不能不说，一旦“信赖”崩塌，想要捡起来就没那么容易。
尤其在2021年，往常的品牌房企、龙头房企打破各人的想象，不竭爆雷停工！
购房者对开发商的信赖度，也起头摇摇晃晃！
买现房、买二手房，就成为了很多人的选择。
与新房比拟，二手房最少不会烂尾，周边配套看得见，户型摸得着，即买即住。
但另一方面，价格不通明，存量大也是不争的事实，更重要的是：
买二手房，流程繁琐，处处是坑！
一般段位的购房者底子对于不了，一不小心就成了冤大头，有些以至闹到法院，两三年都扯不清。
今天应广阔房友的呼声，来交功课，讲一讲在长沙，若何买二手房。
从看房、签合同、贷款审批、评估到过户、放款、收房的过程中，我给各人总结了十五个大坑。
每一个都重要，句句干货，错过了，丧失的不是我
！
1、搞清产权问题，是婚前财富仍是婚后财富。
若是是婚后财富，必需夫妻两边配合参加签字，否则老公把房子偷偷卖给你，妻子过后告状或者大吵大闹，你也不得平和平静。
别的，若是是那种安设房、拆迁抵偿房，必然要看清地盘利用性量。
若是是集体所有造地盘，原则上是不克不及交易过户的。
2、查询能否被抵押、查封。
在以前，能够让业主陪你去不动产中心查询；如今更便利，手机上就能查！
从去年5月1日起头，长沙的二手房想要出卖，必需要获得专属的“房屋核验码”，一房一码，相当于房子的“身份证”。
图源 | 贝壳
只要网签存案或国有地盘上获得权属证书的房子，才气通过核验。
而那个二维码上，就会显示能否有抵押和查封。
别的，若是房子还在还贷款，记得让业主打印一份银行还款流水，确认他能否断供。
若是可能，更好让业主打印一份征信陈述。
我就见过如许的案例，房子起头没有问题，但是在交易过程中突然就被法院查封，交的定金也有可能打水漂。
3、若是是继承白叟逝世后的房子，更好等继承手续办完之后再付定金、签合同。
你也不晓得有几个继承人，不要想当然认为儿子就是100%的继承人。
4、查物业费、水电燃气费能否有拖欠。
林子大了什么鸟都有，更何况世上那么多人呢？！
有些房东以至五年都没有交物业费，加起来说不定有几万块；若是没有查清晰，一旦过户后，那个费用可要本身承担。
5、查出租的情况。
《民法典》第725条出格规定：租赁物在承租人根据租赁合同占有期限内发作所有权变更的,不影响租赁合同的效力。
也就是所谓的：“买卖不破租赁”！而租赁最长能够二十年。
房子你是买了，但是欠好意思，二十年你都搬不进去。
那种情况要怎么躲避？
可在合同中明白“没有出租”，而且约定补偿责任。
违约责任只要不超越房屋总价的30%，法令上都是撑持的；
本身也能够晚上去敲门，或者找物业公司领会一下。
6、查栖身权。
《民法典》第366条规定：房主能够按照约定或者遗嘱，为本身名下的房子，给栖身权人设立栖身权，栖身权人有权对别人的室第，享受占有和利用的权力。
也就是说，原业主能够把房子的栖身权给任何人，包罗身边的伴侣。
即使房本上写上了你的名字，但另一个拥有“栖身权”的人，照样能够大模大样地住进你的房子。
而栖身权注销目前已经在长沙落地，买之前必然要去不动产中心查询。
7、查学位利用情况。
根据长沙目前的教育政策，学位一旦被利用，需要等六年之后才气再次利用；
未满6年的业奴才女则由区统筹摆设入学。
怎么查？
物业公司和学校都能够；不外更准确的是，打德律风到本地区教育局的根底教育科。
8、查户口，那一点也很重要，但是很容易被轻忽。
好比前面说的想让孩子读书，长沙良多学校就有规定，有房有户，属于第一类登科。
而有房无户要排到第二类，以至第三类，在目前的情况下，根本就属于没有希望了。
同样能够在合同中约定付款体例，好比预留十万块钱，等原业主把户口迁进来之后再给。
若是是原业主的W一住房，也不要担忧户口没有处所迁。
在长沙，那种情况，原业主是能够将户口迁到本地派出所的集体户口。
9、若是价格明显低于市场行情的房子，必然要查对是不是小产权房，是不是凶宅，或者房子能否有隐藏的严重缺陷。
好比附近有高压线、高架桥等，事出反常必有妖，万万不冲要动。
你认为是捡漏，现实是冤大头。
10、看房的时候，留意细节。
若是是明显创新过的，留意看用材和工艺，好比踢脚线竟然是塑料的，天花板没有收边、墙角有发霉的迹象。
碰着那种房子，那些工具底子要不得，你还得花钱去拆，所以拆修不只不克不及加钱，你还得就此和房东砍价。
同时，尽量不要买房龄超越二十年的房子。
除了不B值，九十年代的房子遍及鄙人水管方面有硬伤。
尤其不要买顶楼，隔热和漏水都是大问题，除非你舍得花钱，隔两年做一次防水。
此外，房子里面的家具家电，约定好归谁所有，更好摄影/拍视频保留。
11、关于看房的时间：
若是要买的房子，楼层比力低，建议冬天或者阴天的时候去看；
若是那个时候采光好，其他时间也不会差。
万一你要买顶楼，能够选择雨天去看，认真察看能否漏水以及排水情况；
若是是间隔市区比力远的房子，更好是晚上去看，一看入住率，二看目生人进入小区的情况，侧面考察物业的办理程度。
要晓得，在统一板块内，必然是物业好的阿谁小区，房子有YI价。并且，好的物业才气包管栖身的温馨度。
12、搞清交易税费。
长沙二手房的根底交易费用、中介费、按揭打点的相关费用，如下：
造图 | 老周侃房
留意哈，“满五独一”免小我所得税，营业税也就是如今的增值税，根据长沙如今四年限售政策，根本上是不消考虑的。
担保费是公积金才需要，评估费良多中介机构是能够免的。
附：二手房公积金贷款有两种体例，一是过户前，申请贷款的流程：
买卖两边达成交易意向——与担保公司签定《担保办事协议》——告贷人付出首付款到监管资金账户——担保公司出具《担保定见书》——提交贷款材料审核——打点过户——签定《告贷抵押担保合同》——打点抵押——公积金中心放款。
二是过户后，申请贷款的流程：
告贷申请人提交贷款材料——办理部前台收件、录入——初审、复审、审批——签定《告贷抵押担保合同》——担保公司复核——受委托银行复核——告贷人至房产部分打点抵押——公积金中心放款。
13、定金和订金要分区分清晰。
签合同的时候，要写“定”金，并标明卖家违约双倍补偿，必然水平上约束业主毁约的可能性。
即便毁约了，还能有个几万块钱的抵偿，也算是一种慰藉。
14、必然必然要走资金监管。
事理就不消我多说了，交易平安是如今买房的D1原则。
15、打点银行贷款，一般和中介合做的银行必定不行一家，要多找几家谈一谈，哪个利率低、放款快就找哪家。
尽量不要垫资赎楼，万一贷款迟迟批不下来，受伤的仍是本身。