岁首年月上海的二手房，在履历了去年起头的涨幅之后，良多房子的价格已经高居不下。
即便政策频繁出动、新房集中供给来为市场降温，但心理预期已经到了飞腾的房东大都不肯意降价。
与此同时买新房又极难摇号，近期动静虹桥悦澜的验资人数已经到达6000组，积分不敷75分的人都被销售婉言相拒。
莫非实的没房子可买了吗？
当然不是，上海早已过了普涨的阶段，比来环线的征询教师们在为客户整理房源时就发现：
一些板块的某些小区并没有赶上那波涨幅，价格仍旧平稳以至处于凹地，值得认真阐发后再做决定，以免因不知情而错过某些房子。
或许那会是一些不错的时机。
接下来环线会陆续整理一些仍具性价比的小区，并照旧公平客不雅的为各人阐发，让各人在领会事后再决定取舍。
今天雪莉为各人带来的是西北部商圈重地—中山公园的三个二手房小区。
1
凯欣豪园
根本信息
建成时间：2005—2008年
目前价格：成交均价10-11W/平，挂牌均价12W/平
小区体量：分为两期，共1835户
车位比：约为1：0.28，严峻不敷特点：中山公园的明星楼盘，品量不错、绿城物业、持久活泼；
港企塔楼、车位比严峻不敷。
第一次去看凯欣豪园的人，必然会有种“那是酒店式公寓”的觉得。
从酒店大堂一样的入户大厅到小区内部的威尔士健身房（对外开放），都给人呈现出了浓浓的“酒店风”。
做为中山公园板块持久活泼的楼盘，凯欣豪园的长处和缺点同样明显。
地段上非常便利。
紧靠中山公场地铁站实现三轨换乘，坐拥来福士、龙之梦、苏宁易购等贸易资本，步行可达中山公园享受天然。
可惜没有学区，当然整个长宁的学区概念也其实不强烈。
中山公园做为西北部的重要市级商圈，贸易和交通是它更大的优势。
而那些优势，凯欣豪园都能够享遭到。
但同时，恰是因为过分靠近轨交站和贸易中心，身处闹市中的凯欣豪园天然很难包管私密性。
尤其是路面地铁和密集贸易带来的噪音影响难以制止。
可能是为了填补私密性不敷的缺憾，凯欣豪园利用了绿城物业，每栋楼都配有管家式的办事，办理严酷。
物业的办事往往表现在细节上。
凯欣豪园的内部绿化、道路调养和旁边的圣约翰名邸构成了明显的比照。
凯欣豪园内部
圣约翰名邸内部
就连看房的时候都有物业亲身伴随中介一路带看，给到业主满满的平安感。
如果里面的威尔士健身房能只对业主开放就更好了。
比照周边其他的老公房，凯欣豪园的品量天然不错，可惜沿袭了香港开发商的槽点：塔楼、户型随意。
不只是塔楼，容积率更是高达4.6，靠近北侧的大楼还被新时空国际商务广场盖住，低楼层的压制感可想而知。
整个小区呈环状包抄中心绿地，大部门户型都朝向奇异、户型奇异，尤其是一室户。
但也有少部门户型能做到南北通透，统一小区的户型差别很大。
小户型是招致其活动性的次要动力。
40余平的1房、80余平的2房能够很好的控造总价，且1房的租金可遍及维持在9500元/平摆布，租金回报率很是可不雅。
难怪有人称凯欣为“投资者的天堂”，从车位中就能看出小区的出租率有多高。
凯欣豪园的车位比只要可怜的1：0.28。
可自从2017年起头出卖车位以来，至今还有100余个车位未售出，出租率过高就是原因之一。
在比来大涨的行情中，中山公园的涨幅其实不多，逐步的凸显出性价比的优势。
现在凯欣仍有550W摆布的一房、1000万摆布的2房，那在内环内、同品量的小区中很是罕见。
总之，凯欣豪园其实不宜居，但生活足够便利。
2
圣约翰名邸
根本信息
建成时间：2002年
目前价格：挂牌价11W/平摆布
小区体量：1360户
车位比：1：0.18，只租不售特点：自带会所，紧邻轻轨，车位比严峻不敷
同样可以坐享中山公园交通和贸易优势的还有圣约翰名邸，位于班师路西侧，南侧紧邻贝多芬广场。
小区是绿地集团在2002年建成，是中山公园最早的商品房之一。
和凯欣豪园比拟，圣约翰名邸无论是品量、价格仍是畅通性上都要低上一等。
问题一是房龄老、户型大。
不只没有一房的户型吸引客户，并且固然是板楼的设想，大面积的户型却不尽如人意。
问题二是噪音影响大、物业差。
圣约翰名邸南北散布，几乎和轻轨平行。
中间只隔着一排低矮的范东铁路小区，尤其是靠近铁路的那排间接遭到噪音的影响。
