之内，除停止改造、收回等处置外，根本游离于有偿利用之外，因而，建议加强有关法令轨制建立，推进地盘有偿利用轨制变革，如将那些地盘期限改变为有偿体例，在维护国度所有者权益的同时，也便于通过让渡等体例进入士地二级市场，进而优化地盘资本设置装备摆设，促进地盘二级市场的完美和开展。
加强让渡收益征收部分协做。划拨士地利用权让渡地盘收益金，仅靠天然资本主管部分停止征收，其征收工做明显不顺畅。当前，大部门地域相对同一完美的地盘房屋让渡办理信息系统尚未成立，天然资本、住房城乡建立、税务、财务、市场监管等主管部分信息共享不及时，因而应加强部分之间的信息共享，配合协做，构成合力。完美让渡交易平台建立。当前，我疆土地二级市场因为交易信息不合错误称、交易平台不标准的问题，遍及存在买家找不着适宜卖家，卖家找不到适宜买家的问题，各地要在市、县天然资本主管部分现有的地盘交易机构或平台根底上搭建城乡同一的地盘市场交易平台，聚集地盘二级市场交易信息，供给交易场合，打点交易事务，鼎力推进线上交易平台和信息系统建立。来源 | i天然资本，做者系河北省天然资本厅