各人好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到适宜好房。以下是注释：
你没看错：
蟠龙六合，成交了一套单价10万的二手房。
群内也透露了现实的成交价格：
95平，930万，房东到手。
在大虹桥讨论群中，交付半年都不到的蟠龙一经成交就成为了强烈热闹讨论的话题，有群友放出了交易的转账截图：
据传那是买家的伴侣圈：
看到那里，我和各人一样，都很猎奇如许1个问题：
什么样的人会买单价10万的大虹桥？
今天的文章，我们就会测验考试来解读和分析那套成交背后的故事——看到最初还会有反转，必然要看完哦。
01 “成交房源阐发”
按照考证，那套房子是95平三房D户型，3房1卫、卧室2北1南，其实其实不算好。
上面我们提到，那套房子的成交价格是930万、房东到手单价9.79万/平，但买家到手价却远不行于此：
中介起步收2%交易费，也就是18.6万
买家是二套购房，契税3%即27.9万
因为蟠龙不满5年，需要缴纳全额增值税5.38%和小我所得税2%，总计65.1万
若是将上述所有费用相加，现实那套95平三房落地价格已经来到1041.6万——
买家到手单价：10.96万
02 “谁是买家？”
那个价格令人咋舌，而买家似乎不认为然。
通过各方寻找，我们末于在伴侣圈中找到了后续故事——
通过描述，看着像是一位资金实力十分雄厚的投资客。
从那张图上，我们获取到3个关键信息：
1.他积分低
2.他很有钱
3.他买完蟠龙还在买房
按照描述，买家先后参与了上海院子的2次认筹均排名末尾，且定位就在上海院子，盲猜是2018年那一批开盘的老业主想要在小区内再买一套改善。
言语中，能够看出他对积分轨制的不满——
而他在仅参与一次上海院子摇号后就转投二手，申明分数其实不高，大要率二套有房选手，被积分政策逼着去买了二手。
各人可能对他所说的万科翡翠滨江不领会，那可是陆家嘴北滨江的江景豪宅，间隔单价10.5万的中企海睿滨江相当近：
小区最小110平2房，目前挂牌1800万，再往上就是215/240/300平的平层户型了。
而那位伴侣买房的速度，十分耐人寻味——
2021年5月，上海院子开盘摇号，去买了套翡翠滨江；
2022年2月，上海院子又开盘了，去买了套蟠龙六合。
前后时间间隔不到1年，那位伴侣买完2套之后还要再买一套房子，那怎么看都不像自住需求——
大要率，那就是来炒房的。
那既然是炒房客，那那件事就愈加有趣了：
炒房客，为什么会单价10万买蟠龙呢？
03 “细思极恐”
听到10万单价的蟠龙，第一反响是很贵。
有人估量会说：单价10万+买蟠龙，中内环都有良多二手选择了，为什么要买那里呢？
当我们拿蟠龙六合的配套和尺度来挑选下上海的二手房，你会发现：
蟠龙六合还实是阿谁不错的选择。
起首，我们明白下蟠龙那套房的参数：
1.总价1000万
2.三房户型
3.交付不到半年、楼龄极新；
4.有地铁
5.有大型贸易配套
6.热点板块
要满足上述6点，我翻看了整个上海的二手房，发现很难全数满足：
内环买不到三房，且楼龄都在20年摆布；
中环能买到地铁贸易，但遍及都是老迈楼；
外环能买到三房，但是根本没有热门规划。
要不楼龄老、要不面积大、要不没地铁、要不没规划——
1000万要买全新三房，市区根本没有选择。
那个结论超出了我的预期、估量也让各人觉得很震撼：
听到二手10万很贵，其实是因为6.15万的蟠龙太划算；
而1000万要买到一个次新三房，蟠龙竟然不算是阿谁最差的选择、以至还觉得有点好。
04 “反转”
解析了那么多，你认为故事要完毕了——
但其实才起头。
1000万买蟠龙那件事我们已经拆解过此中的逻辑了：
综合楼龄全新、地铁、贸易、板块，蟠龙确实是不错的选择；
可却没法解释一个炒房客买那里的理由。
一套翡翠滨江起步资金1600万、一套蟠龙六合落地1000万，无论是哪一套在买入的时机上都不太像是投资操做，更像是自住——
那时候，我想到了一个关键线索：
上海院子的摇号名单。
较实的我特意去翻看了其时的摇号排序名单——
那是2021年5月，上海院子的倒数前10：
那是2022年2月，上海院子的倒数前20：
2份名单上，并没有名字重合。
所以，那张伴侣圈所描述的工作，仍是存在“疑点”的：
是实是假，各人能够自行判断。
05“写在最初”
说回蟠龙的价格。
先恭喜已经买到蟠龙的业主伴侣，各人的纸面收益率已经超越50%，可喜可贺；
但和我之前写的《隆重考虑前滩》一样，大虹桥也在将来面对着来自区域内天量新房供给的合作——
《华漕前湾，炒房墓地》
那篇文章，能够给各人带来新的启发。
蟠龙六合和大虹桥的价值正在不竭兑现，但也请各人不要被1套二手房的价格所利诱。
跟着楼市周期，价格会呈现起起伏伏：
零散有高价成交案例，其实不能代表将来那里的价格会持续高位，我们更要持续察看般快速均匀价格和将来的供需关系；
而每小我的买房需求差别，最末的选择也会差别——
文中的仆人公选择了蟠龙、而在二手市场上还有很多10年次新+学区的好选择，蟠龙也并不是阿谁独一的选项：
客旁观待房价变革、买房最末仍是为了办事本身。