有那么一个说法，2020年以前，中国的房地产是上半场，根本上无脑买，大要率城市赚钱，2020年以后，中国的房地产是下半场，想从房地产那摊浑水里再捞点金出来，恐怕就需要点技巧、实力了。
盛世古董，乱世黄金。一个物件想要保值增值，必需得有门槛和稀缺性。所以以后楼市一定会走一波分化行情，只能是生齿大量进入，可以供给比力高薪资待遇的一二线大中城市核心市区处所的房产，才能够实现保值增值的目标。三四线城市就别想了。
做为全国级此外楼市大神，站在大面上说“房子要买大城市的主城区”、“主城区保值增值”天然是没问题的。但是详细到每个城市上，还不太一样。就好比说我们青岛在2022年，“青岛主城区保值增值”的牛皮必定是被吹破了。
按照当地二手房平台统计，2022年青岛二手房整体下跌3.14%，而挂牌现实跌幅更大的10个小区里，位于传统市内四区的楼盘，占了4个。2022年青岛降价幅度更大的几个新楼盘，根本也全数位于主城区，个别主城楼盘为了促销，以至呈现了单价近万的降幅。
良多在2021年不听劝，对峙在青岛市区高位站岗的炒房客，可能多花了数十万，以至近百万，亏了一辆奔跑S、或者宝马7，并不是个例。
但是即便是2022年那个楼市的“暗黑之年”，不论是崂山、仍是黄岛、甚至城阳，也有很多楼盘，表示坚硬，以至呈现涨价。
也就是说，简单地说“青岛买房选主城”必定不合错误，当然我之前说“青岛买房选郊区”，也是不严谨的，至少字面上的那个表述是错误的。容易被钻空子。
颠末把青岛每个街道的生齿存量、增减数据，以及青岛上市公司，历次参与评比的中小企业数据扒了一遍之后，我把之前的概念批改如下：
青岛买房，能实现保值增值的区域，是可以实现大量财产集中、会聚生齿的核心区域，以及核心区域四周能够做为“睡城”的依山傍水、情况漂亮的“风水地”。那种区域，在青岛市内四区和近郊区皆有，以近郊新区居多。
目前能够确定的是以崂山金家岭、黄岛唐岛湾、城阳小寨子-正阳中路为三大核心向外辐射，越靠近那三大核心位置，购房越平安，越能保值增值，反之越远则越不平安。
那个概念固然篇幅比力长，但比以前简单地说“青岛购房选郊区”就严谨多了，也更经得住琢磨。
别的，在那里强调一下，2022年，青岛规定了主城区的最新范围，根据下图的范围来看，很明显把青岛99%值得买房的区域都已经划入范围之内。也就是青岛买房主城和郊区之争能够休矣。
但是，考虑到文章篇幅，我们仍然认定所谓“主城区”仍然只是市南、市北、李沧、崂山四区，暂不包罗新晋主城区黄岛和城阳。下同。
做为青岛购房的重头戏，黄岛和城阳我们会别的开篇，那里不再赘述。我们来讲一下主城区。
楼市的关键是，近期看供求、中期看配套、持久看生齿。为什么青岛会呈现如许的购房攻略？说白了就是，青岛的年轻生齿、实体财产、工做时机，并不是向传统主城区核心位置集中，而是向一些特定位置转移。关于主城区而言，实体财产次要就是崂山区。而生齿集中次要就是“环崂山”。
近崂山购房而不进崂山，才是青岛主城支流选房购房的关键。
一、买房起首要看的是预算和就业通勤。而青岛主城区绝大部门的就业时机，都在崂山区。
房子怎么买？或者说，买房子看什么工具最重要？李嘉诚说，买房子，地段地段仍是地段。那么，什么地段是好地段，对青岛而言，五四广场四周的房子，代表了青岛更好的地段吗？显然不是。
若是五四广场四周是青岛更好地段的话，凭什么金都花园只能卖1万多？你说房子旧，但它地段好啊！
良多人又说，我买房子，看中孩子教育，所以江苏路小学边上，或者浮山后第二尝试中学隔邻，是青岛购房更好的地段吗？也未必。
一句话，你如果看中孩子教育，会来青岛吗？东北老铁三省，教育随意拎出一个来都碾压山东和广东，它不香吗？
要晓得，东北的教育不断是长板，内卷水平也轻得多，而深圳的教育不断是短板。那年轻报酬什么只去深圳，不去东北呢？