凯欣豪园还能依靠周边大楼的遮挡缓冲，而圣约翰却只能单独面临噪音，不知那对凯欣的业主来说是喜是忧。
物业的差别也十分明显，尤其是脏乱的空中显示着办理上的不消心，必然水平上加速了房子的老化。还有车位的问题相当头痛。
整个小区的车位比只要1：0.18，且只租不售。
雪莉征询后发现如今连租都已经租不到了，只能看买房时房东能否自带车位一路出卖。
并且小区内部道路过窄，一侧停满车后对后面开车进来的司机都是满满的考验，行人也要留意平安。
泊车问题大于凯欣豪园，自驾的业主需要出格留意，更建议日常以地铁出行的人选择。
圣约翰的优势在于自带会所，泳池、健身房、空中网球场等设备一应俱全，在中山公园板块内实属罕见。
能在自家小区泅水和打球，体验感仍是远超越需要出门去公共场馆健身的。
综合来看，圣约翰名邸的硬伤固然良多，但在那20年市场的变更中逐步从昔时的“郊区新贵”酿成如今的价格凹地。
2000年，上海的市区很小，中山公园已经是“边沿地带”，其时全市的均匀房价不外3326元/平。
那一年，中山公园就像现在的大虹桥一样被鼎力炒热。
圣约翰名邸从1999年的6500元/平间接涨至9000元/平，吸引到的客户大都为香港、台湾人。
但进入二手房市场以来，曲至2016年才实现了房价的初次翻倍，截行本年二月份的最新成交价仅有77215元/平。（数据来自：兔博士）
在如今那个房价大涨的市场下，那个价格显然不具有几泡沫，究竟结果内环内的地段是不成复造的。
可惜出卖的房源较少，尤其是不靠近轻轨的较优良房源，对买房者来说仍是可遇不成求的。 3兆丰嘉园
根本信息
建成时间：一期04年，二期12年
目前价格：最新成交均价10W/平摆布
小区体量： 544户
车位比： 1：0.46，半人车分流特点：中山公园景不雅房，大户型居多
有人称兆丰嘉园为中山公园的豪宅房，次要原因是户型偏大。
140平摆布的2房、150-170平的3房、200平以上的4房，确实不契合当下贱行的100平3房的刚需趋向，更合适偏改善型客群。
身为豪宅天然要有足够的噱头来感动客户，兆丰嘉园的优势确实亮眼：
紧邻中山公园、靠近苏州河，在喧闹的都会中能享遭到罕见的绿色景不雅。
并且隔邻就是龙之梦商场，步行可达地铁站的同时又远离轻轨线，没有凯欣和圣约翰的噪音懊恼。
更大的噪音可能就是楼下公园广场舞的声音了。
兆丰嘉园的开发商是有国企布景的新长宁集团。
尤其二期出卖时自带据称8000元/平的拆修做为卖点，同时体量虽小仍自带会所。
但为了让业主都享遭到中山公园的风光，KFS在户型做出了必然的牺牲。
工具向的阳台、狭长的过道和不合理的房间散布，让很多人大呼不克不及承受。
同样不克不及承受的还有高达4.66的容积率，并且小区受地段影响被既有的老公房朋分成了2个区，难以同一办理。
对如许散布不均的高层室第来说，选择房源时就要出格留意。
楼层太低过于压制，还要留意周边建筑对本栋楼的挡光影响。
车位照旧是头痛的问题，但比起凯欣和圣约翰已经好了太多，只是半人车分流的设想仍是和现代豪宅的尺度脱节。
对内环内的改善客群来说，能在寸土寸金的市区买到大型公园旁边的房子确实不容易。
兆丰嘉园在景不雅、贸易、交通等一系列资本侧的优势不问可知。
回归主题，兆丰嘉园如今的价格趋于合理，1600W上下能够买到大三房，为逃求地段的改善家庭供给了一个时机。
在1999年房子刚刚步入市场化的年代，支流户型就是140平摆布的3房，以满足人们挑剔的天性；
但跟着一线城市房价的逐渐攀升，为了让更多的年轻人买得起房，起头流行起类似100平摆布3房如许的刚需户型。
可是人们对栖身温馨度的需求是实在存在的，对那部门客户来说兆丰嘉园就是一个不错的备选计划。
受限于篇幅，本文只介绍三个小区，不克不及承认的是各自都有硬伤。
但同样不克不及承认的是，中山公园板块的价格目前趋于合理，不消担忧后续泡沫太大招致的崩盘。
市场是轮动的。
热门板块价格猛增的同时还有一些板块在不变大盘，尤其是核心地段的一些二手房容易处于“灯下黑”而被轻忽。
环线会继续努力于梳理那个时间点下仍具有性价比的小区，给到各人必然参考。
铅华褪尽留本质，大浪淘沙始见金。
以上为注释
编纂/环线征询