五角场板块位于三路径、政立路以南，国和路以西，内环线以北区域。
1990年前后，五角场那里仍是大片大片的空地。其时上海市中心老城区改建拆迁，黄浦区、卢湾区的大量动迁户涌入杨浦区，极大地改动了五角场一带的风貌。
讲上海话的人多了，开往市中心的公交车也多了。五角场那个处所，从那时实正起头有了城市的概念。
01
2003年，上海市政府方将五角场确定为上海城市副中心之一。
寡所周知，当初的四个副中心都位于城区边沿，目标是做为固结核引领各个片区的城市化。
五角场就担任了引领杨浦城市化的使命，也当之无愧的成为了杨浦、虹口地域的中心之一。
跟着中环线在五角场正式开工，五角场环岛很快呈现了一颗彩蛋。夜晚彩蛋被点亮、灯火通明的五角场地标就此呈现。
走过半个世纪，民国期间建造的五条马路，如今仍然是整个杨浦区重要的交通主干道。
一个发射状的路网系统，区内区外的行车往来于此。只是迟早顶峰以及周末异常拥堵。
四平路不断向西南，通向外滩；黄兴路朝南延伸，通向杨浦大桥与杨浦滨江，曲至浦东；翔殷路深切杨浦东部，进入虬江船埠；淞沪路一路向北，颠末江湾，毗连吴淞港。
位于“五个角”的五处贸易项目现状：
万达和百联在近几年纷繁调整业态规划和品牌引进，末于在持久沉寂后又恢复了必然的活力；
最老的东方商厦彻底变身悠迈广场，获得了必然的存眷，但比拟其他商场，人气提拔还需要必然时间；
苏宁则持久处于整个片区的低谷，加上电商的冲击，人气持续低迷，能否会靠调改获得全新的活力，尚需耐心期待；
2018年开业的合生汇比拟别的“四个角”是五角场最有人气的。
2004年，与曾经是五角场更高标记性建筑向阳百货一路被拆掉的还有空军政治学院面向五角场的一排老房子。
那两个标记性建筑拆除以后，五角场就没有了畴前的陈迹。
曾经的队伍小区不再全数是军人家属，门口站岗的兵士也换成了通俗保安。如许的队伍建造老公房在五角场良多。
也是在那一年，五角场的商品房供给井喷。此中包罗了，复旦书馨公寓和财大公寓，两个具有必然代表性的商品房小区。此中财大公寓后来还得了白玉兰奖。
从小区的名字能够看出，一个是复旦造的，一个是财大造的。其时需要购房资格（即本校教师）、限价（即几乎成本价），看积分（即按照职称）、摇号选房（从小2房到大4房）。
根据今天的尺度，都属于准地铁房，且教育、贸易、医疗配套齐备。
2004年至今，两个小区里不断会有二手房挂牌出卖，小区业主构成也已不单单是大学教师。
02
当下财大公寓成交价8-9万，书馨公寓更靠近内环、房龄更新，能够到达9万以上。
放眼全上海的内中环，那个价格都不算高。那里可是鼎鼎大名的五角场副中心，是整个虹杨地域的贸易中心。
去岁尾，地铁18号线开通，位于五角场板块内的站点有上海财经大学站、复旦大学站、国权路站。
复旦书馨公寓步行至国权路站799米，财大公寓步行至上海财经大学站862米。间隔其实都很近。
而那却并没有构成两个小区房价上涨的本色利好，本轮周期中，两个小区涨幅根本持平大盘。同处于五角场板块的文化花园、文化名园、三湘世纪花城、注释花园等同期间的商品房小区也情况类似。
五角场房价是倒车接人吗？我认为，有更深条理的原因。
环线始末认为本轮周期与过往完全差别，酿成了彻底的“从上向下打”，即，高单价高总价房源先涨，从而带动其他房源。
所以呈现了异常吊诡的现象：部门标杆小区，同小区大户型单价竟然超越小户型。那在汗青上尚属初次。
原因也很简单，大水从上向下灌，市区豪宅涨事后购置力向外扩散，离得越近受益越大。
市区外溢的客群，优先涌入优良社区，诸如联洋、大宁。尤其是优良社区的次新小区，好比大宁的静安府、金茂府。
所以我们看到联洋、大宁领跑上海，静安府、金茂府领跑大宁。
而五角场那些年地盘出让多集中于商办用地，已经良多年没有室第用地。板块内贫乏新房和次新房小区。
商品房建筑年代多集中于2000年－2010年间，从规划到小区品量与如今的尺度差别很大。
那些外溢的需求，没有普遍选择五角场就在情理之中。
五角场本身有很大优势，贸易兴旺、周边财产正在兴旺开展，然而那些优势与那轮周期关系不大。
市区外溢的客群，谁在意贸易，谁家还没个商场了？
有人说市区外溢的数量有限，其实实正买房的人原来就是少数。
上海大约有2500万人，1000万个家庭，每年均匀成交二手房25万套，即，只要2.5%的家庭活泼在二手市场。
若是将购房群体拆开来看，能得出同样结论。
那2.5%中，部门是置换客群。置换是为了更好的社区情况、更好的小区品量，虹杨地域的置换需求外溢到了新江湾城或虹口瑞虹新城。
那2.5%中，部门是新上海人。生齿流入再迟缓，10万-20万仍是有的，那些新参加的群体是实正的刚需。
那部门刚需凡是跟着财产流入，杨浦虽说财产正在开展，目前照旧不是上海生齿流入次要区域。
看看虹口杨浦的老龄化数据、看看身边有几大学生流入那里就晓得了。
所以次要的两类客群，都没有选择五角场的动机。
相反，瑞虹新城、新江湾城抓住了改善客群，房价蹭蹭蹭的涨。
当然五角场也不是不涨。标杆区域涨了、标杆小区涨了，附近的区域城市跟着上调。
你是房东，你也会那么干。不外人家吃肉，本身喝口汤罢了。
03
总结来看，房价上涨的核心动力是外来力量，仅靠社区内的客群活动，支持不起近几年那么高的涨幅。
换句话说，房价不涨对本区居民也是一个优势：留下了更多置换时机。
许多人不习惯跨区置业，家里亲戚伴侣都在附近，也熟悉了那里的情况，就近置业当然是首选。
那时五角场的优势就表现出来了。若是不逃求升值，即便是外区客户也能够享遭到那个优势。
履历过那波大涨，四处都贵到令人咋舌。
以内中环为例，浦东片区北蔡、三林，单价已经到达11万；西南片区康健11万，古美10万；长宁不消讲，天山那里已经不输内环；即便是普陀中环，房价也在9万以上。
与上面那些区域比，五角场那里无疑是资本高地。
贸易上名声在外，不消多讲；学区在杨浦也是中等偏上，中产家庭够用；综合性病院有长海病院、专科病院有肺科病院肝胆病院，名声更大的还有四大儿科病院之一新华病院。
地铁不缺、高架不缺，虽说偏居一隅，去市区仍是比力便利。
如许的处所，800-900万买得到品量两房，1200万买得到三房，给在意生活便当的中产留下了一个上车时机。
那是不是五角场的小确幸？