那么，又有人说，老青岛代表着青岛奇特的汗青文化和建筑气概，因而八大关、栈桥一带是好位置，青岛买房就得呆在老城区才有青岛味道……间接错离谱了。
那好，一句话告诉你那个概念的不合理之处：若是你认为人文景不雅那些工具最重要的话，那你为什么不去张家界、九寨沟、大理、丽江那些处所买房呢？
那句话憋你个三天三夜都想不出一个完美的答复，对吧。
现实上，准确的谜底是：年轻人之所以去深圳而不去东北，是因为深圳有华为、腾讯、大疆如许的名企，能供给国内更佳的就业时机和薪资待遇，相反东北虽然有优良的教育配套，却不克不及给你开出如许的待遇。
你之所以呆在青岛而没有去张家界、九寨沟生活，是因为青岛有海尔、海信如许的500强企业，以及青岛港忙碌的进出口营业养活了周边大量的配套企业。相反张家界或者九寨沟你找不到如许的时机。
所以，做为购房者，你买房的时候要面对良多因素的考量。孰重孰轻，我的观点是：关于首套房刚需，和二套房改善那两种占了绝大大都比例的购房者而言，买房起首要看的是预算，在满足预算的前提下，先看房子周边的就业时机和通勤间隔。那两项才是你购房要考虑的重头。在满足了预算和就业那两大前提之后，你再来考虑教育、医疗、商圈、地铁那些工具的更优解。
至于什么老城区的红瓦绿树、碧海蓝天……嗯，恕我婉言，那些工具是你周末或者节假日带女伴侣或者孩子翻开摄影时候用的。除了满足你心中那么一点小情节以外毫无意义，除非你是买三套房、或者四套房，不然请不要让那些工具干扰到你的购房判断。
所以有那么一个段子：买房之后你的幸福指数，是跟家周边学校和商圈配套的丰硕水平成反比的。但更重要的是，那个幸福指数，还跟你上班通勤时长的平方成反比的。
那么，青岛人怎么买房，关键数据，就是看青岛主城的就业时机散布在哪些区域。准确谜底是：它们都在崂山区。
青岛市区，有23家上市公司，此中崂山13家，市南+市北+李沧10家。
青岛市区，有27家“小巨人”企业，此中崂山15家，市南+市北+李沧12家。
青岛市区，有124家雏鹰企业，此中崂山86家，市南+市北+李沧38家。
青岛市区的专精特新中小企业，此中崂山264家，市南+市北+李沧140家。
很明显，在那些涵盖青岛各行各业的企业评比过程中，崂山区都是绝对的大头，大于市南+市北+李沧的和。
权衡企业密度的时候，还有一个关键数据就是“亿元楼”，也就是税收超越1亿元的写字楼宇，而在2021年崂山区亿元楼座到达35座，稳居青岛各区第一名。
那才是良多地产人阐发青岛主城区“东强西弱、市区买房买东不买西”的关键，青岛市区绝大部门财产都聚集在崂山区，才是青岛主城区西部绝大大都街道生齿都在持续外流、东部绝大大都街道还能吸纳生齿的原因之一。那个数据，以市北区最为明显：
二、崂山区拥有多量优良财产，但是不克不及吸纳大量生齿，房价过高，不接地气是关键原因。
适才说了，青岛传统主城区的就业看崂山区。在吸引企业落地的层面上，崂山十分亮眼，但是崂山别的一组数据其实不都雅。
那就是从2018年以后的数据来看，崂山区每年吸引的生齿数量都在几千人的程度，接近生齿零增长，青岛各区里，若是不看远郊区的莱西、平度的话，那么市南、崂山两区，是当之无愧的“难兄难弟”。
市南的老龄化、生齿流出幅度比鹤岗、鸡西还高，呈现那种情况能够理解，但是崂山代表了青岛更高端的就业时机，为何如斯没有吸引力？崂山房价太高是关键。
要晓得，财产对楼市固然有很大促进感化，但财产对楼市的绑定，没有山海景不雅那么强，不是只能买了那个小区才气满足孩子入学的要求，更不是必需在那栋楼上才气看到特定的美景。
若是财产带四周的房子太贵，和四周存在强大的落差的话，那么只要能满足通勤时间不太长那个要求，购房者用脚投票，分开那里也是很一般的工作。
那就是崂山楼市目前面对的窘境：
一边良多地产人说崂山房子，价格坚硬，有钱人有消费才能，保值；另一方面，崂山楼盘的整体去化周期不断居高不下，大部门楼盘现实并没有卖进来几套，所谓青岛楼市按销售额排名，卖得更好的几个盘在崂山，不外是因为那里房价高，卖一套顶他人五套以至十套的原因罢了。
崂山的房价有多“飘”？我们来看看数据。
去年岁尾，有那么一则动静，青岛2022年第四次土拍，紧靠着青银高速的两块地，被海信和华润两家开发商摘得，颠末了剧烈的屡次合作，拍出了18980元的楼面价。
站在开发商角度，高达18980的楼面价，房价似乎怎么看也很难低于3万。坊间遍及认为开发商报价应该不会低于4万，以至有可能打破5万。究竟结果那里是名副其实的崂山区，卖出如斯价格才气对得起崂山那两个字的壕气。
问题是，那两个小区，如斯价格，你会买吗？支流购房者的答复是不买——事理很简单，从那个位置向北开车5分钟就是东李，丛林公园如今起价不到2万，隔邻还有两个盘，华新园郡台和青山湖岸，也就是2万出点头……
如斯高的差价，若是买150平米的房子，单价每平米差2万，意味着总价差距300万元上下，一辆最新款V12策动机的迈巴赫S600或者宝马M运动套拆的760Li才200万元……
栖身在崂山区，能比栖身在丛林公园获得立竿见影的栖身体验提拔吗？谜底能否。只要目力一般，都能看出那是靠高速的地块，噪音污染是少不了的。并且四周都是刚拆完的城中村，将来会有什么工具，是不是还有其它倒霉因素，光看控规是说禁绝的。
至于住在崂山区比力有体面的观点，在300万元或者一辆V12策动机的豪车面前，我相信几乎100%的人城市说：那种体面不要也罢。
更重要的是，从地图上就能够晓得，那里处于一个谷地，既不克不及看海，也很难不雅山，隔邻就是高速路的噪音。到了冬天，那附近容易“窝风”，污染物堆积比力严峻。我还没说隔邻株洲路的贸易尝试室、化工尝试室还在大干快上……
再加上没有山海景不雅、重点学校那些工具做为“刺激”，现实上崂山的张村河板块是青岛楼市销售最为困难、去化周期最长的大板块，没有之一。任良多地产人把那个板块的前景吹得天花乱坠，你说青岛下一个卖5万的板块也行，你说那里房价必破7万也能够，以至说10万我都没定见，归正卖不动就是了。
事实上除了少量楼盘靠关系户和圈层营销以外，张村河的开发商没客户就是没客户。反不雅丛林公园，是2022年下半年青岛销量更好的楼盘之一，成交量高达600多套。
那么大的房价梯度，如斯昂扬的价格和如斯困难的销售场面在崂山区发作了剧烈的碰碰，一定是有问题的。原因安在？我看有人在视频里测验考试做出了一个阐发：张村河如今开发商预期4-7万的房价，现实上是按照金家岭、石白叟动辄8-10万的房价来定的。
但是石白叟那个处所，有山有海，“贵气”十足，8-10万的房价，能吸引多量有钱人来买买买，此外板块谁也别想抢。而关于张村来说，山海溢价是负的。至于财产……隔邻睡城完全能够打着株洲路的财产做卖点，反过来跟你抢客户。
那么能够比力一下济南历下、高新核心区域的奥体板块，坐拥多量行政机关和省属企业总部，代表济南更好的处所，不比崂山差，而那附近的济南银丰玖玺城和济南奥体金茂府的均价，也就是3万上下。以至不到3万。比崂山廉价太多了。
那就是崂山坐拥青岛主城区绝大大都财产和就业时机，却不克不及吸引多量生齿落地购房的原因所在。当然，在那里廓清一句，那绝不是说崂山的负面，也许人家崂山区，压根儿就不想要那么多人呢。
三、2023年以及将来一段时间，青岛主城买房的支流选择，一段时间内的准确攻略，可能都是“近崂山而不进崂山”。用如斯长的篇幅，阐发了那么多财产，其实买房子怎么选，那个结论已经呼之欲出了。
崂山区的房子，若是你的预算是1000万以上，斗胆无脑买就行了。若是500-800万预算，你在崂山买到的，必然是有各类缺陷或者倒霉因素的房子，栖身品量欠安或者缺乏配套，小我认为，宁要鸡头，不要凤尾，如斯预算，还不如选择一个崂山附近的睡城。目前来看，适宜的睡城有浮山后、东李和老四方三个。
浮山后（包罗海尔路以西的属于崂山区的浮山后板块）更大的卖点是教育，在目前那段时间生育顶峰、婴儿潮的孩子面对入学的时候，浮山后确实也比东李和老四方更受家长存眷一些。
但是浮山后的栖身情况、楼座密度，确其实青岛叨陪末座，买房子选在山前面是“讲究”，山后面是“迁就”，那是亘古稳定的定律，不会因为学区而转移。优良学校带来的昂扬房产溢价未来跟着婴儿潮的过去，必定要面对下行，那也是没法阻挠的工作。
东李更大的卖点是情况，跟着枣山路拓宽、汉川路、铜川路打通，东李到株洲路的通勤越来越便利。东李更大的卖点是情况，山清水秀，但是教育不断是东李的痛点。
那个优良情况的魅力，能否能够阻挠教育拉胯带来的中产焦虑，不断是一个大问题。
当然，还有一个选择就是老四方。良多人奇异，为什么会把老四方选上，是因为跟着跨海大桥高架路李村河耽误线几个匝道的打通，在崂山区、株洲路上班的购房者，能够很便利地驱车在30-40分钟内抵达水清沟、纺织谷一带。间隔远，但是时间短，那就行了。
目前老四方的房价，颠末多轮下调以后，比东李略贵一点，比拟东李，城市界面差也是不大不小的问题，但老四方胜在配套好，有启元学校、中心病院和万科mall加持，老四方一带的楼盘营销筹谋，能够有足够底气让购房者在选本身和选东李之间纠结一下。
临近崂山买房，选择间隔崂山区通勤间隔近的位置，却不进崂山区，避开崂山区的部门楼盘毫无意义的昂扬溢价，是青岛传统主城区支流购房的关键。
至于那三大睡城的详细楼盘怎么选，为了制止有给开发商做告白的嫌疑，请各人点赞、存眷，在私信里向我征询。
四、青岛主城区购房，其它攻略如下：起首：青岛买房，第一不选老市南，第二不选老市北，远离那些老青岛们的情怀之地，是那几年青岛买房很重要的一句忠告。
青岛买房为什么不看红瓦绿树、碧海蓝天，不看栈桥、教堂、八大关那些出名景点，我在之前的阐发里已经讲得很大白了。老市南、老市北那些处所，不只各处老破小，更重要的是生齿流出、财产流失，老龄化，年轻人在那些处所，根本上没有响应的就业时机。才是不买的关键。
城市革新，老城区复兴，固然是那段时间青岛陌头巷尾热议的话题，但是那些工具，涉及的更多是文化、旅游方面的议题，跟各人买房、通勤没有什么关系。不要让汗青文化、人文景不雅摆布了你的购房判断。
其次，预算一万万以上选崂山，750万-1000万能够在崂山和周边睡城之间纠结，250万到750万，三大睡城：浮山后、东李和老四方之间随意选。建议预算高的选东李，预算低的选老四方，凭小我癖好亦可，浮山后若是孩子立即面对就学能够买，若是孩子就学不是急所，不建议到浮山后凑热闹。
那里已经说过，就不多赘述了。250万到600万，应该是青岛主城安家置业的支流选择，所以“近崂山而不进崂山”应该是支流购房者在青岛主城买房的起首攻略。
再次，预算250万以下，选李沧北、环湾大道周边，或者一些次新二手房。当然，那个预算，尽量去郊区。城阳核心位置，比李沧北、环湾一带保值才能必定是强得多。那个我们在城阳篇里认真讲一下。西海岸同理。
但外溢尽量选城阳不选西海岸，因为薛家岛附近适宜的产物太少，价格高，配套是做给旅游的，生活配套不如高新区，选薛家岛的话，必经的老市南又没有活力，徒增通勤间隔，仅此罢了。
最初，若是预算其实不敷，宁可外溢到白沙湾、高新区，不要考虑老破小。
再强调一次，详细楼盘怎么选，为了制止有给开发商做告白的嫌疑，请各人点赞、存眷，在私信里向我征询。
我们，见证青岛30年房地产开展，切身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。勇于讲实话，不畏阻力，不趁波逐浪，不畏人言，打碎各类谎话，对峙研究青岛楼市本相。
我们的标语是：青岛置业指南针，买房那事得较实。
若是你喜好我的内容，不如转给更多需要的伴侣。
存眷我，持续输出青岛房产优良内容。欢送各人存眷。